降低地铁商铺投资风险 可使用“现金流折现法”
漫画张建辉
在前景困惑的楼市中，动辄报价20万、30万一平方米的地铁商铺，并且同一片区的地铁站的商铺价格悬殊又相当大，如何降低风险远比如何获得高回报更受关注。在这样的情况下，我们不妨借鉴广告价值评估模型、股市投资评估模型等来评估，这样的模型能提供更为量化的投资评估思路和方法，其不但可以纵向对于单一投资品进行相对理性的评估，而且可以横向对不同投资方式、不同投资品的收益进行优化选择。
定位要与周边环境契合
地铁商铺除了开发商准备统一定位运营的那部分外，大部分都是通过零售的方式，将商铺切割成一个个的独立产权，出售给个人，一般面积在40平方米以下。在传统习惯中，地铁商城主要是为了满足地铁人流、客流的一些流动的快速需求。
在面积选择上，这些简单的零售业态，只需要10-20平方米甚至更小面积都可以，目前深圳已经出现不足1平方米的地铁铺。通常，面积在5-15平方米左右的地铁铺，未来租售可以更加灵活。需要注意的是品牌便利店会比较注重“门招”，即悬挂在店门口的广告招牌，同等条件下，门店敞亮一些、门面宽敞一些的商铺更容易受到这类租客的青睐。
若以深圳为例，地铁刚刚大面积兴起尚不足一年，地铁商铺的氛围仍在沉淀的初级阶段，商铺的价值发酵仍需时日，如何选择一个投资收益稳定的商铺，能顺利持有到收益加速的阶段，是目前很多投资者关注的问题。在有统一定位运营的情况下，要了解这个地铁站所处地段的特点，商城定位与周边人群的需求是否契合。目前深圳市场定位比较成功的是中心区购物公园站，由于地处深圳C B D，周边分布众多的写字楼，这里的地铁商城的意义已经远远超出“流动需求”的概念。再加上C B D高企的租金原本就使得整个区域零散的小吃店就很少，所以在地铁商城的北区规划了一个美食城，不仅满足地铁带来的流动需求，还带动了所在区域人群的固定需求。
善用投资模型评估物业
在评估一个媒体广告价值的时候，通常会采用“千人成本”，即覆盖1000个受众所需要的费用，通过广告价格×1000/受众总数，简单计算得出，再根据受众结构，来评估一个媒体的商业价值。若需要对不同商铺进行横向比较，不妨借鉴此种方式，通过不同时间节点的现场蹲守，观察到场消费者的消费能力，再与商铺总价进行比较，估算出每个商铺成本的千人成本。
若在成本接近的情况下，需要大致了解往来人群的结构及消费能力，进行更进一步的比较。通过这种更为量化的比较方式，或许会发现有些商铺尽管价格不菲，但是摊入千人成本之后，反而成本更低，或是在同样成本的情况下，可以更为理性地选择出路过客群消费能力更强的那个，势必也可降低投资的风险。
如果需要纵向评估一个商铺是否值得投资，不妨借鉴其他投资领域里一些现成的模型。比如在股市中，便有不少投资模型被用来评估一个企业的股票目前市价是否合理。这些模型也可以被用来评估商铺。若以当前经济形势再组合未来的货币及通胀情况，便可大致估算出，这笔投资能否跑赢常规的理财产品或是储蓄，简单地说就是这笔钱投在哪里收益会更高。
有两种相对简单的算法。一种用来评估投资的机会成本，主要是看能不能跑赢其他投资方式的收益率，如果计算得知投资股票年收益率只有5，而投资商铺是8，至少说明在这两种投资方式中，商铺更优；另一种是股市常用的“现金流折现法”，多用来通过预测公司未来的盈利能力，据此计算出公司目前的净现值，并按照一定的折扣率折算，以此来判断当前股价是否具有购买价值。
“现金流”的概念在著名的富爸爸投资系列也被应用到房地产投资领域中，作者罗伯特·清崎认为房地产投资，从做算术开始。现金流折现法是通过一个较长的时间轴，如10年，把常规遇到的空置期和租金起伏都预算在内，把租金摊平，以及可以预见的利率浮动，通过未来商铺的价值倒推至目前的价格，来综合评估这个商铺是否值得购买。
■特别提醒
部分柜台铺不能按揭
现在从回报率来讲，深圳商铺的回报率已不足以成为交易的依据。现行的回报率已经普遍低于5厘，能到6厘已是凤毛麟角，近期成交的地铁商铺回报率仅在3厘左右。
临近年底，很多银行的放贷额度都已经颇为紧张，作为鸡肋一般的房地产贷款通常作为被延后的对象，商铺贷款也没有例外。理论上的商铺贷款5成按揭，目前大部分实现起来都比较困难，通常首付需要在6成左右，随着住宅贷款利率的提高，商铺贷款利率也普遍有20%-30%的提高。需要注意的是，一些有独立产权的地下商城柜台位，尽管也是可以自由交易并进行产权转让的，前几年在按揭贷款方面视同常规商铺，但是当前情况下，部分银行取消了对这类产品的按揭贷款，即便是经纪人承诺一定可以，投资者最好还是亲自到银行了解清楚，以免后续因此产生不必要的纠纷。
(本期智慧支持：深圳中原商铺部区域营业董事丁长申、美联物业全国研究部主任徐枫、世华地产研究部总监肖小平、资深投资客叶森)
本版采写：南都记者 卢韵如
