我们预测，中国未来十年，有60%到70%的家庭从脱困住房搬到改善性功能，什么样的住房具备改善性住房。现在的年轻人以十年前，二十年前广州人年轻人结婚买双人床，双人床1.5，只能睡觉就可以。现在年轻人至少也要买1.8或者是2.2的，这个就叫改善性。

　　房改房是50、60、70，那个卫生间不能叫卫生间，那个面积最多可以放一个马桶，把屁股放里面，拉屎、撒尿就可以，至少也要有一个淋浴的地方，能不能给女主人踏踏实实坐下来化装的地方。这些功能没有什么夸张和过分，把这些功能加上，这个卫生间8到10平米，最小了，何况我们的住宅不是集体宿舍，要有家庭生活的功能，家庭吃住大小的厅要不要，你看港台电视剧、韩国电视剧，夫妻打架，年轻人爱的要死要活，都是在厅里面发生，所以咱家也要有厅，这就叫改善性需求，没有一条过分夸张。

　　像广州这样的城市，按照现在的经济发展水平，十年左右，60%70%的家庭，住在这样的房子里面是夸张还是不夸张。何况住房本来就是多元多层多样的需求，假定我们2020年广州有15%和20%的家庭住在享受性的住房有什么过分，什么是享受性的住房呢？就像汇景新城一样，读书不读书就要有一个书房，你有书房，女主人说你要给我一个健身器的地方，现在没钱的才在马路上骑自行车，有钱的都在家里骑了，然后再来一个视听影院，看点大片，这就是享受性的住房。也会有更多的人住带这样的房子里面，需求越来越旺盛，越来越升级。

　　我已经有两条，我真想住带书房的，我现在没有，你可以把这两套卖掉，买一个汇景新居没有人栏着你。你平常买100张火车票没有人栏着你，春运的时候火车票短缺，肯定只能买一张，限购。春运的时候，火车短缺才会有投机，没有短缺没有投机，严重的短缺才有投机。明星来广州开演唱会有人倒票，京剧来广州开演唱会没有人倒票，所以这个是维护公共利益必要的政策，公共利益不仅是在时间上调整资源配置，还包括防范短缺的公共利益。防范过度炒作房价的异动带来的经济风险和国民经济的冲击，这个也是公共利益。

　　在跟大家说一组数据，我们在21世纪的十年，我们盖了80亿平方米的住房，全世界没有这么快的建住房的，有7600万套新房在中国落成，这是什么含义，我刚才说了，6.6亿人，2.3亿个家庭，理论上说三分之一的家庭过去十年搬了新房。还可以解析，100户家庭每年只有3-4户搬新房子。资源有限的情况下，我们就可以说，怎么样让那些住房严重困难的群体，优先改善。

　　我已经有两条，我真想住带书房的，我现在没有，你可以把这两套卖掉，买一个汇景新居没有人栏着你。你平常买100张火车票没有人栏着你，春运的时候火车票短缺，肯定只能买一张，限购。春运的时候，火车短缺才会有投机，没有短缺没有投机，严重的短缺才有投机。明星来广州开演唱会有人倒票，京剧来广州开演唱会没有人倒票，所以这个是维护公共利益必要的政策，公共利益不仅是在时间上调整资源配置，还包括防范短缺的公共利益。防范过度炒作房价的异动带来的经济风险和国民经济的冲击，这个也是公共利益。

　　在跟大家说一组数据，我们在21世纪的十年，我们盖了80亿平方米的住房，全世界没有这么快的建住房的，有7600万套新房在中国落成，这是什么含义，我刚才说了，6.6亿人，2.3亿个家庭，理论上说三分之一的家庭过去十年搬了新房。还可以解析，100户家庭每年只有3-4户搬新房子。资源有限的情况下，我们就可以说，怎么样让那些住房严重困难的群体，优先改善。

　　第三个大的问题，人们意味买了汇景的房子，就怕今天买了，明天就跌，最大的风险不在这，房价有起有落，这个是正常的现象，最大的风险是在利率的变化。我们短期面临的问题，宏观政策面临的最大问题是反通胀，中国的反通胀，从2011年的政策不因房地产而起。宏观调控的政策明显影响最大的就是房地产，包括老百姓买房子，包括买了房子持有房子，真正最大的风险是利率的变化。我们上半年，媒体喜欢说，现在是最严厉的宏观调控政策，我始终不赞成这样危言耸听，哪里到了最严厉，到现在我们存款基准利率五次升息之后的水平不过3.5%，老百姓的存款是严重的负利率。也就是货币货币环境还处于过度宽松的状态。上半年的通胀率平均水平已经是5.5恩%了，7月份的水平和去年单月相比是6.5%，如果比7月份的通胀率存款利率应该是7%，应该比现在提高一倍，即便比上半年5.5的水平，存款基准利率也应该提高80%。

　　很少有人想过，你买了一套房假如每个月的月供是5000，但提高一倍可能要付7000、8000，在头三到五年，每个月的月供中90%以上在付利息，利率的变动你们想想，而这种变动趋势没有多少悬念，有人想也许不发生就好了，但基本没多少悬念。中国在二十五规划的五年期间，通胀空帐在正常的合理水平，没有恶性通胀，也在3-5%，利率也将比现在大幅度上升。

　　最后，我们再说说，中国的城市化过程方兴未艾，很多人想要搬到城里，搬乡下里多好，虎头山上开水平梯田。我们高兴就讨论中国的航母要不要到墨西哥演习，强大到这个地步好不好，中国所有的产业对国际有绝对的竞争力，我们想不想解决城乡发展不平衡的问题。想不想让13亿人口，6.6亿人口都过上富裕的问题。我们想不想克服资源严重匮乏对经济和社会发展的重大制约，所有重大难题的解决，只有一条道可以走，只有一服药可以吃，这一条道就叫做城镇化，这个趋势，不管你愿意不愿意，你诅咒它，还是赞美它都是势必要走的道路。

　　主持人：感谢陈淮(微博)先生带来的精彩发言。陈先生一上来就批评了我一个说法，现在没有我说的那么严峻，还有有暖。虽然我的说法不准确，但是我还是希望听到这样的消息，这个是好消息。下面请出的这个专家，很多人说是股神，有人说他是股票指路明灯，另外他对房地产业都有非常精辟的看法，让他给我们指点迷津。

　　接下来有请复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三先生，为我们带来“高增长与高通胀形势下的投资新思维”主题演讲。

知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生

　　当前中国是史上第五在盛世

　　限购令不合理

　　谢百三：我是学校的老师，可能讲话不是很严谨，有可能讲对，有可能讲错，仅供参考。以城建部的领导为准。我讲的是中国房地产市场为什么十年来怎么也调不上去，目前的房产税、限购令对不对？中央现在是真打，还是没有真打，还是没有狠打。

　　首先我要告诉大家，我同意陈淮(微博)老师的说法，中国现在的经济高速的增长，是史上第五个好时期。有文字以来的五个时期，一个是文景之治，有70年的历史。第二时期是唐太宗李世民和武则天，武则天虽然把李世民的小孩杀光，但是她的政策完全继承李世民。第三个时期是开元皇帝李隆基，他对老百姓非常好，所以全世界的大量留学生来到中国，就像现在大量的留学生来到北大、清华。所以唐朝的GDP占全世界的46%相当于现在的美国。还有明成祖郑和下西洋。第四次是康熙、雍正、乾隆，141年的大盛世。

　　现在是第五个大盛世，没有战争，没有恐怖主义活动，尽管现在有很多的社会矛盾很尖锐。你们想想看，这300年来不停有战争，他们想想有多少的战斗，鸦片战争，第二次鸦片战争，国共两当分裂、抗日战争、解放战争消灭国民党的300多万战争，还有朝鲜战争，美国人死了6万多，所有加起来是120万。

　　现在人民日报说我们志愿军牺牲了18万，人家的武器比我们好，怎么可能死的比我们少，我们肯定死了100多万。朝鲜战争之后基本没有战争，还有一个中越战争，到现在没有战争30年，非常了不起的盛世，一心一意搞清楚，这样的经济才可以持续70年，这个不是我说的，全世界有12个诺贝尔经济学奖其中7个认为中国在70年还能快速增长，长期看好，社会矛盾很多，贫富差距很严重，基尼系数很好，另外我们的产业机构不合理，经济机构不合理，消费很难起来，老百姓怎么敢花钱，看一次病几万块，一个癌症三十万、二十万，读个书二十万，一套房几百万，上海的房子有五万多一平米，你们说大家怎么敢消费。

　　现在我讲房地产的问题，为什么房地产十年来以涨领跌。我认为现在的调控有问题，首先我们看看引起上涨的原因，现在的调控有没有对准这个原因，你感冒就吃感冒灵，看看你有没有对症下药。第一，引起房价上涨的原因是刚性需求，现在在上海没有房子免谈恋爱，免着老婆，我看到我们复旦大学的学生，有的是87年出生，就是因为没有房子，说我到你的金融学院去当学生，就是因为没有房子，所以我谈的4年的女朋友，被别人追走了，因为人家有两套房。

　　还有一个女同学非常可爱，她有一个男朋友是87年，也是谈了4年，最后关头男孩要毕业的时候，家里人坚决反对，因为女方家里没有房。男孩的家里人说你现在还年轻，一定可以找到又有房子，又漂亮的女孩。我说让男孩带女孩回家，他的父母说，你慢慢找，30岁找不到在找她。后来分手了，后来她跟我说，我在一家银行，现在还是没有男朋友，我说男朋友可以找到，但是可能找不到复旦大学的男朋友了。