投资商铺最好还是选“二手货”
置业观
◎丁长申深圳中原商铺部区域营业董事，对于商铺投资有多年经验，曾经帮助客户选到升值“金铺”。在投资理念上，哪怕需要提高成本，也更倾向于将风险尽量降低到可控的范围内。
商业物业和住宅不同，它本身就已经是个投资品，物业本身的价值是通过实际产生的利润来体现，选择的时候，更要以投资品的原则来理性选择，更加注重价值投资。我们本身做二手物业，很清楚整体经济向好的情况下，商铺本身物业价值会有所提升，但是任何一个商圈的成熟都需要时间，选择投资物业，我更倾向于投资二手物业，比较少选择新推的一手商铺，因为二手商铺的现状可以很直观地呈现出来，包括商铺的运营情况、租金情况，风险会相对较小。
做商业，还是讲究成行成市，整体商业氛围能够成功沉淀下来，商铺的升值幅度才会比较快。在选择商铺的时候，可以是全市的商圈，也可以是区域商圈，以深圳为例，华强北和东门，就是整个深圳的商圈，除此之外，在龙岗、宝安、布吉、平湖等地也都形成了自己特有片区商圈。这些商圈的商铺中，尤其是一些投资客还没有大量进驻，没有经过爆炒，价格还没有大幅上涨过的商铺，是值得去淘一淘的。我个人倾向于龙岗中心区和龙岗老街的一些商铺，因为近两年由于大运会等原因，交通配套已经升级，但是很多区域的商铺升幅还没有过大，目前仍有投资价值。
如果横向比较看香港，在房地产市场成熟之后的这么多年来，商铺的升值幅度依然很大。纵向回顾2008年，当时房地产市场也面临很大挑战，但是当年商业地产只是升幅降了下来，相对比较稳定，只有个别片区由于投资客大量进驻，质素类似的商铺价格区间被拉得比较大，后续高价物业有所回归，避开这些单位，投资商铺的风险会降低一些。
选择商铺，我会考虑发展商情况、物业的稀缺性、市场运营过程中，会否透支未来，概念性的东西太多，买过来以后短期内就不会看到很好的收益。我自己比较少投资，更多时候是替客户提建议做选择。在这些年的地产经纪过程中，最成功的一次，是2006年在东门步行街帮客户买了一个物业，时至今日，市值大概翻了4-5翻，基本上每年都有上涨原价的一倍。最失败的一次，是曾经一个客户买过一个发展商返租的商铺，刚开始统一运营，返租期到后由于物业产权相当分散，全是小业主，不仅卖场没有租金收益，还要支付很高的物业管理费，这种在深圳并不罕见。所以对于这种小业主过于分散，并且没有统一运营的管理方的商铺，业主意见不容易统一，失败的概率就比较高，投资者要慎重考虑。投资中，建议投资者做个投资分析，尤其是关外的物业，要了解政府对于基础设施的建设规划、周边的改造规划等。
如今我个人认为是商铺投资比较好的机会，一个是因为目前商业市场是投资者关注聚集的一个点，回报率加上物业升值，都算不错。另一个是在大势特别好的时候，无论是价格还是产品，都很难选到特别中意的，业主反价情况明显，但是近期议价空间开始逐渐出现，投资者选择起来更为从容。
