□本报记者黄振琳

　　18日，国家统计局发布了9月70个大中城市的房价数据，9月份比8月份房价环比下降的城市在继续增加，武汉房价环比持平(武汉市公布的数据却是上涨1.49%)。楼市传统的“金九银十”即将成为过去式，在一线城市楼市持续低迷，出现了“铜九铁十”的情况下，武汉楼市表面仍旧平稳：三季度销量还出现了上涨。房价到底降了没？何时会降？

　　统计数据持平 购房人感受不明显

　　国家统计局发布的9月房价显示，当月武汉住宅销售价格与8月持平，同比去年9月上涨3.7%。

　　其实，在今年1月限购令出台前，武汉楼市价格冲到了最高点；进入2月份，房价才开始出现首次月度环比下降，在4月份到达一年的最低点。这也跟武汉今年1、2月份限购令不断加码的政策背景契合。但是5月至今，房价下行又开始受阻。据武汉市房管局最新数据显示，9月份，武汉房价为6450.5元/平方米，比8月上升1.49%，但较去年12月的高点已经下降1.69%。

　　对购房人来说，虽然9月份价格比去年12月份的最高点降了一百多元，但对这点降幅感受并不明显。亿房网研究员陈龙介绍，主要原因是部分中心城区房价未降，高价房集中上市；成交价格降低的楼盘多集中在光谷、盘龙城等片区，如三季度，洪山、黄陂、汉南房价已经出现回调。

　　另外，目前的房价统计相比市场的打折降价有一定的滞后性。由卖房到统计需要经过签合同、网上备案、汇总数据、发布等，所以9月份部分楼盘价格已经下调，但还未表现在统计数据中。

　　优惠遮遮掩掩 降价成了技术活

　　其实，相比同片区前期销售的楼盘，一些新盘价格已经下调。如武昌中心某楼盘9月底开盘均价为10000元，而此前周边楼盘最高卖到了13000元。但因老盘早已售完，购房人无法比较，难以察觉新盘降价的幅度。

　　的确，如果不是真心想买房子，多数人都难以知道楼盘实际的价格是多少。武昌中心一个楼盘，近两个月的促销方式非常隐蔽，就是不断给前期客户打电话或发短信，单独告知优惠活动，而外人很难得知。后湖一个楼盘，对外展示的房价是9000多元，但是实际参加了开盘和认筹的客户到现场才知道，所有优惠算下来，单价7000元的房子比比皆是。

　　送面积也是今年一个屡试不爽的招数。南湖边的一个楼盘目前售价为8500元/平方米，赠送的面积比较多，按实际面积折算，约7600元/平方米。这个价格比同区域一些楼盘略低。

　　开发商缘何对降价如此遮遮掩掩？武汉某知名代理公司负责人介绍，2008年，武汉曾有几个楼盘降价，但是立刻引发老业主大闹售楼部。那时候，武汉楼盘大户型居多，只有打折降价这一招，非常显眼；而现在，通过送面积、多重认筹优惠等手段，让价格降了下来，老业主也无可奈何。

　　库存信贷压力 将逼房价开始下行

　　对比京沪楼市的持续低迷，表面上看，武汉楼市销量仍旧平稳。而实际并非如此。

　　目前武汉市场“二八现象”明显。如9月份销量前十名的楼盘占据了超过20%的销量，剩余的300多个楼盘，有的一周颗粒无收。目前，武汉保障房月均1700套的成交也计入了住宅销售范围；与去年同期相比，今年武汉市住宅销售统计范围增加了三个远城区，也是销量与去年相比没有下降的原因。剔除这些因素，楼盘的销售其实并不好。

　　另外，今年三季度的销量上升、房价未降，跟房源集中上市也有关系。三季度上市的新房有5.7万套，相当于一季度的两倍多；个别城区有高价房上市，拉升了均价。

　　但一个严峻的事实是，庞大的上市量导致目前武汉待售房已达15万套。这个数字是何概念？2010年火爆时期，武汉市也卖出了11万套新住房。15万套意味着，即使再无新房上市，也要一年半才能消化完。

　　某权威研究机构研究副总监李国政认为，如果考虑赠送面积、物价上涨等因素，武汉房价今年实际已下调5%～10%。目前，首套房贷利率上浮、开发商缺乏融资渠道等原因，造成各大房企普遍面临空前的资金压力，预计本季度房价将迎来拐点。

　　中南财政大金融系博导张东认为，与2008年不同，此轮调控，开发商对降价行为将更为隐蔽和低调，房价下行通道虽然有望在四季度打开，但是房价走势受宏观经济政策、保障房等多重因素影响，何时降、降幅多少，难以明确预测。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则发表观点认为，我国房地产行业正进入显著的调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。