东方证券：保利地产业绩将轻松超额锁定
提要：11+12年收入锁定率将轻松达到120%以上。我们预计,悲观销售下,公司11年销售金额700亿,则11+12年收入锁定率将达到120%,中性销售下,公司11年销售金额820亿,则11+12年收入锁定率将达到132%。
11+12年收入锁定率将轻松达到120%以上。我们预计,悲观销售下,公司11年销售金额700亿,则11+12年收入锁定率将达到120%,中性销售下,公司11年销售金额820亿,则11+12年收入锁定率将达到132%。
净负债率偏高,公司快速销售的动力更足。截至2011年一季度末,公司短期债务占长短期债务比例仅为16%,现金对短期债务的覆盖率达到了149%,可见短期偿债能力较强。但公司净负债率高达162%,已明显属于行业偏高水平。如此大的长期债务压力,对于公司而言,快速销售或是公司不得不选择的主要策略。从这个角度讲,公司销售持续超预期的能力很强。
土地拓展强度较10年减缓,但仍明显高于08年。截至1-6月,公司新增权益土地建面约614万平米,需权益支付地价205亿,相当于上半年销售金额的51.9%,该比值较10年的61.9%有所下降,但较08年26.4%还是高出不少,说明公司对未来市场趋于谨慎但还没到08年时那么悲观。
维持对公司2011年-2012年EPS分别为1.1元、1.5元的预测,目前对应PE分别为10.2倍、7.5倍。目前公司重估净资产RNAV为13.5元(折现率9%),折价约17%。维持“买入”评级。 股价催化剂:销售持续向好;股权激励计划取得实质进展风险:房地产再次出台调控政策,房价大幅下跌;
