宋卫平转弯 卖不动就把价格降到底
宋卫平转弯
圈里人熟知，宋卫平偏执。这个学历史的开发商，迷恋“品质”，爱讲“人文”，谈“理想主义”，信“种瓜得瓜、种豆得豆”，并将这一个性植根于绿城。
2009年上半年，连环债务危机曾使绿城险遭灭顶之灾，甚至面临被收购的困境。但很快市场行情逆转。拥有大量存货的绿城收入如火箭般蹿升，该年度其合同加协议销售额接近500亿元，仅次于万科。绝处逢生的虚惊并未让绿城改变此前激进策略。宋卫平随即提出千亿目标，并在土地市场凶猛拿地。
在宋卫平的圈地逻辑中，“土地资产是否贬值是公司唯一风险，而非高负债率。”在其看来，只要有钱，就去买地，再转化成好产品，就能实现快速变现，资金链由此无虞。
宋敢于“豪赌”的资本大概缘由两点：除了长期看好土地的增值溢价性，更重要的是对绿城产品的绝对自信。作为业内公认的产品狂热者，宋卫平强调房子及与城市文化的深度对接，令绿城获得“豪宅制造专家”的盛赞，其产品具备公认的高溢价力。
理想主义者宋卫平大概没有预测到调控者会祭出限购、限贷政策。他此前对人说：绿城在过去买地，都是在不限购、不限贷的情况下，那时都是能卖得掉的，现在市场环境发生了非常大的变化。如果当时知道政策发生变化，就会非常谨慎。
任志强说，“限购令对企业的影响是有区别的，有的企业在非管控的城市，可能继续扩大，有的企业可能一半一半，有的一条腿可能就有非常大的问题。”绿城可谓这轮调控中最大的不幸者。其产品定位高端，且项目集中在长三角区域和京沪等一线城市，无论是产品线还是分布区域都是调控重灾区。
宋卫平不得不妥协。经历了2005、2008、2010年三次调控，绿城开始考虑高成本扩张和精品战略之间的矛盾。“过去十七年绿城的高负债运行是正确的，但这一轮调控开始，我们已根据行业趋势对战略进行调整。今后三年绿城就是要降低资产负债率。如果市场非常旺，负债率偏高有效。反之，必然要把负债合理下降，不必要把公司推到风险境地。”曹舟南说。
除了土地沉淀了大量资金外，绿城精品策略导致了其在开发和销售过程中的成本亦居高不下。据不完全统计，绿城近年来的年度销售利润大约在9%—10%，在大型房企中并不显优势。“绿城的产品完全是成本支撑起来的，土地、建安、营销成本在国内开发商中都是非常高的。”中房信分析师薛建雄说。
宋卫平将2011年定为绿城的成本控制年。一位接近绿城人士透露了这样的细节，今年春天绿城在中高管间组织了一次内部集训，集训的规格和重视程度都极为罕见：参加者每天出勤上课，由授课者课后出题打分，最后按照分数进行末位淘汰，高管们如临大敌，没有以往集训就等于“庆功”的轻松气氛。其中一个极为重要的论文课题是，如何让绿城在保证高品质的同时，将成本降低，可在二、三线城市落脚，却又不失高品质大旗。
绿城已经不再执着于高端高溢价的产品。“比如新的代建业务，很多都在二、三线城市，谈不上豪宅。比如保障房项目，我不可能再用顶级的材料。”寿柏年说。
不过，此前的存货仍需要消化。在银根、市场双紧的境况下，绿城也早已开始通过多种模式来降低风险，其中重要一条是为项目找合作者。薛建雄认为，“绿城的高负债源于土地，但这些都是优质资产。资产周转不匹配，万一伤筋动骨，只要肯把有些项目拿出去，转让一部分股份就行了。”
今年1—9月，绿城的销售收入为270亿元，仅为年初计划的一半。寿柏年坦陈，“年初定下来540亿的销售额，现在看来完成有困难，但是已经进入第四季度，没有必要再调低目标。”
事实上，在持续政策高压之下，在调整的绝非绿城，开发商开始普遍降低预期，富力从年初400亿销售目标调低至320亿元，与去年销售完成量基本持平。而此前万科5年计划是能达到3000亿的规模，但王石近期的一些表态，似乎向市场暗示其已基本放弃上述目标。
高负债到轻资产
业内人真正担心绿城倒下的或许并不多，大家更关注其如何应对后市。“现在的资金到年底没问题，我们更多的在考虑中长期的问题。”寿柏年说，“绿城今后一方面继续做投资开发，当然也需要降低负债；另一方面要通过代建、合作、房地产基金等形式，实现品牌和管理的输出。”
去年9月，宋卫平组建了绿城建设管理公司，并调集干将曹舟南主持新公司业务，曹同时升任绿城中国执行董事。
曹舟南日前对这一战略有过阐释：行业正从地产时代过渡到房产时代，对开发商营造能力的高要求，使得投资和开发势必分离。“绿城的核心竞争能力不是投资能力，而是开发。”
曹介绍，绿城建设管理公司主推政府代建、商业代建、资本代建三大类，保障房、安置房等政府代建项目为优先；持续、快速拓展商业代建项目；积极探索、落地资本代建项目。“三年内实现代建项目超150个的目标，目前已经签约了50多个项目。”但目前这部分业务尚未对收入有所贡献。
在寿柏年看来，通过这种方式开拓业务，投资风险完全由代建方承担，成本都在项目公司，不会影响绿城现金流。“当然我们会考量代建方的资金实力，土地是否合法合规，是否认同绿城。”
按照曹舟南的观点，代建业务并非长工，“实事求是讲，盈利能力也不低，绿城过去销售利润率9个点，代建则是按照销售额的7个点去做的，这种模式符合未来趋势。”
除了代建的业务模式，绿城还在集中推进综合体等商业地产，宋卫平已经组建了综合体发展公司，专门做综合体。
“十年前宋董也考虑过，但是住宅地产发展得太好，投入综合体的注意力不够多，他希望今后有更好的发展。目前代建项目里也有5个综合体了，比如西溪湿地的综合体，转塘的凤凰大厦综合体。西溪湿地项目是非常典型的综合体。”曹舟南说。
(作者：陈哲)
