快周转策略 保利地产上半年营收152亿
8月28日晚间，保利地产发布2011年中期业绩公告称，公司上半年实现营业收入152亿元，同比增长35.1%；实现净利润28亿元，同比增长71.7%，每股收益0.47元。
快周转策略
公告显示，整个上半年，保利地产实现销售签约金额394.58亿元、销售签约面积340.90万平方米，分别同比增长81.38%和27.64%，销售均价11575元/平方米，与2010年下半年基本持平。
其中，6月份，公司实现签约销售金额114亿元，单月销售金额首次突破100亿元。截至6月末，保利地产预收账款余额687.9亿元，较去年末增长33.5%，是上半年结算金额152亿元的四倍多。
对于业绩大增的原因，保利认为，上半年，公司坚持以普通住宅开发为主的产品定位，以满足刚性居住需求为主的中小户型产品占上半年住宅销售面积的近80%。同时，公司顺应市场需求，主动加大写字楼、公寓、商铺等商用物业的推售力度，实现签约销售金额109亿元。
关于保利上半年的发展态势，瑞银证券认为，保利采用的快周转策略，实质是加速“现金、土地、可售资源和现金”循环，提高资金运转效率，以实现销售面积的快速增长。
瑞银还称，保利的增长模式并非建立在房价上涨的基础上，因而能在抑制房价的调控环境中，仍然可以带来快速增长。
而中投证券则表示，上半年保利快速销售回款为下半年加速拿地做好了准备，是公司逆市拿地摊薄成本的好时机，将为保利更长远的业绩增长打下基础。
据了解。上半年，保利地产的总资产和净资产分别为1803亿元和315亿元，较2010年底分别增长18.4%和6.2%。同时，该企业上半年实现房地产直接投资349亿元，其中支付土地费用229亿元；实现房地产销售回笼319亿元，新增银行贷款216亿元(净增银行贷款88亿元)，期末公司账面货币资金余额176亿元。
抢占银行信贷
在净利润方面，上半年保利地产实现净利润28亿元，同比增长71.74%，房地产结转面积165万平方米、结转收入144亿元，同比分别增长17.2%和32.3%；房地产业务结算毛利率40.7%，较2010年度提升了7.5个百分点。
针对毛利率大幅提升，公告称，主要是上半年广州保利中环广场和北京保利西山林语等高毛利率项目的结算。兴业证券亦称，毛利率提升的主要原因是销售面积的增加和销售均价的提升，其毛利率将持续走高，已经扭转了2010年结算毛利下降的格局。
在上半年的拿地策略方面，保利地产表示，上半年公司拓展了13个房地产项目，其中12个以底价获取，新增容积率建筑面积456万平方米，平均楼面地价2269元/平方米，较2010年下降了27%。资料显示，整个上半年，公司新进入了郑州、合肥、宁波、德阳、通化等5个城市。
资料显示，截至6月30日，保利已进入城市38个，共有在建拟建项目148个，占地面积3203万平方米，容积率建筑面积5808万平方米。上半年内，公司实现新开工面积773万平方米，在建面积2161万平方米。
面对当前持续已久的地产调控，保利指出，从7月份，国务院常务会议出台“新国五条”，重申了坚持房地产行业调控方向不动摇、调控力度不放松的态度看，预期下半年随着行业调控措施的持续落实，市场供应量的持续增大和行业资金的持续紧缩，市场不排除出现局部波动的可能。
对此，保利亦称，下半年公司将继续密切关注政策和市场形势变化，采取灵活经营策略，控制经营风险，保障公司经营业绩的稳健增长。
具体的操作上，其指出了五点要素：一、坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主，抢占市场；二、积极抢占银行信贷资源，加快销售回笼，确保资金平衡；三、根据市场形势变化，合理控制投资节奏。
四、加强产品创新，不断提升产品品质和客户满意度，大力推广绿色建筑和住宅精装修；五、实施项目目标成本的动态管理，有效控制项目开发成本。
