今天春节联欢晚会一个节目，他们的房子是借来的，后来妈妈说不要紧，借来的我也支持，这就是骗人的，丈母娘思想觉悟那么高那么快就改变了吗，谁能买得起房子，500万的房子，每年要付200多万元，每个月要付2万多，这30年中你的爱人、小孩，三个人中一个人都不能并大病，如果生了大病立即就完蛋了，一个人一生病，工资都没了，小孩生了病，把房子卖掉救小孩，所以不是说“丈母娘经济”。人家没办法，真怕，而不是没有思想觉悟，什么是嫌贫爱富，你给我一套起码旧房子也行，旧房子还3元快一平米，还买不到小户型。在上海小户型的没有，不能怪丈母娘，以后小孩子出了事情怎么办，结婚后女的生了败血病，然后把房子卖掉救老婆，救好了理论了，去年的离婚率超过结婚率，都跟房子有关系，所有钢需需求很强烈，这是第一点。

　　第二点，经济要发展，房地产是不可避免的，它是支柱产业。有人跟我辩论，除了房地产还有其他产业，你说电视机有什么用，几万快就买到了，你说汽车有什么用，几十万，买了贬值。房地产下去了，经济就下去了，带动42个产业，水泥、石灰、电解铝，什么还有汽车，都跟房地产有关，只要房地产旺经济就旺，房地产冷经济就冷，大家看看前些年的海口，所以要发展经济，房地产的产业链最长，有42个产业链。所以房地产可以打但是不能打死，打死就完了，像日本首相换了16个，次路可以走吗，不可以。日本的经济下来后二十年过去了，从1990年到现在都起不里，在世博会日本来了几个教授，说中国千万不能走我们的路。

　　房地产可以真的打死吗，真的打死就不光是没有房子的问题，工作都没有了，很多大学生都没有工作了。所以国民经济的发展需要房地产。

　　第三，地方政府的业绩。你看看现在发展快，北京、上海、深圳、广州都是发展房地产，现在除了开封不快，其他的都很快。

　　第四，土地财政。房地产是地方政府的命根子，无论是在那个省市房地产都是命根子，现在成都是8000到10000平米，所以在这样的情况下，地方政府怎么可以配合，你叫它配合是勉为其难。因为地方政府要靠买地过日子，去年上海、北京、天津是他们市财政收入的60%，这是我在报纸上看的，上海现在的发展非常快，上海的汽车是不堵的，凡是堵车的地方就挖隧道，修了很多隧道，经济非常发达，把后面40恩年的建设都弄完了。上海把70万就业解决了，这个还是卖地。土地财政从1999年开始，收入全部归地方政府，这是地方政府的命根子，还有地方融资平台地方政府借了10亿，如果不能买地来还，这个问题就大了，所以地方政府都对自己当地的房地产，一方面相应中央号召，一方面暗中保护。你现在相应政策就是把你的手脚砍断，你砍得下手吗？现在地方政府都在暗中保护。我是珠海市政协委员，我跟珠海市的领导谈，我们没有错，中央叫我们怎么做，我们就是怎么做。珠江靠近机场的地方是4000一平米，当时我都心动了，但是因为我在珠海没有亲戚，现在复旦请我担任兼职教师。

　　现在所有的钱都来自房地产，其他的东西是不行，来自于土地的买卖和土地财政，还有其他的办法比土地还快，20亿30亿地王，主要是出地王，你不出，其他的地方又出地王。土地财政怎么解决，中央怎么办？谁能解决中国房地产问题，给他得诺贝尔奖。

　　第五点，货币发得太多，所以不要骂温州炒房团，你发了多少货币。2000年中国发的货币M2，加上活期存款，加上定期存款，货币与总货币，定期和活期都能拿出来，12万亿，在2000年。现在37万亿，除以12万亿6倍多，2000年货币除以GDP的是1.9倍，美国的货币除以GDP只有0.67，一倍都不到，所以不太会发生通货膨胀。我们发了很多的货币，那叫我们怎么办，到哪里去，货币总要有一个地方赚，他有一个特点的东西会涨起来，他也长大，他要涨的东西有一个特点是不可再生。黄金，大中城市的房地产就是黄金，稀缺的嘛。农村的房地产不会涨。另外，大中城市的车位，股东、加剧、书法家的画都是稀缺的。我去年给市委书记写了一封信，三天以后接到回电，他叫秘书给我打电话，他说余书记参加十七届五中全会，他去之前要给你打一个电话，原来是烟台市市长，之前就听过我讲一次课，他给我回电是这样，第一上海办公厅感谢谢百三老师的强烈的社会责任心。第二，我完全同意他的看法。第三，房价涨对经济很不好，我们的目标是稳中有下降，在目前的货币政策下没有答复下跌的空间。第四点对存量部分影响不大。第四，谢老师的博客我看了，虽然用词激烈，但是用心良苦很好。这是上海书记俞正声说的，他的秘书说从来没有看过余生生对一个老师回答这么正式。

　　去年10月份房产税和限购令出来了。三点几的通胀，到六点几，到底通胀对老百姓造成的危害可怕，还是部分大宗城市的房价涨对老百姓的危害大呢？如果把二、三线城市限购肯定还要涨，我不知道他们怎么看。我不敢，我要让货币有一个宣泄口，你要让中国的经济有一个出路，蒜你狠，姜你军，炒绿豆。房价以前是4000一平米，现在是3万多块，这个你怎么能怪老百姓呢。他只是有效的回避了物价上涨。我本来还有一个题材，改革开放30年，为了有穷有富，这个就要骂你自己，十年前你买就是富人，问题是你不敢买。

　　第六，美国在捣乱，美国第一次QE1，QE2，现在要出QE3，现在直至中国。现在老百姓不敢借钱。现在央行直接的投货币，把钱印出来，然后买国债，美国第一次雷曼兄弟。第二次6000亿。有些新兴国家让他们货币升值不值。特别是中国，不升值我贬，你知道货币一变，不会通货膨胀，最后转到中国，现在一天进2亿多元外汇，过去一年200亿，现在400亿，这么多钱涌进来，为了防止人民币升值，现在是1：6.35，还有上升的空间，再上升就是不得了的事情。不要升用什么方法，进来多少吃多少，外汇越来越多，现在3.2亿美元的外汇储备，每年进来20亿美元，用1300亿人民币、1400亿人民币买掉。这样钱就多了，再收回来，但是总有一些收不回来的，造成社会上钱越来越多，所以QE1和QE2，称为输入性通胀。

　　引起通胀上涨的原因是完全一样的，我在这里说一次话，现在的通胀和90年代完全不同，90年代是需求拉动通胀，这次是成本输入性通胀，加息没有什么用，因为钱都往上投，再怎么加也是负利率，怎么可能加到正利率。

　　第七个原因，股市1990年证券交易所成立，我是1992年进去的，股票涨到1500点，现在18、19年过去了，现在2500点。GDP当初是1.8万亿，  现在4万亿，GDP增长了4倍，但是股市2倍不到，所以搞股市的人是不成功的，发新股法得太了。颐1998年克林顿来的是800个，后来纽交所副总裁来了，他们不关了死活，平明发。中国老百姓特别听话，不像俄罗斯，我们就不停的发，不行就跑。干嘛赖在这里，但一般都套在里头不肯走。

　　第八个原因，需求很大。现在居民的城市化率是48%，有50%左右在农村，13.3亿人口，而美国20亿不到，在纽约工作住在新泽西农村，也算农村，但是美国真正务农的农场工人只有3.8%，而我们最多有2亿农民留在农村就可以了，还有5亿要进城，如果进500万，留在北京、上海、广州不走了，这些人是要房子的，买不起可以租，租就是分期付款的买，农村就是需要房子的，这些农村就是我们三代以上，爷爷奶奶，我家是浙江的，他们当年就是这样的情况，将来就是上海和广州人，一年进了500万。为什么我说70年经济不会下来，农村人口可以维持到70到100年。

　　最后一个事情就是大学生一年又600万，前两年是470万，后年是578万，今年是2011年今年招生是690万，我们出生人口800里面有600万读大学。大学生谁也不肯离开城市，没有一个大学生愿意离开城市，上海有28所大学，北京有31所大学，谁也不肯厉害自己生活过的城市，我去做调查，珠海的大学生都留在珠海，上海的留在上海。五年前我在中央电台做活动，有大学生问我房价是不是还会上涨，会，那么赶快想办法买，我问你那里来了，中国大学毕业，中国政法大学，我说你们都是名牌大学，为什么不会乡村，为什么不会去，他说跟这个有关系吗？我说你们不会去房价怎么跌。我说是不是啊？我有17个学生，有大学生、研究生、博士生，一共17个，我找他们说听说你们两个人入党了，我说你们两个能不能再回农村，胡锦涛总书记说建设社会主义新农村，他们说我开玩笑吧，我说我怎么开玩笑了，昨天宣誓了不是说为了共产党主义怎样怎样的，他们说是说说，一个都不愿意回农村，都是好工作，基金银行证券公司，这样房价怎么跌?

　　我告诉你们当时有一个女孩坐在我的教室里，一直听我的课，人长得非常漂亮。她老看着我，我也看着她，后来下课她帮我整理东西，擦东西，后来我和她聊，她说我很喜欢你的课，听了两个时期了，在上海学金融市场学，怎么股票，她说毕业后研究生，找不到找工作，找不到嫁人，很干脆。我知道越年轻找的越好，我问她家什么人，她说只要有房子都家，三十、四十、五十都可以，后来她还说，牺牲我一人，抢救全家人，他说我在这里读大学，每个人都抽了血给我较学费了，我怎么也要回报他，我觉得很可怕，现在女孩子已经不是过去了女学生了。用刘胡兰的精神。牺牲我一人，抢救全家人，限购令房产税有没有针对大学生、农民工来解决，没有。

　　保障性住房比例极好，大概三四年前，700个家庭能轮一个，到等700年，700年前好象是唐朝还是元朝，现在增加的房子，最多也是50-100个，50年后才轮得到。

　　我一直认为搞经济学宏观上很清醒，中国大陆不是香港和新加坡，只有香港和新加坡才可以通过保障性住房解决问题，他们没有农村。我可以告诉你，发达国家也搞，他们人口不增长，增长非常慢，我们一年要增加500万的农民人，你只管有户口，暂住证的不管吗，所以这个永远解决不了。

　　大学生和农民这两个问题解决不了，所以我认为，保障性住房从概率上比例极小，解决问题极小，还会引起寻租。日本是2000块一个月，后来涨到1万块，还不愿意搬走，还有经济适用房都是一样。所以保障性住房解决不了农民工和大学生进城的问题。复旦的学生都是4000到5000，都是拿不到

　　我认为房产税是不对的，我跟财政部的贾康、刘寰，我们在一虎一席谈，大家注意明天晚上凤凰卫视《一虎一席谈》有我们一个节目，你们看就看，不看拉倒。现在打着房产税的旗号征收物业税。房产税是对房子征税。不对土地征税这是第一。第二，工业商业征老百姓不征。第三，原来对10万征，现在对300万征标准的物业税，物业税是新税种，要经过全国人大代表同意才可以，全国人大代表会同意吗，我估计是通不过的。所以绕过人大，用房产税通过标准的物业税，所以我说这个是非法的税。

　　为什么还要交房产税，我已经交了70多年的土地使用金，这个就是地租，我不可以收租也要收税，现在农民交了租，还用交税吗。所以房产税是不对的，我交70年的土地使用税，我给地方政府缴足，地方政府给中央政府交税。你为什么在2008年不征房产税，那是货币引起的。你收中央银行行长周小川的税才对，土地越重房地产越跌，所以土地买的越少，所以地方政府不会看中。

　　作为学者，我认为限购令不对，凭什么，现在很不方便。我有两套房、卖一套大的，买一套小的，根本卖不掉。北京女孩跟我说有两套房，都在按揭，都是由于限购卖不掉了，我跟你讲经济一下去，政策便有变化。2007年10月份政府实行了货币从紧的政策，到了10月22日又宣布从现在开始实行适度从紧的货币政策，一下股市跌到1600点。后来中央一看不对，到2008年10月份马上决定货币放宽。2009年投放货币，新增贷款4万亿，一年的时间就变了。限购令从来没有说多长时间。经济一下滑，限购令马上停，是经济重要还是房地产重要。我告诉你局部要服从全局，整个经济下去，经济一塌糊涂。限购令导致中国大量的富人到国外。我在80年代当研究生听老师讲课，英国是上最强大的国家，但是后来不行了，因为税很重。一个早餐，一个牛奶都不能降，老百姓意见很大。

　　现在不让富人买房子，富人买什么，房子不能买，车有了，什么都几乎有了，还买什么。这个时候钱就一堆纸，一堆符号了，大家心里没有按照感，如果不能买，我挣做多钱都是废纸。现在出国厉害不厉害，现在的富人不是改革开放30年的弄潮儿，现在的富人都是企业家、经济学、歌唱家、演员、明星，都是一堆名人。看看我们的留学生，现在只回来了30%，70%不肯回来，5000万、3000万怎么花。我生产出来的东西都给姐姐和妹妹的小孩，所以我干脆的改称一夫一妻，所以夫妻拼命的赚钱，后来留给小孩。我觉得裸捐肯定不对。

　　当时有一个农民企业家把40万钱交了党费，他们说这种人捐钱环境，但是不报道。经济什么时候下来，限购令就停掉，经济肯定会下来。

　　我谈一点看法，第一，房地产不能不打。第二，打死就成日本了。日本的房地产从1971年开始涨，整个东京土地的价格等于美国的价格。后来日本怕了，日本在1990年的时候实现两个政策，房地产就降了，把银行的利率从2.5提到6.5，贷款率是8.5，反是买了房子100万征收35%的税。股市掉到7000亿，从1990一直跌到2002年，现在又下去了，最后的结果日本经济一片小调，怎么救不救不起来，不是泡沫经济，完全是一个糟糕的状态，首相换了16个。1000家银行倒闭了250家，后来日本经济学家的时候，说千万不要走日本的道路。如果一下来就是第二个日本了，而且中国的人口更多。所以第一不能不打，第二不能打死。

　　第三点，我个人认为，计划生育的政策五年一定会改变。什么一个家庭生一个小孩，太少了，人口在减少。这种情况下拿出1亿亩地就660亿平方，10亿人口解决了房地产问题，土地不肯拿出来，利率不肯加有几个原因。第一，几百万家庭搞了按揭，如果加了利息，老百姓都害怕。二，地方政府10万亿的融资平台也很高。三，怕经济下去。四，怕美国的热钱进来。美国的利息只有0.25%，我们是它的10倍。利息不降，老是提准备金率，我们国家的准备金率是全世界最高20.5。利率不肯加，加了经济下来怎么办？所以我认为不能不打，不能打死。如果二、三线城市搞限购令，通胀肯定是7以上，你试试看。现在五条标准，我觉得像看玩笑，什么今年上半年超过5%，原来说过5%要限购，地方政府一点都不知道。第二，现在房价涨的快一点，你给我来了一个限购令。一点道理都没有，没有科学的依据，还有超过20%，限购令，这个都像玩笑一样，你有没有科学依据，你有开过听证会吗？

　　所以我认为就像刘罗锅驼背，治驼背之一条原则是把驼背压平，压太过就死掉了。文学家可以胡说八道，这个女孩子真美丽，鱼也沉下去了，鸟也掉下去了。经济学家不是这样，两弊相衡取其轻，两利相权取其重。现在这个局面还有得治，所以我认为房地产要用温和疗法。我认为经济下沉的时间就会放松，还有其他的问题我就不讲了。

　　主持人：感谢谢百三先生带来的精彩发言和经验分享。

　　我们先休息一下，一会儿还有另外非常著名的专家，专门给我们讲的有关珠三角地区的发展形式，一会儿见。

中场休息

　　接下来有请中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生，为我们带来“珠三角高端住宅市场发展趋势”主题演讲。

　　主持人：欢迎大家回来，接下来有请中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生，为我们带来“珠三角高端住宅市场发展趋势”主题演讲。

宋丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授

　　高端住宅抗跌性强 不会因调控而松动

　　宋丁：你（谢百三）怎么把经济研究的那么深，同时身边还美女如云，这个太难。所以我觉得我们要向他学习。刚才两位教授讲的非常好，我想了半天，我在下面着急了。我怎么才能吸引眼球呢，那么就只有讲宇宙了事。所以刚才不讲大了讲小的，收回来讲。我在珠三角生活了20年，所以我只好讲讲珠三角。大家听了谢教授那么浪漫的故事，就忘记了使命，两个教授讲的很清楚，市场就是货币的事。你面临的问题是怎么让你手里的钱，价格不要贬值，同时还增值。我想台下都是青春的面孔，我年龄比你们大，钱比你们少。所以我今天讲的非常具体，我希望谈谈，珠三角高端住宅市场。

　　第一点，珠三角高端住宅发展的脉络。虽然我们今天讲的中国高端物业气象报告，但是我想你们在电视台上看的气象预报。你们基本上盯的是广州的天气，哈尔滨落雪跟你们有什么关系，所以一定是关心本土，所以我们要看珠三角怎么样，所以我们要讲珠三角的脉络。我不讲数据，网上一大把的数据。脉络就是我的观点。我列了几个方向，我首先要告诉大家，当你要拿银子买房的时候你要清楚周边的市场环境允许不允许你这样做，我想第一条讲的是，我们要看到这个环境，珠三角这么多年他发展是有目共睹，广东是中国经济最大贡献的省份，珠三角利用货币化改进在国内率先推进了住宅高端化发展，它是中国高端化发展先锋的地方，这个是全中国都认可。当年大门一开的时候，香港的东西进的比较多。80年的时候深圳已经有房地产公司，我们听了很怪，31年前有房地产公司很正常，不要以为是计划经济，其实已经开始探索，所以第一锤土地拍卖就开始了，香港经济形成了国内相对比较完善的高端住宅的制度体系和技术体系的建设，我说这个意思不是只讲这个过程，而是你要理解在一个相对成熟的市场上，当你要举臂架投的时候，敢不敢买非常重要。