高铁投资误区：以外围看当地，以别人度自己
漫画：张建辉
以高铁为线索，进行物业投资布局，需要一个更为宏观的视野，以及对于区域宏观经济趋势的判断。若仅仅如此，或许只能选对大致的区域，要想选到真正适合自己的投资物业，更要将自己的视野聚焦到当地去，“以外围看当地，以别人度自己”是不少投资者容易陷入的误区。
拿深圳楼市和当地比 错！
“深圳市内随便哪个区的新房，估计都要在20000元/平方米以上啦，这里可是最最中心的区位，才卖5000元/平方米，如果以后租出去，投资回报率高到10个点，为什么不出手？”这是很多布局二、三线城市的投资者，给自己临门一脚最常用的理由。
从北上广深一线城市出发的投资者，来到二、三线城市，很容易兴奋。平日里看惯了单价万元以上的住宅，10万元以上的商铺，来到二、三线城市，看到千元单价的房子，很容易产生购买的冲动。如果再遇到一些总价较低的物业，可能首付仅需数万元，对于一些投资者而言，和买一个皮包、买一只手表的差别不大，特别容易冲动之下下手。孰不知，有可能周边的房子也许只卖4500元/平方米，二手房也许只能卖到3500元/平方米，这个价格已经是片区最贵，甚至售楼员都把它称作“一线城市投资客特供房”。
所以，既然去了当地，未来房子还要在当地出售，就要和当地的房价做对比。不仅仅要看自己选择的片区，更要去其他片区走一走，拿同类物业做个对比，再来判断是否值得购买。看看地图，把城市中心依次分级，看看自己选择的片区当前属几级，未来属几级，能够跳级的区域升值的空间才更大。
需要提醒的是，对于一些全国布局的品牌开发商，产品定价会带着营销策略的烙印。比如，有些开发商惯于做高端物业，定价一般不菲，有些开发商持续走快周转路线，定价通常不高，尤其是楼市过冬的当下，这些“快周转”模式开发商旗下物业，在同等资源配套的情况下，或许是可以重点考虑的对象。
拿深圳房市和当地比较，还容易出现“推测租金”的现象。“深圳市区的写字楼，再差的月租金都在50元/平方米以上，这里在当地的市中心，月租金超过50元/平方米肯定没问题！”抱歉，你又错了。在内陆一些二、三线城市，中小企业数量本来就少，在工商登记时，也并不限制一定要有商务办公空间，当地对于写字楼的需求便大大减少，不少城市的核心区域月租金还真不到50元/平方米。
别人买我也买 错！
“小张在这里有一套，小李在这里也有一套，小黄在这里也买了，估计那里前景不错，我也买了吧，以后一个人打理就可以了，相互之间有照应。”“小张都卖掉了，小李也把房子挂牌出去了，看样子形势不太好，不如我也挂出去算了。”朋友扎堆投资，这种心路历程并不罕见。
人云亦云、互相攀比是投资大忌，尤其是沿着高铁去投资，很多区域的兴起都需要相当长的时间，无论是投资住宅还是商业，周期较成熟市场会更长，更加需要将自己的需求想得非常仔细。细到能够拿出多少首付，能够承担多少月供，这笔钱能够在房子里放多久，后续装修的钱从哪里出，物业管理费、取暖费产生的持有成本是多少，一旦租不出去，或是到了预计的周期仍然没人接手又该怎么办，等等。每个人的需求都一定是不同的，不能独立思考和判断，在目前房价单边上涨行情已经告一段落的市场中，建议就不要去投资房产，尤其是一些高铁沿线的新兴城市，风险还会进一步加大。
对于朋友大量扎堆购买的房子，反而要更加警惕。原本新兴市场的二手交投就并不旺盛，大量的投资者抛盘更容易形成价格抛压，获得高收益的难度也会加大，除非你可以有更长的耐心，熬过一波波的大抛售，直到通过不断换血，将头一批投资者置换出去，大量本地人入住进来，才能迎来市场的春天。
不少人在选择投资规划中的高铁新城物业，但是对于规划能否落地、多久才能兑现又颇为忐忑。建议不妨看看当地政府以往规划的落实速度，估算一个新区的崛起所需要的时间。通常，城市越发达，政府在规划落地方面效率也越高，如果一个城市的规划总是落空，五年前规划出的产业新区至今仍荒无人烟，一方面说明当地政府执行力相当有限，同时要警惕这样的城市经济也难有出色发展，对于这样的城市，无论产品如何，与其冒着不可控的风险，不如就彻底放弃。如果计划选择高铁沿线二、三线城市的商业，更要有足够的耐心，至少要拿出超过五年以上的时间，去等待商业氛围的沉淀。
（本期智慧支持：中原地产大深圳区董事总经理李耀智、合富辉煌深圳公司总经理李举明）
本版采写：南都记者卢韵如
