主题：增值新规律，通胀新思维，2011中国高端物业气象报告

　　时间：2011年8月27日

　　地点：汇景新城亚太国际俱乐部

　　嘉宾主持：凤凰卫视著名主持人陈晓楠

　　嘉宾：

　　黄卫平：侨鑫集团地产业总裁；

　　陈淮(微博)：知名经济学者、地产专家、住房和城乡建设部政策研究中心主任；

　　谢百三：知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生；

　　宋丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授。

　　———————直播（请不断按F5刷新）——————

　　主持人：各位先生们，女士们，各位来宾、大家下午好，欢迎大家来到2011中国高端物业气象报告，我是凤凰卫视陈晓楠。今天很高兴，能够受邀来到汇景新城，和在座的各位一同分享美好的下午时光。

凤凰卫视著名主持人陈晓楠

　　这里汇集了大师级的人物，还有首富人物，所以今天在这里碰撞的智慧是最顶级了。说到气象报告，我还想说天气，今天的天气特别好，我刚才看片子里面全是愁云惨淡的词，这的确说的是我们现在投资的环境，国际经济的不稳定，国内的通胀，国内的房市和股市都特别迷雾重重，现在有一个词是“投资焦虑族”，不是没钱的人焦虑，有钱的人焦虑，现在还有一个词资产保卫战。今天我们请的都是特别有势力的大人物，所以你们想在这个时候看我们穿越重重的迷雾，看到外面的艳阳天。这里说到气象报告，所以我们请到财经界的气象专家，他们都会研判和敏锐的嗅觉。所以今天我们请了三位专业的财经专家给我们看看怎么走出迷雾。去年，在这间会议室，曾经发布了2010年中国高端物业气象报告，得到了与会者的认可，并在市场引起了热烈的讨论和良好的反响，今天再次汇聚于此，讨论今年的高端物业发展形势。所以今天马上出炉一个新的报告，希望给大家起到一个指点迷津的作用。在活动开始前，首先来介绍本次活动的嘉宾：

　　侨鑫集团地产业总裁黄卫平先生；

　　知名经济学者、地产专家、住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博)先生；

　　知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生；

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生；

　　欢迎他们的到来；

　　下面有请中国人民大学博士生导师、中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生，为我们带来“中国经济增长趋势与当前房地产形势”主题演讲。

　　知名经济学者、地产专家，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　年底取消限购不可能

 　　买房是买窗户外的东西

　　陈淮(微博)：没那么紧张，中国经济正处在方兴未艾的快车道上。

　　首先，声明不会预测增值新规律。说什么新思维，新规律，大家已经知道了规律，什么是新规律？增值是很能做的事情，世界金融危机已经让全世界的经济学家，不管得过十次八次诺贝尔奖都回到经济学诞生之前，大家现在都不明白最原始，最初步的问题，什么问题呢？一块钱值多少钱？全世界经济学家都不知道一块钱值多少钱，你让我讲增值新规律很难。

　　通胀就是套牢，老百姓说钱不值钱了，面对这样的通胀形式，我们要不要面对升息的汇率政策，人民币的增值对珠三角面对的问题很大，美国全世界都关注，是否实行世界第三次量化宽松政策，给美元掺水。中国现在面对的国际大宗商品价格上涨，这个国际大宗商品价格究竟是优惠，还是美元便宜了，是不是一块钱，所以增值没有新规律。

　　世界金融危机给我们的启发是钱不可靠。前段时间演的一个叫做《色戒》还有《投名状》《结集号》都不可靠，还有媒体。凤凰卫视说风暴不成，得叫金融海啸。可是诸位现在把手放用口想想，这场金融风暴、金融海啸过后，全世界什么地方发生过像汶川地震那样的房屋倒塌，发生过大规模的财产损失，造成人员大规模伤亡，残横断壁，这些都有没有，地球上一砖一瓦一块物质资产都没少，就是钱没了，找不到了。现在全世界的专家、包括美国政府、奥巴马都在找钱哪去了，东西一样都没少，生产能力、质量一点都没差，但是钱找不到了。所以力图找新规律，就象医生看病，医生总是想把人往长寿了治，但最终是要死的，就这么严肃、就这么有趣，就这么辩证。

　　时间有限，先说第一个大问题，房价会不会涨，刚才我说不知道，大家以为限购是否影响房价，人们总是希望有人出更高的价从你手里买房子，错，房价上涨是有没有上更多的人需要住房子，如果人都往广州搬，都搬到外地去，那么广州的房价自然就下降了。

　　1997年香港回归之前，香港的富人都跑到多伦多买房。多伦多房价就上涨，香港回归之后觉得好，那的房子都空了，就下跌了。中国正处于城镇化的高潮中，我们正在把几千年历史留给我们的，大多数人住乡下，转变为大多数人住城里。这是中国、美国、欧洲、日本最大的区别，这些发达国家人口的分布结构已经相对问题，而中国正处于这个阶段当中。他们也处在人口大规模下。城市集中，迁徙也走过这个阶段。150年前，恩格斯写的工人阶段状况写哪些孤儿时，伦敦正处在那个阶段上。

　　100年前卓别林演《雨中情》的时候，纽约正处在那个状况。现在中国正处在那个阶段，第一人都搬到城里住。第二，老百姓的收入提高是可以预见的趋势，人们社会经济不断发展，人民的居住调整就是要向地段向高端的移动。我们过去盖的房子比全世界任何国家都多。

　　媒体向公众传达一个不正确的信息，中国的老百姓3.6亿人，不是受益于改革开放，我们的城市建设和房地产市场发展，而是极大受害于过程，好像城镇的人人个个都是房奴。一个都不是事实。1990年人均住房20亿平方米，人们人口是2000年是24万平方米，我们盖的房子慢吗？还有一个数据，140亿平方米的住房资源总量，除以第六次人口普查数据1.66亿城镇居民，人均不够20平方米，户居60平米。老百姓的生活改善，会不会从60平米提高到80平米，从80平米提高到100平米，这是决定有没有大稀缺的关系。

　　第三影响房价的因素，是城市建设和城市基础实施完善，城市资产的改善。坦率你买广州的房子，买汇景新城的房子，主要的价钱不是侨鑫给你盖房子花了多少钱，房价的问题有很多初级的问题。房子的价格是资产价格，资产价格从来不是比较所谓的成本问题，也不是比较老百姓的购买力，资产价格的定价规律，不是按照形成这个资产花多少钱，而是这个资产能挣多少钱。

　　这不是我发明的，这个是经济学最基本的道理。一亩地大500斤粮食和100斤粮食没有区别，取决于什么，取决于土地的产出效率，股市上有一个词叫估值，依据其回报度，能挣多少钱，又取决于你所处的每一个块能推多少钱。

　　简单说，人们希望不希望自然住的地方绿地多，希望不希望你们家周边的基础设施完善一些，希望不希望在你周边的环境更好，侨鑫没有花钱，但是有人一定花钱，这些城市资源的投入最终反应城市资产的价格。你买了汇景新城，5000块钱买的这个地方的基础实施，有5000块钱买的儿子的教学，5000块钱买的广州人文环境，还有5000块钱是投资水平和回报水平。你买房在广州买，相当大的一部分房价的影响是窗户以外的因素。

　　有人说，我不要这些，我就要窗户里的，像歌里唱的，一个不大的地方，那么你就去粤北买，干嘛在广州买，实际上你买的实际上就是窗户之外的东西，这个是影响房价重要的因素之一。随便也说一句，你现在再一次的想一想，在过去20年，像纽约、伦敦、巴黎、东京、马尼拉、首儿等城市都算上，哪一个国家有广州的基础实施投入规模大，城市面貌的改善快，你举个城市我听听，这个是一个因素。这个是静态一般的因素，当然还有其他的因素，还有土地和资金的供应宽紧程度，单价房价的变动规律。

　　简单的预测房价是没有意义的，房价总是有涨有跌的，但是我们随便也说一点，住房的供求规律和股票不一样，和吃穿消费者不一样，大家的需求是每天产生的，不是一个人吃了饭明天就还是这样，所以每一个人都在第二天多花一毛钱，但是房子不是，没有人重复的买房，房子不合理的供给是累计供给和累计需求。一个农民有五个儿子，第一年盖了房子给大儿子取房子，其他的儿子闹了起来，你比较要给我盖房子取媳妇，然后花了8-10年满足了其他儿子的需求。累计的需求还是房地产的需求。

　　第二个大问题，是不是不限购，我们汇景新居就可以涨价了，干嘛要限购，还有人非常严肃的说你侵害了我的权利，违背了法律，违背了市场经济，你死了这条心吧。很多人委婉一点问，说限购什么时候取消，年底行不行，我就告诉他你死了这条心吧。谁限制你买房子了，没有一条措施限制你买房子，是限制你过多的买房子，没房子住可不可以买房子，你都买了两条房子还有买第三套房子，那么你为什么要买第三套房屋，你说我的钱多每地方放，现在的问题是房子不够住，中国的住房还是绝对的短缺。什么是绝对的短缺呢？假如我们今天有200人参加汇景新城的气象报告会，晚上只预备了80个盒饭盒饭的价格高、低、涨、落，总有20个人吃不上，这个就是绝对的。那么政策就要做一些事，防止有钱人买10个盒饭，吃1个倒9个，公共资源的调整，短缺还要持续多少时间呢？至少要二十年。

　　什么时候才可以达到相对的基本平衡呢？100户家庭面对110-120个住房，人们说那有这个道理，100个家庭有100套住房就可以了吗？但是平均一套就有10%到15%没有房子，基本的规律一定要110到120，我们离这个时代还要30年，我们还需要盖很多的房子。但是在绝对短缺的过程当中，政策就应当防止过度的占用资源。你想买房子纯着可以，你却粤北和青海买，没有人栏着你，但是广州所提供的一年房子是有限，有限的资源是给吃不上饭的还是给已经有的，你说先满足说？还有沿海的城市已经过度的承载，无论是资源本身供给的状况，抑制大城市人口的过度，在未来十到二十年也是政策坚定不移的决心。

　　不管是用现在的办法，还是别的办法，防止进如沿海城市的门槛越来越高，这个是必然的趋势。这个是客观规定。没有一个城市可以无限的扩大。北京市现在常住人口1570万，已经远远突破2020年的人口规划，还不算北京500-600万的流动人口，这个是指具体的人，有的来有的走，现在在北京过夜的2500万以上，在这样的人口上，增加一个人，这2500万的居住质量都要下降。

　　在这样的规模下，无论是在改善基础实施上怎么投入，除非你把北京全部修成路，否则交通状态还是不好。在这样的情况下，继续增加人口，只会带来城市管理成本的几何上升，我们又要让更多的人主城里，又不能让过大的城市扩大成本，所以二、三线城市是发展的主要地方。

　　无论从房子过度占有资源，和为卖而占有的资源含义上说，也包括沿海特大城市的特殊性。从一季度、二季度、三季度老是有人预测什么时候放松政策，大家不要相信，门槛有没有完善和调整肯定会有，但是门槛是越来越没有悬念，是不是一限购汇景新居的房价就下跌了，如果照这样的预测你的投资，你假定汇景新居的房子将来没有人住，如果这个房子最终是要住人的，我们实际上要看的不是限购不限购，而是广州常住居民会不会有越来越多的人住在这样的房子，以及比重会不会提高。

　　刚才说的140亿的资源总量和6.6亿的人口，都是官方的数据，户居60平米，人均2平米出头，2.3个亿家庭，很容易算得出来，户均60平米，意味着平均水平才是脱困水平，满足基本住房需求，不然你拿张画一下，60平米的房子，有没有卫生间和下水道，可以有，但是谈不上改善性和宜居性，只能是基本的需求。

陈淮先生幽默风趣的演讲引起台下一片笑声

　　我们预测，中国未来十年，有60%到70%的家庭从脱困住房搬到改善性功能，什么样的住房具备改善性住房。现在的年轻人以十年前，二十年前广州人年轻人结婚买双人床，双人床1.5，只能睡觉就可以，现在年轻人至少也要买1.8或者是2.2的，这个就叫改善性。房改房是50、60、70，那个卫生间不能叫卫生间，那个面积最多可以放一个马桶，把屁股放里面，拉屎、撒尿就可以，至少也要有一个淋浴的地方，能不能给女主人踏踏实实坐下来化装的地方。