在中国经济高速发展过程中，我们培育了在座各位国内最有利的高端住宅的购买人群，这个非常重要，你说培育这个市场，培育这个产业没有人买没有用，尤其是二、三线限购，不是让你到那个地方买，咱不玩这个，就在本地买，当地人在当地买房子就是这个方向，在座的人没有想要去北京买，所以本土有实力的购买人群珠三角在国内是最考前，我不敢说国内第一，但是最考前。你想买房，制度也有，但是也没有人担保你敢买吗？别的地方进的三流开发商，你敢买他们的房子吗？珠三角内有顶级的国内住三开发商，如果是1998年住宅改革，我们发展的产业，关键是有这么多的老板盖的老房子，盖的高端住宅，否则你们拿钱打水漂大家都不愿意，所以有这么多的开发商在中国的市场说，所以我们买房子是相对的放心。这些开发商在广东很清楚，包括侨鑫，他们能保证商品房的质量。

　　但是回过头来说，这个房子是高端吗？什么是高端，今天我讲一个大的概念。这个高端住宅在珠三角非常明显的五化，环境化、精品化、人性化、人性化、规模化，这“五化”缺一不可。你只盯着市区不是这样，很多二、三线城市已经有高端住宅，所以珠三角的高端住宅已经渗透各类生活。在市政厅有高端住宅，在偏远的地方有，在远郊有，在二、三线城市也有，不同的类型，有的商业地产的模式等。我们这么多人买高端住宅为什么，陈教授解释的非常好，一辈子不读书的人就想要买书房这个就是高端市场，高端市场不能用必需品来看，高端住宅100平米可能有80平米终年的闲置的状态。

　　女同志都在香港买LV，现在LV已经淘汰，现在是爱马仕。当我讲高端的时候，一定是完全使用的，这个面积里面有若干的面积让你惬意的享受，真正的高端不是某一寸享受，这样提升了民众的方式，不是高端人民的生活方式，70%的人很正常。难道一定要多数人住在棚户改造区里面。当迎来高端住宅的时代时，就像小学生一样，一年挂着红领巾觉得特别骄傲。这个非常的正常，就像现在上大学一样，不像以前我们考大学一样，现在的人大部分人都考上了。社会发展的规律就是让大多数的民众享受高端消费。这是让我想象的方面。但是这些高端住宅在发展的过程当中，我们也看到它的一些问题和不合理，当然我们要也提醒，无论是消费者、开发商、政府，还是要注意和克服这些问题。

　　比如说在房价过快上涨的过程当中，一部分的高端住宅是不是扮演对房价助推的因素呢？我们要永远的面对，还有部分的住宅更加的豪华，土地豪华就造成了资源浪费和高能耗等等问题。还有高端住宅处理不好的话，有可能激化社会贫富矛盾的导火索，你不要太招摇。我们要还要看金三角，你太张扬就容易出事，开宝马买菜就不要想了。还有税收的问题，高端市场在全世界有一个平衡税收的作用，在目前的中国情况下，很难通过高端住宅起到税收平衡，但是我们毕竟看到这个大势所趋，不可阻挡。

　　第二，我想讲讲经济形式和调控政策对珠三角住宅的影响。我想买珠三角的房子，这个政策行吗？我觉得从两个方面谈，首先我们看到，有一种助推的力量，不要以为调控到这份上，就要下降。第一，十二五期间珠三角保持高增长的速度，这样的发展速度，尤其是我们薪酬在增长的情况下，应该早就民众的幸福感，你没有钱不想，有了钱就想买高端住宅，这个现象在十二五会越来越强。第二，未来二十年，珠三角将走向更加富裕的生活，这个没有什么好讲，因为我们是在国内最发达的地区，这个具体的表现不是多买大豆，我们还要买房子，这个是基本的判断。第三，输入性或者是原材料价格上涨，引发的通胀导致的高端住宅的上涨，30年苦恼的是没钱，二十以前小布什总统来到中国说会帮助我们，但是现在是请我们放心我们会还钱给你，短短时间里，发生的变化很多，我们都不知道该怎么解决问题了，这么多的钱，国内游这么多的人民币流来流去，有人说，我们干脆把香港作为一个发债世界最大的银行，关于发行人民币给外国花，都在解决货币的问题。

　　房子可以吞500万，我30万买一个汽车，第二年觉得这个车有一点挤想退，可以但是要交20万。所以惟有住房是增值，所以大家觉得这个是安全的避风港。这个趋势是非常的明显。货币贬值诱发更多的钱购房住房保值。

这　　两年大规模的推进保障性住房，我们应该面对这个现实，国家做了这个决策，这个决策出现商品房土地的供应大量的收缩，这意味着，大量的普通住房和保障性住房出现的时候，理论上高端住房会收缩，保障性住房必然促进高端住宅向稀缺性发展，这个是没有办法的事情。意味着，你现在投保障性住房，也许到三年五年之后，会发现这个市场部像以前那么分子了，土地发现拿了稀缺品，大城市的高端住房是稀缺性，所以我们要充分认识这个问题的前提和严重性。

　　像珠三角的地方，像东莞，特别是深圳，土地供应是非常紧张，土地紧张的情况下，一定加强供需的紧张关系，这个紧张的关系是存在供给的紧张。还有一个重要因素，毕竟我们靠香港。因为我在深圳，我太了解了。前几年我们讲中环尖沙咀的房子，等到后来那边成了二三十万，这边房子还是奔三四万，现在深圳的报价已经十几万每平米了。最近报了更高的价，这都不用说了。最近北京的钓鱼台那些楼盘报了三十多万，国内的价格已经报到这份上的时候，突然最近香港成交最近一宗房产，平均每平米76万，我当然不太赞同，这样卖房子，太可怕了。只不过我们真的不要手里拿两百万就骂他不对。你要有超前性，我经常说我们真的管不了国家的政策，也管不了国家的事，那是温总理的事。

　　我们只有从现在坐起，让你自己的收入超过CPI，超过房价，什么事情没有。当时这话说起来好说，做起来难做。但是怎么办呢，只好找不到对象，没有办法。我们都在家里骂贪官没有用，你去当也许比他还贪，这个是制度的问题。你有工夫骂贪官，对你只有两件事重要，你要从你做起，从现在做起。或者是总是描绘未来，天天说五年后我要怎么样。你要想你当下怎么办，这个是很重要，我们经常地忘掉今天、忘掉自我，很可怕。我刚才谈到，毗邻香港的深圳第一受到香港的影响，香港的房子涨了，我的房子也想涨，众多的因素都在支撑价格。

　　现在的世界经济疲软，美国的金融危机欧洲债务危机都出现。这样的问题出现之后，我们的出口受阻，意味着要失业，失业的人还敢谈买房子的事吗？你有钱不想，但是其他人呢？世界上动荡了，华尔街一动荡，我们立即就感冒，这个很严重。这个是影响购买力的一个因素。当然眼下最重要，大家最关注的是调控怎么办，我想这个政策要客观的看，它有很多的不合理，甚至有一些东西是非法不合理的，但是我们没有权利管住它，它在我们生活发生，发生之后要顺势而为，所以我们要看，他在发生的过程当中，客观的阻断很多人购买能力和条件，比如说限购，你要买第二套，就不给你买，现在房价降了也没有用，你买不了，所以我为什么要降。要解开这个问题，中央要头痛医头，脚痛医脚，但是这个不对吗？难道头疼要治脚。高端住宅的库存量增加，从去年到现在，开发商不推了，等待政策有更好的东西出来，等到现在，上面说，你不要等了，在可见的未来政策不会放松，那么挤压的楼盘怎么办，下半年是推盘加大重要的时刻，推盘之后供求关系会发生一定的关系，这意味着你们的机会到了。

　　当然还有供应，房企资金趋紧是形式，特别是中小企业，延缓2007年之后的比较大的下跌形势，后来被4万亿的金融危机救了。今年到明年中小企业被兼并重组的机会老，大企业兼并他，特原来村了10几年的地就拿来，在这样的格局下，很多企业面临资金的回笼压力，也会采取这样的措施。

　　接下来谈谈珠三角市场的发展前景。我想这件事情非同小可，我认为今年内高端住宅业受到政策挤压会持续的出现，包括开发商、消费者我们要做好准备。接下来我要分析的是，珠三角中间广州楼市的基本面相对比较好，高端住宅的成长性和抗跌性在广州最强。我们举个例子，北京、上海、广州、深圳，北京、上海、深圳的平均价格基本上下来2万左右，惟有广州的房价12000多，差了8000左右，这个是怎么差的，都是一线城市，是不是广州的经济发展差，不是这样的。按照城市评价广州排在第二，仅次于深圳，人均GDP这么强的购买力，早就的是12000的平均价格，这是不是价格洼地，现在业界关于广州的状况分析有很多原因，这个在未来一定会有人填充，你不填还有别人填，买保障性，买低廉的商品房，不是这样，填的速度和规模靠高端住宅，洼地差距重大没有道理。以后它会填补洼地。

　　美国的房子很便宜，我的同学到美国一两年就可以买一套别墅，别墅跟我们的普通住宅一样，而恰恰美国的第五大道。中央公园旁边的房子是最贵的，因为那的配套极其完备，环境及其优美。其实买房子就两点，要么环境好，要么配套好，你能不能找环境又好，配套又好的地方，我们用一个词讲叫“新都市主义”，这种小区做得很漂亮，我在这里有这种感觉，2公里长的绿道确定让人眩目感，在城市的边缘地带，闹市区静，非常让人向往。未来的一些年，珠三角的高端住宅将更多的借力旅游市场、商业市场，像深圳大规模的城中村改造，大型的城市综合体，城市中心将成为主流，规模大，速度很快，这都是未来开发商转移的重要通道。还有发展趋势上，品质均衡，世道稳健将成为珠三角发展的主流趋势，你忽悠的很厉害，样子很好看，但是进去墙皮都掉了，当然那个是早期，但是不管怎么样，就是品质要保证。还有市场的稳健。，开发商最怕房子乱涨，一旦跳水，政策就过来了。你只要稳健的发展，每年5个点，什么事都没有，你非要一年翻50个点，肯定就出事。

　　还有就从中长期的角度来看，珠三角的高端住宅市场，仍然有巨大的发展力度，我不想今天讲太多的宏观，的确我们通道，中国所谓的50年时间，过了30年，还有20年，这个是规律。规律就是20年谁也不要违反这个规律，未来的20年3亿人进城，剩下城里6亿人提高，9亿人做事。所以我们不要对抗规律，不要干这样的事情。我们要干要面对美丽的女士，温柔相对，别的事不要干，很累还没有效率。

　　最后简单谈一下珠三角高端住宅的投资策略，这个是我个人的观点，不一定对。下一年珠三角住宅的供应量明显的增加，你仔细的研究研究供应量，当这个价格变动到一定阶段的时候，你作用刚性需求，你的机会可能就来了，你的选择空间就比较大。所以我觉得，你真要这个东西，我觉得不妨关注。因为可能带给你意想不到的机会。第二，高端市场保值增值无须怀疑，它将继续扮演家庭核心的市场，你讲买50两金条，当然也可以，你可以买名画，很多保值的东西，但是说实话，对中国老百姓来讲，那些东西玩起来有一点陌生，我们在物业的类似里面，我们都有取舍。

　　我们为什么要买高端住宅，为什么买高端的商铺，写字楼，因为老百姓价格跌了我可以住，你不可能把说把物业关系停了，所以任何来自资本市场价格的波动，不会影响房子的使用价值，那你怕什么啊，你根本不会做商业，房子降了卖有卖有了，最后想上吊自杀，其实没必要，补牙怕这样的事，作为高端住宅不可替代的是家产中的第一核心资产，这是无法替代的。

　　既然有这么多的政策，我们就要应对，从地方政府到老百姓都是这么做的，中国三十年交战双方这么快，就是因为上有政策，下有对策。政府是非常的现实，所以我们目的是应对这么多的政策，善于研究政策，市场变动，寻找合理合法的投资机会，坚决反对投机。其实也没有投机机会，所以政策里面的说法是投机和投资都要遏制，我对这个不赞成的。我们现在在商品经济的格局下，你买了房就是投资者，你买了房到两年以后要换了。你2年之后，买了还是一样的钱买，所以你说你不是投资，鬼才会相信，包括中央领导人的房子都是一样，温家宝的房子也是投资。转让的过程就是投资，买卖的过程就是投资，很简单，所以强把投资和自主摆开不正确。这个不是国家和我们定的，是联合国定的。所以中国的CPI和世界的CPI统计里面没有住房，消费的物价指数最后根本不是6.5，现在早就是30，所以我认为可以理性的投资，不投机。

　　第四，顺应珠三角住宅多元化的态势，进行细分化。高端住宅有很多种类型，可以好好研究你要什么高端，如果你是资本消费层面，你可以选稍微偏一点的，到市区的边缘地方，又不远，环境还不错，配套又好，这种房子最适合。但是如果你想买“5+2”的厕所，儿子的房子都有了，你又想休闲，也未必一定要买豪华别墅，只要你能躲过限购，你买了，投资都好。所以现在你要针对你的需要，在什么地方，买什么样的高端住宅，让你们的生活品质改变。你们的生活价值比政策重要，比资本重要，尤其比钱重要，所以说一千到一万，大家通过高端住宅的享受，提高生活的价值，这个最重要，可以让你们活得很开心。

　　谢谢大家。

　　主持人：感谢宋丁先生的精彩发言和经验分享。