三四线城市受高铁影响大 投资“利润”更可观
漫画张建辉
四纵四横的高铁，将改变中国未来城市发展格局，密集的轨道路网形成真正的1小时生活圈。对外，高铁减少了长三角、珠三角、环渤海等经济圈之间交流成本，使得人员、资金、信息可以在更大范围内更有效率地配置。
早在4- 5年前高铁规划布局出台伊始，便已经有不少开发商开始甄选合适的路线和城市，跟着高铁开通的节奏沿线开发，也有投资者认为高铁将形成八小时黄金商圈，是楼市投资大布局的好机会。高铁沿线的城市已经非常多，如何选择？不妨将以下几个方面纳入评价的范畴。
一线城市受高铁影响小
根据2005年审议通过的《中长期铁路规划》，为实现2020年铁路网发展目标，规划四纵四横的客运专线，其中四纵为北京———上海，贯通京津至长江三角洲东部沿海经济发达地区；北京———武汉———广州———深圳，连接华北和华南；北京———沈阳———哈尔滨(大连)，连接东北和关内；杭州——— 宁波——— 福州，连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区。
四横为徐州——— 郑州——— 兰州，连接西北和华东；杭州——— 南昌——— 长沙，连接华中和华东；青岛———石家庄———太原，连接华北和华东；南京———武汉———重庆——— 成都，连接西南和华东。
便利的交通，会形成人流、资金流、信息流、产业流的重新布局。那些以密集高铁路网搭建而成的城市群，更似一个带着漏斗口的浅盘子，对外充分发挥“虹吸效应”，随着城市群的聚集，对于人、钱、信息的吸引力不断加强，使得这个城市群愈发强大。但是在这个城市群内部，这些发展的元素却会像水一样，分散在这个盘子的各个角落，由于高铁而建立起来的半小时生活圈，更会引发产业转移的新浪潮。
若以投资的眼光来看，先选择城市群，来作为本次投资坐标的初设定，然后在这个城市群中，再挑选最有投资价值的城市。各大城市群当前基本都有利好，国家层面的定位和政策是支撑城市群后续发展的重要力量，只看当地政府后续执行能力。
房产投资本身是个动态的过程，追求投资过程中获得的价格差的最大化。总价最高未必就是最成功的投资，但是利润最大却接近成功，如果能够以较低的成本撬动较大的利润，这个投资更堪称完美。
所以在选择城市的过程中，那些早已经是一线的城市，拥有全国前十G D P，城市本身的价值早已经在市场上获得认可，高铁的开通，不过是锦上添花，触动甚小，未必是最优的选择。相反，那些目前尚处于三线、四线城市范畴内，甚至地处偏远的角落城市，高铁的开通给这座城市带来的却可能是翻天覆地的变化，由于承接产业转移，而引入更多的人员和资金，从而进一步带动当地各行各业的发展，也催生出不同的需求，房地产自然也在受益的范围之内。
先了解土地与人口的比例
既然是投资，套现获利才算是终结，过程中的纸上繁华意义并不大。购入房产的时候，便已经要考虑将来如何出手。内地很多城市地大物博人口并不多，并且地方财政对于土地市场有极大的依赖性，即便当前楼市形势良好，但是如果未来再有大批量的土地和新房入市，二手房市场难以成熟，后续物业的出手会相对困难。
如何判断后续土地供应？在不了解城市土地推出计划的情况下，我们只能估算一个轮廓，不妨做多一些功课，计算出这个城市的人均土地面积。在其他条件基本相似的情况下，城市土地面积少一些、人口数量再多一些的城市显然更容易被看中。如何判断二手房市场的成熟程度？最简单的方法便是沿街看中介公司地铺，中介公司也会考虑钱投在哪个城市收益比较好，尤其是一些品牌中介，也是放眼全国在做城市布局，如果能够进入一个城市并且生存下来，说明当地二手房市场至少已是初具规模。
（本期专家智慧支持：光耀地产珠三角区域总裁李丁 深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺 中房信克尔瑞深圳区研究总监余海洋）
■ 理财贴士
高铁投资也可“建模”分析
投资高铁物业，不仅要考虑当地的人群结构，还要考虑交通带来的动态客流，不仅要评估当下城市发展的静态数据，还要评估未来城市发展的动态空间。复杂的参考标准要归纳于统一的评价体系，不妨根据自己最重视的要素来建立综合一个评估模型，对于某个要素的重视程度则体现在评估中的权重比例上。比如，共有4个需要考虑的要素，平均权重为25%，可以将你认为的最重要的那个要素权重设置为35%或是40%，而将略微次要的要素权重设置为15%或是20%，最后通过统一计算，进行更为直观的比较和选择。
本版采写：南都记者 卢韵如
