实录：增值与通胀——2011年中国高端物业气象报告会
主题：增值新规律，通胀新思维，2011中国高端物业气象报告
时间：2011年8月27日
地点：汇景新城亚太国际俱乐部
嘉宾主持：凤凰卫视著名主持人陈晓楠
嘉宾：
黄卫平：侨鑫集团地产业总裁；
陈淮(微博)：知名经济学者、地产专家、住房和城乡建设部政策研究中心主任；
谢百三：知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生；
宋丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授。
———————直播（请不断按F5刷新）——————
主持人：各位先生们，女士们，各位来宾、大家下午好，欢迎大家来到2011中国高端物业气象报告，我是凤凰卫视陈晓楠。今天很高兴，能够受邀来到汇景新城，和在座的各位一同分享美好的下午时光。
凤凰卫视著名主持人陈晓楠
这里汇集了大师级的人物，还有首富人物，所以今天在这里碰撞的智慧是最顶级了。说到气象报告，我还想说天气，今天的天气特别好，我刚才看片子里面全是愁云惨淡的词，这的确说的是我们现在投资的环境，国际经济的不稳定，国内的通胀，国内的房市和股市都特别迷雾重重，现在有一个词是“投资焦虑族”，不是没钱的人焦虑，有钱的人焦虑，现在还有一个词资产保卫战。今天我们请的都是特别有势力的大人物，所以你们想在这个时候看我们穿越重重的迷雾，看到外面的艳阳天。这里说到气象报告，所以我们请到财经界的气象专家，他们都会研判和敏锐的嗅觉。所以今天我们请了三位专业的财经专家给我们看看怎么走出迷雾。去年，在这间会议室，曾经发布了2010年中国高端物业气象报告，得到了与会者的认可，并在市场引起了热烈的讨论和良好的反响，今天再次汇聚于此，讨论今年的高端物业发展形势。所以今天马上出炉一个新的报告，希望给大家起到一个指点迷津的作用。在活动开始前，首先来介绍本次活动的嘉宾：
侨鑫集团地产业总裁黄卫平先生；
知名经济学者、地产专家、住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮(微博)先生；
知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生；
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生；
欢迎他们的到来；
下面有请中国人民大学博士生导师、中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生，为我们带来“中国经济增长趋势与当前房地产形势”主题演讲。
知名经济学者、地产专家，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮先生
年底取消限购不可能
买房是买窗户外的东西
陈淮(微博)：没那么紧张，中国经济正处在方兴未艾的快车道上。
首先，声明不会预测增值新规律。说什么新思维，新规律，大家已经知道了规律，什么是新规律？增值是很能做的事情，世界金融危机已经让全世界的经济学家，不管得过十次八次诺贝尔奖都回到经济学诞生之前，大家现在都不明白最原始，最初步的问题，什么问题呢？一块钱值多少钱？全世界经济学家都不知道一块钱值多少钱，你让我讲增值新规律很难。
通胀就是套牢，老百姓说钱不值钱了，面对这样的通胀形式，我们要不要面对升息的汇率政策，人民币的增值对珠三角面对的问题很大，美国全世界都关注，是否实行世界第三次量化宽松政策，给美元掺水。中国现在面对的国际大宗商品价格上涨，这个国际大宗商品价格究竟是优惠，还是美元便宜了，是不是一块钱，所以增值没有新规律。
世界金融危机给我们的启发是钱不可靠。前段时间演的一个叫做《色戒》还有《投名状》《结集号》都不可靠，还有媒体。凤凰卫视说风暴不成，得叫金融海啸。可是诸位现在把手放用口想想，这场金融风暴、金融海啸过后，全世界什么地方发生过像汶川地震那样的房屋倒塌，发生过大规模的财产损失，造成人员大规模伤亡，残横断壁，这些都有没有，地球上一砖一瓦一块物质资产都没少，就是钱没了，找不到了。现在全世界的专家、包括美国政府、奥巴马都在找钱哪去了，东西一样都没少，生产能力、质量一点都没差，但是钱找不到了。所以力图找新规律，就象医生看病，医生总是想把人往长寿了治，但最终是要死的，就这么严肃、就这么有趣，就这么辩证。
时间有限，先说第一个大问题，房价会不会涨，刚才我说不知道，大家以为限购是否影响房价，人们总是希望有人出更高的价从你手里买房子，错，房价上涨是有没有上更多的人需要住房子，如果人都往广州搬，都搬到外地去，那么广州的房价自然就下降了。
1997年香港回归之前，香港的富人都跑到多伦多买房。多伦多房价就上涨，香港回归之后觉得好，那的房子都空了，就下跌了。中国正处于城镇化的高潮中，我们正在把几千年历史留给我们的，大多数人住乡下，转变为大多数人住城里。这是中国、美国、欧洲、日本最大的区别，这些发达国家人口的分布结构已经相对问题，而中国正处于这个阶段当中。他们也处在人口大规模下。城市集中，迁徙也走过这个阶段。150年前，恩格斯写的工人阶段状况写哪些孤儿时，伦敦正处在那个阶段上。
100年前卓别林演《雨中情》的时候，纽约正处在那个状况。现在中国正处在那个阶段，第一人都搬到城里住。第二，老百姓的收入提高是可以预见的趋势，人们社会经济不断发展，人民的居住调整就是要向地段向高端的移动。我们过去盖的房子比全世界任何国家都多。
媒体向公众传达一个不正确的信息，中国的老百姓3.6亿人，不是受益于改革开放，我们的城市建设和房地产市场发展，而是极大受害于过程，好像城镇的人人个个都是房奴。一个都不是事实。1990年人均住房20亿平方米，人们人口是2000年是24万平方米，我们盖的房子慢吗？还有一个数据，140亿平方米的住房资源总量，除以第六次人口普查数据1.66亿城镇居民，人均不够20平方米，户居60平米。老百姓的生活改善，会不会从60平米提高到80平米，从80平米提高到100平米，这是决定有没有大稀缺的关系。
第三影响房价的因素，是城市建设和城市基础实施完善，城市资产的改善。坦率你买广州的房子，买汇景新城的房子，主要的价钱不是侨鑫给你盖房子花了多少钱，房价的问题有很多初级的问题。房子的价格是资产价格，资产价格从来不是比较所谓的成本问题，也不是比较老百姓的购买力，资产价格的定价规律，不是按照形成这个资产花多少钱，而是这个资产能挣多少钱。
这不是我发明的，这个是经济学最基本的道理。一亩地大500斤粮食和100斤粮食没有区别，取决于什么，取决于土地的产出效率，股市上有一个词叫估值，依据其回报度，能挣多少钱，又取决于你所处的每一个块能推多少钱。
简单说，人们希望不希望自然住的地方绿地多，希望不希望你们家周边的基础设施完善一些，希望不希望在你周边的环境更好，侨鑫没有花钱，但是有人一定花钱，这些城市资源的投入最终反应城市资产的价格。你买了汇景新城，5000块钱买的这个地方的基础实施，有5000块钱买的儿子的教学，5000块钱买的广州人文环境，还有5000块钱是投资水平和回报水平。你买房在广州买，相当大的一部分房价的影响是窗户以外的因素。
有人说，我不要这些，我就要窗户里的，像歌里唱的，一个不大的地方，那么你就去粤北买，干嘛在广州买，实际上你买的实际上就是窗户之外的东西，这个是影响房价重要的因素之一。随便也说一句，你现在再一次的想一想，在过去20年，像纽约、伦敦、巴黎、东京、马尼拉、首儿等城市都算上，哪一个国家有广州的基础实施投入规模大，城市面貌的改善快，你举个城市我听听，这个是一个因素。这个是静态一般的因素，当然还有其他的因素，还有土地和资金的供应宽紧程度，单价房价的变动规律。
简单的预测房价是没有意义的，房价总是有涨有跌的，但是我们随便也说一点，住房的供求规律和股票不一样，和吃穿消费者不一样，大家的需求是每天产生的，不是一个人吃了饭明天就还是这样，所以每一个人都在第二天多花一毛钱，但是房子不是，没有人重复的买房，房子不合理的供给是累计供给和累计需求。一个农民有五个儿子，第一年盖了房子给大儿子取房子，其他的儿子闹了起来，你比较要给我盖房子取媳妇，然后花了8-10年满足了其他儿子的需求。累计的需求还是房地产的需求。
第二个大问题，是不是不限购，我们汇景新居就可以涨价了，干嘛要限购，还有人非常严肃的说你侵害了我的权利，违背了法律，违背了市场经济，你死了这条心吧。很多人委婉一点问，说限购什么时候取消，年底行不行，我就告诉他你死了这条心吧。谁限制你买房子了，没有一条措施限制你买房子，是限制你过多的买房子，没房子住可不可以买房子，你都买了两条房子还有买第三套房子，那么你为什么要买第三套房屋，你说我的钱多每地方放，现在的问题是房子不够住，中国的住房还是绝对的短缺。什么是绝对的短缺呢？假如我们今天有200人参加汇景新城的气象报告会，晚上只预备了80个盒饭盒饭的价格高、低、涨、落，总有20个人吃不上，这个就是绝对的。那么政策就要做一些事，防止有钱人买10个盒饭，吃1个倒9个，公共资源的调整，短缺还要持续多少时间呢？至少要二十年。
什么时候才可以达到相对的基本平衡呢？100户家庭面对110-120个住房，人们说那有这个道理，100个家庭有100套住房就可以了吗？但是平均一套就有10%到15%没有房子，基本的规律一定要110到120，我们离这个时代还要30年，我们还需要盖很多的房子。但是在绝对短缺的过程当中，政策就应当防止过度的占用资源。你想买房子纯着可以，你却粤北和青海买，没有人栏着你，但是广州所提供的一年房子是有限，有限的资源是给吃不上饭的还是给已经有的，你说先满足说？还有沿海的城市已经过度的承载，无论是资源本身供给的状况，抑制大城市人口的过度，在未来十到二十年也是政策坚定不移的决心。
不管是用现在的办法，还是别的办法，防止进如沿海城市的门槛越来越高，这个是必然的趋势。这个是客观规定。没有一个城市可以无限的扩大。北京市现在常住人口1570万，已经远远突破2020年的人口规划，还不算北京500-600万的流动人口，这个是指具体的人，有的来有的走，现在在北京过夜的2500万以上，在这样的人口上，增加一个人，这2500万的居住质量都要下降。
在这样的规模下，无论是在改善基础实施上怎么投入，除非你把北京全部修成路，否则交通状态还是不好。在这样的情况下，继续增加人口，只会带来城市管理成本的几何上升，我们又要让更多的人主城里，又不能让过大的城市扩大成本，所以二、三线城市是发展的主要地方。
无论从房子过度占有资源，和为卖而占有的资源含义上说，也包括沿海特大城市的特殊性。从一季度、二季度、三季度老是有人预测什么时候放松政策，大家不要相信，门槛有没有完善和调整肯定会有，但是门槛是越来越没有悬念，是不是一限购汇景新居的房价就下跌了，如果照这样的预测你的投资，你假定汇景新居的房子将来没有人住，如果这个房子最终是要住人的，我们实际上要看的不是限购不限购，而是广州常住居民会不会有越来越多的人住在这样的房子，以及比重会不会提高。
刚才说的140亿的资源总量和6.6亿的人口，都是官方的数据，户居60平米，人均2平米出头，2.3个亿家庭，很容易算得出来，户均60平米，意味着平均水平才是脱困水平，满足基本住房需求，不然你拿张画一下，60平米的房子，有没有卫生间和下水道，可以有，但是谈不上改善性和宜居性，只能是基本的需求。
陈淮先生幽默风趣的演讲引起台下一片笑声
我们预测，中国未来十年，有60%到70%的家庭从脱困住房搬到改善性功能，什么样的住房具备改善性住房。现在的年轻人以十年前，二十年前广州人年轻人结婚买双人床，双人床1.5，只能睡觉就可以，现在年轻人至少也要买1.8或者是2.2的，这个就叫改善性。房改房是50、60、70，那个卫生间不能叫卫生间，那个面积最多可以放一个马桶，把屁股放里面，拉屎、撒尿就可以，至少也要有一个淋浴的地方，能不能给女主人踏踏实实坐下来化装的地方。
我们预测，中国未来十年，有60%到70%的家庭从脱困住房搬到改善性功能，什么样的住房具备改善性住房。现在的年轻人以十年前，二十年前广州人年轻人结婚买双人床，双人床1.5，只能睡觉就可以。现在年轻人至少也要买1.8或者是2.2的，这个就叫改善性。
房改房是50、60、70，那个卫生间不能叫卫生间，那个面积最多可以放一个马桶，把屁股放里面，拉屎、撒尿就可以，至少也要有一个淋浴的地方，能不能给女主人踏踏实实坐下来化装的地方。这些功能没有什么夸张和过分，把这些功能加上，这个卫生间8到10平米，最小了，何况我们的住宅不是集体宿舍，要有家庭生活的功能，家庭吃住大小的厅要不要，你看港台电视剧、韩国电视剧，夫妻打架，年轻人爱的要死要活，都是在厅里面发生，所以咱家也要有厅，这就叫改善性需求，没有一条过分夸张。
像广州这样的城市，按照现在的经济发展水平，十年左右，60%70%的家庭，住在这样的房子里面是夸张还是不夸张。何况住房本来就是多元多层多样的需求，假定我们2020年广州有15%和20%的家庭住在享受性的住房有什么过分，什么是享受性的住房呢？就像汇景新城一样，读书不读书就要有一个书房，你有书房，女主人说你要给我一个健身器的地方，现在没钱的才在马路上骑自行车，有钱的都在家里骑了，然后再来一个视听影院，看点大片，这就是享受性的住房。也会有更多的人住带这样的房子里面，需求越来越旺盛，越来越升级。
我已经有两条，我真想住带书房的，我现在没有，你可以把这两套卖掉，买一个汇景新居没有人栏着你。你平常买100张火车票没有人栏着你，春运的时候火车票短缺，肯定只能买一张，限购。春运的时候，火车短缺才会有投机，没有短缺没有投机，严重的短缺才有投机。明星来广州开演唱会有人倒票，京剧来广州开演唱会没有人倒票，所以这个是维护公共利益必要的政策，公共利益不仅是在时间上调整资源配置，还包括防范短缺的公共利益。防范过度炒作房价的异动带来的经济风险和国民经济的冲击，这个也是公共利益。
在跟大家说一组数据，我们在21世纪的十年，我们盖了80亿平方米的住房，全世界没有这么快的建住房的，有7600万套新房在中国落成，这是什么含义，我刚才说了，6.6亿人，2.3亿个家庭，理论上说三分之一的家庭过去十年搬了新房。还可以解析，100户家庭每年只有3-4户搬新房子。资源有限的情况下，我们就可以说，怎么样让那些住房严重困难的群体，优先改善。
我已经有两条，我真想住带书房的，我现在没有，你可以把这两套卖掉，买一个汇景新居没有人栏着你。你平常买100张火车票没有人栏着你，春运的时候火车票短缺，肯定只能买一张，限购。春运的时候，火车短缺才会有投机，没有短缺没有投机，严重的短缺才有投机。明星来广州开演唱会有人倒票，京剧来广州开演唱会没有人倒票，所以这个是维护公共利益必要的政策，公共利益不仅是在时间上调整资源配置，还包括防范短缺的公共利益。防范过度炒作房价的异动带来的经济风险和国民经济的冲击，这个也是公共利益。
在跟大家说一组数据，我们在21世纪的十年，我们盖了80亿平方米的住房，全世界没有这么快的建住房的，有7600万套新房在中国落成，这是什么含义，我刚才说了，6.6亿人，2.3亿个家庭，理论上说三分之一的家庭过去十年搬了新房。还可以解析，100户家庭每年只有3-4户搬新房子。资源有限的情况下，我们就可以说，怎么样让那些住房严重困难的群体，优先改善。
第三个大的问题，人们意味买了汇景的房子，就怕今天买了，明天就跌，最大的风险不在这，房价有起有落，这个是正常的现象，最大的风险是在利率的变化。我们短期面临的问题，宏观政策面临的最大问题是反通胀，中国的反通胀，从2011年的政策不因房地产而起。宏观调控的政策明显影响最大的就是房地产，包括老百姓买房子，包括买了房子持有房子，真正最大的风险是利率的变化。我们上半年，媒体喜欢说，现在是最严厉的宏观调控政策，我始终不赞成这样危言耸听，哪里到了最严厉，到现在我们存款基准利率五次升息之后的水平不过3.5%，老百姓的存款是严重的负利率。也就是货币货币环境还处于过度宽松的状态。上半年的通胀率平均水平已经是5.5恩%了，7月份的水平和去年单月相比是6.5%，如果比7月份的通胀率存款利率应该是7%，应该比现在提高一倍，即便比上半年5.5的水平，存款基准利率也应该提高80%。
很少有人想过，你买了一套房假如每个月的月供是5000，但提高一倍可能要付7000、8000，在头三到五年，每个月的月供中90%以上在付利息，利率的变动你们想想，而这种变动趋势没有多少悬念，有人想也许不发生就好了，但基本没多少悬念。中国在二十五规划的五年期间，通胀空帐在正常的合理水平，没有恶性通胀，也在3-5%，利率也将比现在大幅度上升。
最后，我们再说说，中国的城市化过程方兴未艾，很多人想要搬到城里，搬乡下里多好，虎头山上开水平梯田。我们高兴就讨论中国的航母要不要到墨西哥演习，强大到这个地步好不好，中国所有的产业对国际有绝对的竞争力，我们想不想解决城乡发展不平衡的问题。想不想让13亿人口，6.6亿人口都过上富裕的问题。我们想不想克服资源严重匮乏对经济和社会发展的重大制约，所有重大难题的解决，只有一条道可以走，只有一服药可以吃，这一条道就叫做城镇化，这个趋势，不管你愿意不愿意，你诅咒它，还是赞美它都是势必要走的道路。
主持人：感谢陈淮(微博)先生带来的精彩发言。陈先生一上来就批评了我一个说法，现在没有我说的那么严峻，还有有暖。虽然我的说法不准确，但是我还是希望听到这样的消息，这个是好消息。下面请出的这个专家，很多人说是股神，有人说他是股票指路明灯，另外他对房地产业都有非常精辟的看法，让他给我们指点迷津。
接下来有请复旦大学金融与资本市场研究中心主任、财务金融系教授谢百三先生，为我们带来“高增长与高通胀形势下的投资新思维”主题演讲。
知名经济学家、复旦大学金融与资本市场研究中心主任及财务金融系教授谢百三先生
当前中国是史上第五在盛世
限购令不合理
谢百三：我是学校的老师，可能讲话不是很严谨，有可能讲对，有可能讲错，仅供参考。以城建部的领导为准。我讲的是中国房地产市场为什么十年来怎么也调不上去，目前的房产税、限购令对不对？中央现在是真打，还是没有真打，还是没有狠打。
首先我要告诉大家，我同意陈淮(微博)老师的说法，中国现在的经济高速的增长，是史上第五个好时期。有文字以来的五个时期，一个是文景之治，有70年的历史。第二时期是唐太宗李世民和武则天，武则天虽然把李世民的小孩杀光，但是她的政策完全继承李世民。第三个时期是开元皇帝李隆基，他对老百姓非常好，所以全世界的大量留学生来到中国，就像现在大量的留学生来到北大、清华。所以唐朝的GDP占全世界的46%相当于现在的美国。还有明成祖郑和下西洋。第四次是康熙、雍正、乾隆，141年的大盛世。
现在是第五个大盛世，没有战争，没有恐怖主义活动，尽管现在有很多的社会矛盾很尖锐。你们想想看，这300年来不停有战争，他们想想有多少的战斗，鸦片战争，第二次鸦片战争，国共两当分裂、抗日战争、解放战争消灭国民党的300多万战争，还有朝鲜战争，美国人死了6万多，所有加起来是120万。
现在人民日报说我们志愿军牺牲了18万，人家的武器比我们好，怎么可能死的比我们少，我们肯定死了100多万。朝鲜战争之后基本没有战争，还有一个中越战争，到现在没有战争30年，非常了不起的盛世，一心一意搞清楚，这样的经济才可以持续70年，这个不是我说的，全世界有12个诺贝尔经济学奖其中7个认为中国在70年还能快速增长，长期看好，社会矛盾很多，贫富差距很严重，基尼系数很好，另外我们的产业机构不合理，经济机构不合理，消费很难起来，老百姓怎么敢花钱，看一次病几万块，一个癌症三十万、二十万，读个书二十万，一套房几百万，上海的房子有五万多一平米，你们说大家怎么敢消费。
现在我讲房地产的问题，为什么房地产十年来以涨领跌。我认为现在的调控有问题，首先我们看看引起上涨的原因，现在的调控有没有对准这个原因，你感冒就吃感冒灵，看看你有没有对症下药。第一，引起房价上涨的原因是刚性需求，现在在上海没有房子免谈恋爱，免着老婆，我看到我们复旦大学的学生，有的是87年出生，就是因为没有房子，说我到你的金融学院去当学生，就是因为没有房子，所以我谈的4年的女朋友，被别人追走了，因为人家有两套房。
还有一个女同学非常可爱，她有一个男朋友是87年，也是谈了4年，最后关头男孩要毕业的时候，家里人坚决反对，因为女方家里没有房。男孩的家里人说你现在还年轻，一定可以找到又有房子，又漂亮的女孩。我说让男孩带女孩回家，他的父母说，你慢慢找，30岁找不到在找她。后来分手了，后来她跟我说，我在一家银行，现在还是没有男朋友，我说男朋友可以找到，但是可能找不到复旦大学的男朋友了。
今天春节联欢晚会一个节目，他们的房子是借来的，后来妈妈说不要紧，借来的我也支持，这就是骗人的，丈母娘思想觉悟那么高那么快就改变了吗，谁能买得起房子，500万的房子，每年要付200多万元，每个月要付2万多，这30年中你的爱人、小孩，三个人中一个人都不能并大病，如果生了大病立即就完蛋了，一个人一生病，工资都没了，小孩生了病，把房子卖掉救小孩，所以不是说“丈母娘经济”。人家没办法，真怕，而不是没有思想觉悟，什么是嫌贫爱富，你给我一套起码旧房子也行，旧房子还3元快一平米，还买不到小户型。在上海小户型的没有，不能怪丈母娘，以后小孩子出了事情怎么办，结婚后女的生了败血病，然后把房子卖掉救老婆，救好了理论了，去年的离婚率超过结婚率，都跟房子有关系，所有钢需需求很强烈，这是第一点。
第二点，经济要发展，房地产是不可避免的，它是支柱产业。有人跟我辩论，除了房地产还有其他产业，你说电视机有什么用，几万快就买到了，你说汽车有什么用，几十万，买了贬值。房地产下去了，经济就下去了，带动42个产业，水泥、石灰、电解铝，什么还有汽车，都跟房地产有关，只要房地产旺经济就旺，房地产冷经济就冷，大家看看前些年的海口，所以要发展经济，房地产的产业链最长，有42个产业链。所以房地产可以打但是不能打死，打死就完了，像日本首相换了16个，次路可以走吗，不可以。日本的经济下来后二十年过去了，从1990年到现在都起不里，在世博会日本来了几个教授，说中国千万不能走我们的路。
房地产可以真的打死吗，真的打死就不光是没有房子的问题，工作都没有了，很多大学生都没有工作了。所以国民经济的发展需要房地产。
第三，地方政府的业绩。你看看现在发展快，北京、上海、深圳、广州都是发展房地产，现在除了开封不快，其他的都很快。
第四，土地财政。房地产是地方政府的命根子，无论是在那个省市房地产都是命根子，现在成都是8000到10000平米，所以在这样的情况下，地方政府怎么可以配合，你叫它配合是勉为其难。因为地方政府要靠买地过日子，去年上海、北京、天津是他们市财政收入的60%，这是我在报纸上看的，上海现在的发展非常快，上海的汽车是不堵的，凡是堵车的地方就挖隧道，修了很多隧道，经济非常发达，把后面40恩年的建设都弄完了。上海把70万就业解决了，这个还是卖地。土地财政从1999年开始，收入全部归地方政府，这是地方政府的命根子，还有地方融资平台地方政府借了10亿，如果不能买地来还，这个问题就大了，所以地方政府都对自己当地的房地产，一方面相应中央号召，一方面暗中保护。你现在相应政策就是把你的手脚砍断，你砍得下手吗？现在地方政府都在暗中保护。我是珠海市政协委员，我跟珠海市的领导谈，我们没有错，中央叫我们怎么做，我们就是怎么做。珠江靠近机场的地方是4000一平米，当时我都心动了，但是因为我在珠海没有亲戚，现在复旦请我担任兼职教师。
现在所有的钱都来自房地产，其他的东西是不行，来自于土地的买卖和土地财政，还有其他的办法比土地还快，20亿30亿地王，主要是出地王，你不出，其他的地方又出地王。土地财政怎么解决，中央怎么办？谁能解决中国房地产问题，给他得诺贝尔奖。
第五点，货币发得太多，所以不要骂温州炒房团，你发了多少货币。2000年中国发的货币M2，加上活期存款，加上定期存款，货币与总货币，定期和活期都能拿出来，12万亿，在2000年。现在37万亿，除以12万亿6倍多，2000年货币除以GDP的是1.9倍，美国的货币除以GDP只有0.67，一倍都不到，所以不太会发生通货膨胀。我们发了很多的货币，那叫我们怎么办，到哪里去，货币总要有一个地方赚，他有一个特点的东西会涨起来，他也长大，他要涨的东西有一个特点是不可再生。黄金，大中城市的房地产就是黄金，稀缺的嘛。农村的房地产不会涨。另外，大中城市的车位，股东、加剧、书法家的画都是稀缺的。我去年给市委书记写了一封信，三天以后接到回电，他叫秘书给我打电话，他说余书记参加十七届五中全会，他去之前要给你打一个电话，原来是烟台市市长，之前就听过我讲一次课，他给我回电是这样，第一上海办公厅感谢谢百三老师的强烈的社会责任心。第二，我完全同意他的看法。第三，房价涨对经济很不好，我们的目标是稳中有下降，在目前的货币政策下没有答复下跌的空间。第四点对存量部分影响不大。第四，谢老师的博客我看了，虽然用词激烈，但是用心良苦很好。这是上海书记俞正声说的，他的秘书说从来没有看过余生生对一个老师回答这么正式。
去年10月份房产税和限购令出来了。三点几的通胀，到六点几，到底通胀对老百姓造成的危害可怕，还是部分大宗城市的房价涨对老百姓的危害大呢？如果把二、三线城市限购肯定还要涨，我不知道他们怎么看。我不敢，我要让货币有一个宣泄口，你要让中国的经济有一个出路，蒜你狠，姜你军，炒绿豆。房价以前是4000一平米，现在是3万多块，这个你怎么能怪老百姓呢。他只是有效的回避了物价上涨。我本来还有一个题材，改革开放30年，为了有穷有富，这个就要骂你自己，十年前你买就是富人，问题是你不敢买。
第六，美国在捣乱，美国第一次QE1，QE2，现在要出QE3，现在直至中国。现在老百姓不敢借钱。现在央行直接的投货币，把钱印出来，然后买国债，美国第一次雷曼兄弟。第二次6000亿。有些新兴国家让他们货币升值不值。特别是中国，不升值我贬，你知道货币一变，不会通货膨胀，最后转到中国，现在一天进2亿多元外汇，过去一年200亿，现在400亿，这么多钱涌进来，为了防止人民币升值，现在是1：6.35，还有上升的空间，再上升就是不得了的事情。不要升用什么方法，进来多少吃多少，外汇越来越多，现在3.2亿美元的外汇储备，每年进来20亿美元，用1300亿人民币、1400亿人民币买掉。这样钱就多了，再收回来，但是总有一些收不回来的，造成社会上钱越来越多，所以QE1和QE2，称为输入性通胀。
引起通胀上涨的原因是完全一样的，我在这里说一次话，现在的通胀和90年代完全不同，90年代是需求拉动通胀，这次是成本输入性通胀，加息没有什么用，因为钱都往上投，再怎么加也是负利率，怎么可能加到正利率。
第七个原因，股市1990年证券交易所成立，我是1992年进去的，股票涨到1500点，现在18、19年过去了，现在2500点。GDP当初是1.8万亿， 现在4万亿，GDP增长了4倍，但是股市2倍不到，所以搞股市的人是不成功的，发新股法得太了。颐1998年克林顿来的是800个，后来纽交所副总裁来了，他们不关了死活，平明发。中国老百姓特别听话，不像俄罗斯，我们就不停的发，不行就跑。干嘛赖在这里，但一般都套在里头不肯走。
第八个原因，需求很大。现在居民的城市化率是48%，有50%左右在农村，13.3亿人口，而美国20亿不到，在纽约工作住在新泽西农村，也算农村，但是美国真正务农的农场工人只有3.8%，而我们最多有2亿农民留在农村就可以了，还有5亿要进城，如果进500万，留在北京、上海、广州不走了，这些人是要房子的，买不起可以租，租就是分期付款的买，农村就是需要房子的，这些农村就是我们三代以上，爷爷奶奶，我家是浙江的，他们当年就是这样的情况，将来就是上海和广州人，一年进了500万。为什么我说70年经济不会下来，农村人口可以维持到70到100年。
最后一个事情就是大学生一年又600万，前两年是470万，后年是578万，今年是2011年今年招生是690万，我们出生人口800里面有600万读大学。大学生谁也不肯离开城市，没有一个大学生愿意离开城市，上海有28所大学，北京有31所大学，谁也不肯厉害自己生活过的城市，我去做调查，珠海的大学生都留在珠海，上海的留在上海。五年前我在中央电台做活动，有大学生问我房价是不是还会上涨，会，那么赶快想办法买，我问你那里来了，中国大学毕业，中国政法大学，我说你们都是名牌大学，为什么不会乡村，为什么不会去，他说跟这个有关系吗？我说你们不会去房价怎么跌。我说是不是啊？我有17个学生，有大学生、研究生、博士生，一共17个，我找他们说听说你们两个人入党了，我说你们两个能不能再回农村，胡锦涛总书记说建设社会主义新农村，他们说我开玩笑吧，我说我怎么开玩笑了，昨天宣誓了不是说为了共产党主义怎样怎样的，他们说是说说，一个都不愿意回农村，都是好工作，基金银行证券公司，这样房价怎么跌?
我告诉你们当时有一个女孩坐在我的教室里，一直听我的课，人长得非常漂亮。她老看着我，我也看着她，后来下课她帮我整理东西，擦东西，后来我和她聊，她说我很喜欢你的课，听了两个时期了，在上海学金融市场学，怎么股票，她说毕业后研究生，找不到找工作，找不到嫁人，很干脆。我知道越年轻找的越好，我问她家什么人，她说只要有房子都家，三十、四十、五十都可以，后来她还说，牺牲我一人，抢救全家人，他说我在这里读大学，每个人都抽了血给我较学费了，我怎么也要回报他，我觉得很可怕，现在女孩子已经不是过去了女学生了。用刘胡兰的精神。牺牲我一人，抢救全家人，限购令房产税有没有针对大学生、农民工来解决，没有。
保障性住房比例极好，大概三四年前，700个家庭能轮一个，到等700年，700年前好象是唐朝还是元朝，现在增加的房子，最多也是50-100个，50年后才轮得到。
我一直认为搞经济学宏观上很清醒，中国大陆不是香港和新加坡，只有香港和新加坡才可以通过保障性住房解决问题，他们没有农村。我可以告诉你，发达国家也搞，他们人口不增长，增长非常慢，我们一年要增加500万的农民人，你只管有户口，暂住证的不管吗，所以这个永远解决不了。
大学生和农民这两个问题解决不了，所以我认为，保障性住房从概率上比例极小，解决问题极小，还会引起寻租。日本是2000块一个月，后来涨到1万块，还不愿意搬走，还有经济适用房都是一样。所以保障性住房解决不了农民工和大学生进城的问题。复旦的学生都是4000到5000，都是拿不到
我认为房产税是不对的，我跟财政部的贾康、刘寰，我们在一虎一席谈，大家注意明天晚上凤凰卫视《一虎一席谈》有我们一个节目，你们看就看，不看拉倒。现在打着房产税的旗号征收物业税。房产税是对房子征税。不对土地征税这是第一。第二，工业商业征老百姓不征。第三，原来对10万征，现在对300万征标准的物业税，物业税是新税种，要经过全国人大代表同意才可以，全国人大代表会同意吗，我估计是通不过的。所以绕过人大，用房产税通过标准的物业税，所以我说这个是非法的税。
为什么还要交房产税，我已经交了70多年的土地使用金，这个就是地租，我不可以收租也要收税，现在农民交了租，还用交税吗。所以房产税是不对的，我交70年的土地使用税，我给地方政府缴足，地方政府给中央政府交税。你为什么在2008年不征房产税，那是货币引起的。你收中央银行行长周小川的税才对，土地越重房地产越跌，所以土地买的越少，所以地方政府不会看中。
作为学者，我认为限购令不对，凭什么，现在很不方便。我有两套房、卖一套大的，买一套小的，根本卖不掉。北京女孩跟我说有两套房，都在按揭，都是由于限购卖不掉了，我跟你讲经济一下去，政策便有变化。2007年10月份政府实行了货币从紧的政策，到了10月22日又宣布从现在开始实行适度从紧的货币政策，一下股市跌到1600点。后来中央一看不对，到2008年10月份马上决定货币放宽。2009年投放货币，新增贷款4万亿，一年的时间就变了。限购令从来没有说多长时间。经济一下滑，限购令马上停，是经济重要还是房地产重要。我告诉你局部要服从全局，整个经济下去，经济一塌糊涂。限购令导致中国大量的富人到国外。我在80年代当研究生听老师讲课，英国是上最强大的国家，但是后来不行了，因为税很重。一个早餐，一个牛奶都不能降，老百姓意见很大。
现在不让富人买房子，富人买什么，房子不能买，车有了，什么都几乎有了，还买什么。这个时候钱就一堆纸，一堆符号了，大家心里没有按照感，如果不能买，我挣做多钱都是废纸。现在出国厉害不厉害，现在的富人不是改革开放30年的弄潮儿，现在的富人都是企业家、经济学、歌唱家、演员、明星，都是一堆名人。看看我们的留学生，现在只回来了30%，70%不肯回来，5000万、3000万怎么花。我生产出来的东西都给姐姐和妹妹的小孩，所以我干脆的改称一夫一妻，所以夫妻拼命的赚钱，后来留给小孩。我觉得裸捐肯定不对。
当时有一个农民企业家把40万钱交了党费，他们说这种人捐钱环境，但是不报道。经济什么时候下来，限购令就停掉，经济肯定会下来。
我谈一点看法，第一，房地产不能不打。第二，打死就成日本了。日本的房地产从1971年开始涨，整个东京土地的价格等于美国的价格。后来日本怕了，日本在1990年的时候实现两个政策，房地产就降了，把银行的利率从2.5提到6.5，贷款率是8.5，反是买了房子100万征收35%的税。股市掉到7000亿，从1990一直跌到2002年，现在又下去了，最后的结果日本经济一片小调，怎么救不救不起来，不是泡沫经济，完全是一个糟糕的状态，首相换了16个。1000家银行倒闭了250家，后来日本经济学家的时候，说千万不要走日本的道路。如果一下来就是第二个日本了，而且中国的人口更多。所以第一不能不打，第二不能打死。
第三点，我个人认为，计划生育的政策五年一定会改变。什么一个家庭生一个小孩，太少了，人口在减少。这种情况下拿出1亿亩地就660亿平方，10亿人口解决了房地产问题，土地不肯拿出来，利率不肯加有几个原因。第一，几百万家庭搞了按揭，如果加了利息，老百姓都害怕。二，地方政府10万亿的融资平台也很高。三，怕经济下去。四，怕美国的热钱进来。美国的利息只有0.25%，我们是它的10倍。利息不降，老是提准备金率，我们国家的准备金率是全世界最高20.5。利率不肯加，加了经济下来怎么办？所以我认为不能不打，不能打死。如果二、三线城市搞限购令，通胀肯定是7以上，你试试看。现在五条标准，我觉得像看玩笑，什么今年上半年超过5%，原来说过5%要限购，地方政府一点都不知道。第二，现在房价涨的快一点，你给我来了一个限购令。一点道理都没有，没有科学的依据，还有超过20%，限购令，这个都像玩笑一样，你有没有科学依据，你有开过听证会吗？
所以我认为就像刘罗锅驼背，治驼背之一条原则是把驼背压平，压太过就死掉了。文学家可以胡说八道，这个女孩子真美丽，鱼也沉下去了，鸟也掉下去了。经济学家不是这样，两弊相衡取其轻，两利相权取其重。现在这个局面还有得治，所以我认为房地产要用温和疗法。我认为经济下沉的时间就会放松，还有其他的问题我就不讲了。
主持人：感谢谢百三先生带来的精彩发言和经验分享。
我们先休息一下，一会儿还有另外非常著名的专家，专门给我们讲的有关珠三角地区的发展形式，一会儿见。
中场休息
接下来有请中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生，为我们带来“珠三角高端住宅市场发展趋势”主题演讲。
主持人：欢迎大家回来，接下来有请中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授宋丁先生，为我们带来“珠三角高端住宅市场发展趋势”主题演讲。
宋丁：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、教授
高端住宅抗跌性强 不会因调控而松动
宋丁：你（谢百三）怎么把经济研究的那么深，同时身边还美女如云，这个太难。所以我觉得我们要向他学习。刚才两位教授讲的非常好，我想了半天，我在下面着急了。我怎么才能吸引眼球呢，那么就只有讲宇宙了事。所以刚才不讲大了讲小的，收回来讲。我在珠三角生活了20年，所以我只好讲讲珠三角。大家听了谢教授那么浪漫的故事，就忘记了使命，两个教授讲的很清楚，市场就是货币的事。你面临的问题是怎么让你手里的钱，价格不要贬值，同时还增值。我想台下都是青春的面孔，我年龄比你们大，钱比你们少。所以我今天讲的非常具体，我希望谈谈，珠三角高端住宅市场。
第一点，珠三角高端住宅发展的脉络。虽然我们今天讲的中国高端物业气象报告，但是我想你们在电视台上看的气象预报。你们基本上盯的是广州的天气，哈尔滨落雪跟你们有什么关系，所以一定是关心本土，所以我们要看珠三角怎么样，所以我们要讲珠三角的脉络。我不讲数据，网上一大把的数据。脉络就是我的观点。我列了几个方向，我首先要告诉大家，当你要拿银子买房的时候你要清楚周边的市场环境允许不允许你这样做，我想第一条讲的是，我们要看到这个环境，珠三角这么多年他发展是有目共睹，广东是中国经济最大贡献的省份，珠三角利用货币化改进在国内率先推进了住宅高端化发展，它是中国高端化发展先锋的地方，这个是全中国都认可。当年大门一开的时候，香港的东西进的比较多。80年的时候深圳已经有房地产公司，我们听了很怪，31年前有房地产公司很正常，不要以为是计划经济，其实已经开始探索，所以第一锤土地拍卖就开始了，香港经济形成了国内相对比较完善的高端住宅的制度体系和技术体系的建设，我说这个意思不是只讲这个过程，而是你要理解在一个相对成熟的市场上，当你要举臂架投的时候，敢不敢买非常重要。
在中国经济高速发展过程中，我们培育了在座各位国内最有利的高端住宅的购买人群，这个非常重要，你说培育这个市场，培育这个产业没有人买没有用，尤其是二、三线限购，不是让你到那个地方买，咱不玩这个，就在本地买，当地人在当地买房子就是这个方向，在座的人没有想要去北京买，所以本土有实力的购买人群珠三角在国内是最考前，我不敢说国内第一，但是最考前。你想买房，制度也有，但是也没有人担保你敢买吗？别的地方进的三流开发商，你敢买他们的房子吗？珠三角内有顶级的国内住三开发商，如果是1998年住宅改革，我们发展的产业，关键是有这么多的老板盖的老房子，盖的高端住宅，否则你们拿钱打水漂大家都不愿意，所以有这么多的开发商在中国的市场说，所以我们买房子是相对的放心。这些开发商在广东很清楚，包括侨鑫，他们能保证商品房的质量。
但是回过头来说，这个房子是高端吗？什么是高端，今天我讲一个大的概念。这个高端住宅在珠三角非常明显的五化，环境化、精品化、人性化、人性化、规模化，这“五化”缺一不可。你只盯着市区不是这样，很多二、三线城市已经有高端住宅，所以珠三角的高端住宅已经渗透各类生活。在市政厅有高端住宅，在偏远的地方有，在远郊有，在二、三线城市也有，不同的类型，有的商业地产的模式等。我们这么多人买高端住宅为什么，陈教授解释的非常好，一辈子不读书的人就想要买书房这个就是高端市场，高端市场不能用必需品来看，高端住宅100平米可能有80平米终年的闲置的状态。
女同志都在香港买LV，现在LV已经淘汰，现在是爱马仕。当我讲高端的时候，一定是完全使用的，这个面积里面有若干的面积让你惬意的享受，真正的高端不是某一寸享受，这样提升了民众的方式，不是高端人民的生活方式，70%的人很正常。难道一定要多数人住在棚户改造区里面。当迎来高端住宅的时代时，就像小学生一样，一年挂着红领巾觉得特别骄傲。这个非常的正常，就像现在上大学一样，不像以前我们考大学一样，现在的人大部分人都考上了。社会发展的规律就是让大多数的民众享受高端消费。这是让我想象的方面。但是这些高端住宅在发展的过程当中，我们也看到它的一些问题和不合理，当然我们要也提醒，无论是消费者、开发商、政府，还是要注意和克服这些问题。
比如说在房价过快上涨的过程当中，一部分的高端住宅是不是扮演对房价助推的因素呢？我们要永远的面对，还有部分的住宅更加的豪华，土地豪华就造成了资源浪费和高能耗等等问题。还有高端住宅处理不好的话，有可能激化社会贫富矛盾的导火索，你不要太招摇。我们要还要看金三角，你太张扬就容易出事，开宝马买菜就不要想了。还有税收的问题，高端市场在全世界有一个平衡税收的作用，在目前的中国情况下，很难通过高端住宅起到税收平衡，但是我们毕竟看到这个大势所趋，不可阻挡。
第二，我想讲讲经济形式和调控政策对珠三角住宅的影响。我想买珠三角的房子，这个政策行吗？我觉得从两个方面谈，首先我们看到，有一种助推的力量，不要以为调控到这份上，就要下降。第一，十二五期间珠三角保持高增长的速度，这样的发展速度，尤其是我们薪酬在增长的情况下，应该早就民众的幸福感，你没有钱不想，有了钱就想买高端住宅，这个现象在十二五会越来越强。第二，未来二十年，珠三角将走向更加富裕的生活，这个没有什么好讲，因为我们是在国内最发达的地区，这个具体的表现不是多买大豆，我们还要买房子，这个是基本的判断。第三，输入性或者是原材料价格上涨，引发的通胀导致的高端住宅的上涨，30年苦恼的是没钱，二十以前小布什总统来到中国说会帮助我们，但是现在是请我们放心我们会还钱给你，短短时间里，发生的变化很多，我们都不知道该怎么解决问题了，这么多的钱，国内游这么多的人民币流来流去，有人说，我们干脆把香港作为一个发债世界最大的银行，关于发行人民币给外国花，都在解决货币的问题。
房子可以吞500万，我30万买一个汽车，第二年觉得这个车有一点挤想退，可以但是要交20万。所以惟有住房是增值，所以大家觉得这个是安全的避风港。这个趋势是非常的明显。货币贬值诱发更多的钱购房住房保值。
这 两年大规模的推进保障性住房，我们应该面对这个现实，国家做了这个决策，这个决策出现商品房土地的供应大量的收缩，这意味着，大量的普通住房和保障性住房出现的时候，理论上高端住房会收缩，保障性住房必然促进高端住宅向稀缺性发展，这个是没有办法的事情。意味着，你现在投保障性住房，也许到三年五年之后，会发现这个市场部像以前那么分子了，土地发现拿了稀缺品，大城市的高端住房是稀缺性，所以我们要充分认识这个问题的前提和严重性。
像珠三角的地方，像东莞，特别是深圳，土地供应是非常紧张，土地紧张的情况下，一定加强供需的紧张关系，这个紧张的关系是存在供给的紧张。还有一个重要因素，毕竟我们靠香港。因为我在深圳，我太了解了。前几年我们讲中环尖沙咀的房子，等到后来那边成了二三十万，这边房子还是奔三四万，现在深圳的报价已经十几万每平米了。最近报了更高的价，这都不用说了。最近北京的钓鱼台那些楼盘报了三十多万，国内的价格已经报到这份上的时候，突然最近香港成交最近一宗房产，平均每平米76万，我当然不太赞同，这样卖房子，太可怕了。只不过我们真的不要手里拿两百万就骂他不对。你要有超前性，我经常说我们真的管不了国家的政策，也管不了国家的事，那是温总理的事。
我们只有从现在坐起，让你自己的收入超过CPI，超过房价，什么事情没有。当时这话说起来好说，做起来难做。但是怎么办呢，只好找不到对象，没有办法。我们都在家里骂贪官没有用，你去当也许比他还贪，这个是制度的问题。你有工夫骂贪官，对你只有两件事重要，你要从你做起，从现在做起。或者是总是描绘未来，天天说五年后我要怎么样。你要想你当下怎么办，这个是很重要，我们经常地忘掉今天、忘掉自我，很可怕。我刚才谈到，毗邻香港的深圳第一受到香港的影响，香港的房子涨了，我的房子也想涨，众多的因素都在支撑价格。
现在的世界经济疲软，美国的金融危机欧洲债务危机都出现。这样的问题出现之后，我们的出口受阻，意味着要失业，失业的人还敢谈买房子的事吗？你有钱不想，但是其他人呢？世界上动荡了，华尔街一动荡，我们立即就感冒，这个很严重。这个是影响购买力的一个因素。当然眼下最重要，大家最关注的是调控怎么办，我想这个政策要客观的看，它有很多的不合理，甚至有一些东西是非法不合理的，但是我们没有权利管住它，它在我们生活发生，发生之后要顺势而为，所以我们要看，他在发生的过程当中，客观的阻断很多人购买能力和条件，比如说限购，你要买第二套，就不给你买，现在房价降了也没有用，你买不了，所以我为什么要降。要解开这个问题，中央要头痛医头，脚痛医脚，但是这个不对吗？难道头疼要治脚。高端住宅的库存量增加，从去年到现在，开发商不推了，等待政策有更好的东西出来，等到现在，上面说，你不要等了，在可见的未来政策不会放松，那么挤压的楼盘怎么办，下半年是推盘加大重要的时刻，推盘之后供求关系会发生一定的关系，这意味着你们的机会到了。
当然还有供应，房企资金趋紧是形式，特别是中小企业，延缓2007年之后的比较大的下跌形势，后来被4万亿的金融危机救了。今年到明年中小企业被兼并重组的机会老，大企业兼并他，特原来村了10几年的地就拿来，在这样的格局下，很多企业面临资金的回笼压力，也会采取这样的措施。
接下来谈谈珠三角市场的发展前景。我想这件事情非同小可，我认为今年内高端住宅业受到政策挤压会持续的出现，包括开发商、消费者我们要做好准备。接下来我要分析的是，珠三角中间广州楼市的基本面相对比较好，高端住宅的成长性和抗跌性在广州最强。我们举个例子，北京、上海、广州、深圳，北京、上海、深圳的平均价格基本上下来2万左右，惟有广州的房价12000多，差了8000左右，这个是怎么差的，都是一线城市，是不是广州的经济发展差，不是这样的。按照城市评价广州排在第二，仅次于深圳，人均GDP这么强的购买力，早就的是12000的平均价格，这是不是价格洼地，现在业界关于广州的状况分析有很多原因，这个在未来一定会有人填充，你不填还有别人填，买保障性，买低廉的商品房，不是这样，填的速度和规模靠高端住宅，洼地差距重大没有道理。以后它会填补洼地。
美国的房子很便宜，我的同学到美国一两年就可以买一套别墅，别墅跟我们的普通住宅一样，而恰恰美国的第五大道。中央公园旁边的房子是最贵的，因为那的配套极其完备，环境及其优美。其实买房子就两点，要么环境好，要么配套好，你能不能找环境又好，配套又好的地方，我们用一个词讲叫“新都市主义”，这种小区做得很漂亮，我在这里有这种感觉，2公里长的绿道确定让人眩目感，在城市的边缘地带，闹市区静，非常让人向往。未来的一些年，珠三角的高端住宅将更多的借力旅游市场、商业市场，像深圳大规模的城中村改造，大型的城市综合体，城市中心将成为主流，规模大，速度很快，这都是未来开发商转移的重要通道。还有发展趋势上，品质均衡，世道稳健将成为珠三角发展的主流趋势，你忽悠的很厉害，样子很好看，但是进去墙皮都掉了，当然那个是早期，但是不管怎么样，就是品质要保证。还有市场的稳健。，开发商最怕房子乱涨，一旦跳水，政策就过来了。你只要稳健的发展，每年5个点，什么事都没有，你非要一年翻50个点，肯定就出事。
还有就从中长期的角度来看，珠三角的高端住宅市场，仍然有巨大的发展力度，我不想今天讲太多的宏观，的确我们通道，中国所谓的50年时间，过了30年，还有20年，这个是规律。规律就是20年谁也不要违反这个规律，未来的20年3亿人进城，剩下城里6亿人提高，9亿人做事。所以我们不要对抗规律，不要干这样的事情。我们要干要面对美丽的女士，温柔相对，别的事不要干，很累还没有效率。
最后简单谈一下珠三角高端住宅的投资策略，这个是我个人的观点，不一定对。下一年珠三角住宅的供应量明显的增加，你仔细的研究研究供应量，当这个价格变动到一定阶段的时候，你作用刚性需求，你的机会可能就来了，你的选择空间就比较大。所以我觉得，你真要这个东西，我觉得不妨关注。因为可能带给你意想不到的机会。第二，高端市场保值增值无须怀疑，它将继续扮演家庭核心的市场，你讲买50两金条，当然也可以，你可以买名画，很多保值的东西，但是说实话，对中国老百姓来讲，那些东西玩起来有一点陌生，我们在物业的类似里面，我们都有取舍。
我们为什么要买高端住宅，为什么买高端的商铺，写字楼，因为老百姓价格跌了我可以住，你不可能把说把物业关系停了，所以任何来自资本市场价格的波动，不会影响房子的使用价值，那你怕什么啊，你根本不会做商业，房子降了卖有卖有了，最后想上吊自杀，其实没必要，补牙怕这样的事，作为高端住宅不可替代的是家产中的第一核心资产，这是无法替代的。
既然有这么多的政策，我们就要应对，从地方政府到老百姓都是这么做的，中国三十年交战双方这么快，就是因为上有政策，下有对策。政府是非常的现实，所以我们目的是应对这么多的政策，善于研究政策，市场变动，寻找合理合法的投资机会，坚决反对投机。其实也没有投机机会，所以政策里面的说法是投机和投资都要遏制，我对这个不赞成的。我们现在在商品经济的格局下，你买了房就是投资者，你买了房到两年以后要换了。你2年之后，买了还是一样的钱买，所以你说你不是投资，鬼才会相信，包括中央领导人的房子都是一样，温家宝的房子也是投资。转让的过程就是投资，买卖的过程就是投资，很简单，所以强把投资和自主摆开不正确。这个不是国家和我们定的，是联合国定的。所以中国的CPI和世界的CPI统计里面没有住房，消费的物价指数最后根本不是6.5，现在早就是30，所以我认为可以理性的投资，不投机。
第四，顺应珠三角住宅多元化的态势，进行细分化。高端住宅有很多种类型，可以好好研究你要什么高端，如果你是资本消费层面，你可以选稍微偏一点的，到市区的边缘地方，又不远，环境还不错，配套又好，这种房子最适合。但是如果你想买“5+2”的厕所，儿子的房子都有了，你又想休闲，也未必一定要买豪华别墅，只要你能躲过限购，你买了，投资都好。所以现在你要针对你的需要，在什么地方，买什么样的高端住宅，让你们的生活品质改变。你们的生活价值比政策重要，比资本重要，尤其比钱重要，所以说一千到一万，大家通过高端住宅的享受，提高生活的价值，这个最重要，可以让你们活得很开心。
谢谢大家。
主持人：感谢宋丁先生的精彩发言和经验分享。
观点大PK
几位嘉宾从不同的角度给我们非常立体的讲了一些现状，刚才宋先生说，什么都不重要，最重要的是我们现在要怎么办，我们今天来就像在专家讨几个高招，下面有请过来给我们指点几招。由请谢百三先生、宋丁先生和蔡照明(微博 博客)先生。
从左到右：陈晓楠、蔡照明、谢百三、宋丁
我代表外行问这个问题，我们实际上有很多的问题，是特别的直接，显得很笨，但是确实是我们想知道的实战的问题。
我们的气象报告应该是瞬息万变，昨天最大的标题是调控半年，楼价涨多降少，中心区6、8月大涨，近来四楼盘价格上涨，这个趋势是能持久的趋势吗？这个趋势是全国各地都有的趋势吗？如果是这个趋势，现在是该出手的趋势吗？
蔡照明：北京时间传媒公司执行董事、首席营销官
蔡照明(微博 博客)：这个问题很难回答，经济学家讲的比较多一点，我简单的说一下我的想法。我提一个“豪宅机遇理论”。七、八年前我是深圳处级的干部，我当时买的房子不到2万块钱，我后来到北京创业，就把房子卖了。后来我在不同的城市不停的买房。我发现一个问题，这个房子不停有中介公司打电话，问我房子卖不卖，最后的报价到23000。我就想，一个人和豪宅的机遇是有限的，豪宅的动力非弹性，每一套房子都是限量版的，不是无限的放大，在一个城市，汇景出一个房子，会有一些豪宅，刚才宋丁讲的，一个人跟豪宅相遇是有机遇，这个是我们谈的一个观点，在这样的机遇的指导下，我在前年建议大家，当时的广州豪宅供应比较多，市场还不是很激烈的情况下，是我们买豪宅最好的机遇。
在大运会开幕哪一天，我从广州回到深圳，我在吃早茶，刚好预见很多年没见的朋友，他是1988年去的深圳。我的房子买了，我想去他家看看，他买的是我隔壁的房子，他是深圳最早富起的一批人，他炒股票。最后他告诉我，他这么多年来，剩下的资产就是这个房子，他以前也有大量的资金，他买的股票是最高点，但是最后只剩下房子。所以我就想，现在各种投资的产品很多，有实业投资，艺术品投资，在这样的情况下，有没有稍微安全的投资，在这样的情况下，我就思考这个问题，所以我今天就想跟大家说一个问题，所以今天我做了一些工作。做实业投资有很多的浪潮，这一段时间应和汇率，大的国内发展，应和政策波浪是特别的大。证券投资波动是非常快，这种周期是非常快，我们要在这个竖线(图)我认为这个是安全岛。我们再看艺术品投资，鉴别力和整个产品的发展周期都是相关的，它的安全区间是这么大的区间。
对不动产来说，我想在座的买房子都没有亏的，赚钱是百分之百，所以它的赚钱面积比较大，所以从几个对比可以看见，它的安全是非常的明显，在股市是稍纵即逝，抓住点才行，我们把它演化成这样一张图，如果口袋里面有很多的热钱，怕蒸发，我们要安全降落，假如是这个是安全的地区，我们如何把安全点降到最大呢？这个艺术品、这个是不动产，我个人认为在投资里面，高端物业是最值钱的一个。豪宅是有机遇，你买豪宅买不动产是买国运，我刚才网上发了微博，很多人批评我，汇景新城做了6000业主，我算了一下，如果每一个业主的资产都到上亿的话，那么这个小区有很多的首富，所以我们小区最资产加起来是5、6千亿的小区，这样一个小区是非常的庞大，资金是非常的惊人。
所以投资高端的物业，有钱人是不断增长的曲线，有钱人持有的财富增多，所以需求量是随着国家的发展往上走，但是供应量是离散的，这一段时间有，那一段时间没有，所以机遇是有限的，所以我认为投资高端的不动产，(图)，上面把水抹掉，这个是我们提的观点叫“安全岛”的策略。
主持人：谢谢蔡先生，刚才算的资产是蛮吓人的。想问问谢教授，蔡先生是分享了过去的经验，很多人过去街的迷茫，怕过去的经验不好使了。目前的形势有人看涨，有人看跌，我特别喜欢你你在演讲中非常好的话，你觉得这个有什么办法?
明天是什么天气？这是一个问题
谢百三：你问我这个问题很难回答，我真不知道明天是涨还是跌。我知道四个月之后广州的天气挺冷，但是不知道明天是下雨还是刮风，你现在问我明天是什么天气，真的不知道，这是一个问题。
第二个问题，限购令多年不会取消是不可能的。
我自己也有房，我自己的学校分了一套福利房，3万多块买的，70多平米，当时的上海市政府认为3多不应该收，因是自然的补偿。我有两套房，一套100平米，就在复旦大学附属中学边上，现在这个房子涨了100多万，还有一个在同济大学边的，60多万，现在也涨到三百多万了。
到2005年时7月，我的资产达到480万，我当时买了北京的一套房。我北京一个朋友，江苏人，一个股票做到20多个亿，现在45岁。他在北京买了一套房，他买了一套110平米的，那个地方旁边有一个重点小学，他生了两个小孩，他在这里买了一套，我说怎么买，那时已经调控了，我不敢买不买，看一看都要100块。我说是动物园吗。后来他又说不买就不买，后来我醒过来，玩股票的能在乎100块吗，我是北大研究生毕业的，原来是全省第二名，考的本科是华南师范大学，后来我在清化当副教授。所以我对北大和清华有感情，后来我选了一个住宅，离北大和清华都很近。当时是1万一平米。后来我去看了，41万买了以后马上租掉，租金拿回来就是8万。因为低调又好了，拿回钱又到上海买了债券。现在这个房子已经从而1万涨到5万，200万一套，离清华大学5分钟，离北京大学10分钟，都是留学生来住，现在租金涨到4800。
2005年调控当时租金2000多，我真的不知道怎么会这样，如果要跌，除非货币收回去，怎么收回去，78亿都发出来了，发到每一个人的手里，老百姓的存款是32万亿，每一笔钱都到每一个人手上，可以随便收吗。还有一种说法，现在货币政策很宽松，怎么会宽松，货币利率很低，6.5个通胀，3.5个通胀是负的，这点是负的，金率全世界最高，加在一起90几，97恩，还有2.5个百分点的活期，温州现在私人贷款的利息26-36%，员工非常紧，企业和小企业都活不下去，在这种情况下，还说松的，我不想单独PK这样不太礼貌。
我认为下半年会放松，不一定降息，可能不动，不动就是放松，每年进来20亿美元，投放到社会上用130亿人民币买掉，通过这个办法，也不降息也不加息，现在只剩下2.5个百分点，再加一次我看就到头了，准备金率高得多。原来我100万资金，可以存到银行，银行按照准备金率提，同济大学男到75万又村到银行，银行又拿5%，一下子拿掉20%，现在是货币很紧的情况下的楼盘，现在股市也是这种形势，所以老是上不了，但是也跌不深，因为利率是负的，是这样的情况。
现在说怎么样，我不知道，这是我自己的体会，有人说你买不买，卖不卖，我不知道。我的小孩如果考上北大，就让他住，如果不上就卖掉。改革开放30年来，有人穷了有人富了，政府有责任，但是政府责任不大，就愿自己。我有一个亲戚很可怜，他说我有个动迁房，离杭州的西湖只有15分钟，最后自行车骑到西湖十分钟，西湖比广州美多了。中国最美的城市是杭州。杭州副行长是我的学生，副行长是34岁，他老婆是我支持的，他老婆是卖楼的小姑娘。他请去西湖吃饭，跟我说这个怎么好。我要资助他，他不要，我说你可以借，我觉得这个房子买下来，你是家的唯一一个金砖。我说你买下来，你的后人一定会感谢你的。吃到十点半，苦口婆心的劝，一个礼拜卖掉了140万，我赚了10万，马上打电话给他要买回来，税我补。
这个房子现在涨到380万，现在他难受死了。两个人骑车不敢从那个楼边走，像刀割一样的难受。他后来给我打电话说，后悔啊，我给他回了新年快乐。他后来又跟我讲了，说我既然有钱让我帮他买，我说以前10万帮你你不买，现在要200万怎么帮啊。然后又说我买，这有什么意义，这是穷人的另外的人生教训，只总结别人的教训，不总结自己的教训，一点本身都没有。
主持人：拥有谢教授这样的朋友，是一种福分。
主持人：我们听了谢教授的话，看来我们都有希望，谢教授已经把他的身家给我们透露了，我们算一算。刚才引证了两位所说，还是说说报纸上的，说现在300万的房子卖得最惨，总价600万的豪宅反而不受影响，经常有人手中有2个亿急着花出来，为什么600万的房子那么好卖。
宋丁：虽这个可能由谢教授解释更清楚了，反而越高端的东西，保持得越强，我觉得这样可以了，我谈谈大家比较关心的问题。
兵来将档，水来土掩，大的政策来的时候，应对的应该是策略性的而是战略性的，今天一定是策略性的振荡，而非战略性的动荡。所谓策略性的就是拐点，温家宝和胡锦涛的讲话我看了，十二五还是一路高歌，而且不仅二十五，十三五、十四五还会一路高歌，这是国策，我们要保持50%的增长速度靠什么，靠地线钱庄、靠毒品吗，这不现实。在策略性的中间，我们看到从去年年初开始，政策密集投放，我觉得分三个阶段。
第一阶段，从前年年底到去年开始投放，差不多半年时间，中心的投放是现代，现代什么概念，以打击投资投机的名义来回收流动性，当回收流动性成为我们的基本要求的时候，不分地区，不分贫穷和富有，一套房子斗争要限贷，从现在开始，直指货币，货币战争打了半年之后效果有没有，有，具体的表达是防止房价的过快上涨，如果以一线城市为标志，一线上半年房价上涨明显，这招不行第二招，限购。限购直指有钱人，为什么，一套房可以购，二套房，三套房不可以购，有部分投机倾向的人限购，把这部分人的市场表示按住，你看报表，一线城市的房价基本不动，这就是限购。这个不够，还有很多闹事，价格太高，要往下走，往下走就限价。限价是对开发商。不许开发商涨价，这监视出来后是不是有可能房价往下走，我觉得惯性有可能往下走，但是要看策略性振荡下滑，这能持久吗，不一定，因为政策不一定哪一天又换了所以我比较同意谢教授的看法。
政策说不好在什么时候取消，但是一揽子政策，头痛医头、脚痛医脚的政策，一定潜伏着长期稳定发展的隐患，未来为了挽救隐患付出的成本，远远高于我们投放的政策导致房价有可能控制的，在这样的情况下，我看到从限购到限价，我们看到房价从过快上涨，到微幅上涨，到不涨，下半年有可能有机会，这种机会不会永远存在的，如果你下半年，比如说到四季度，如果出现房价到了地步的时候，有很多优秀政策的时候，你还要等待的话，机会就稍纵即逝了，有可能谢教授亲戚的悲剧就会发生了，这个不是发生在西湖边上，是发生在广州。
谢百三：你们的房子比上海便宜了一半，这个难以想象。上海2010年5月1号均价是5万一平米，现在是16-17万，我不知道这个是怎么回事儿，我问是不是广州的工资比上海低，不是真的。再有一方面，限购的东西久不了，是计划经济的产物，只要一冷却，马上中央又会出台政策。像美国的纽约、波士顿，就让它涨，大学生买不起，就到加利福尼亚去，那么50年之后又起来了，所以怎么可以压，像吗主席的事情，农民不能进城不就便宜了吗，具体的我不能说什么。
主持人：因为时间有限，特别感谢台上的嘉宾，今天的时间有限，刚刚各位嘉宾做演讲的时候就时间太少了，讲几天几夜可能都讲不完，在这里感谢各位专家贡献的经验。
谢百三：还有一个问题，今年股市走向怎样，今天的货币政策很紧，准备金率很高，银行的价格比香港普通高20%，还有一方面利率是负的，6.5只有3.5，买什么，没什么东西可买，老百姓是有钱，但是银行的过不了，所以我个人预计涨也涨不高，跌也跌不多。
主持人：那么应该怎么配置呢？
谢百三：这个具体就不说了，凤凰卫视是明天晚上8点整，请明天看。
主持人：非常感谢几位嘉宾，我刚才以为时间不行了，但是主办方又给了我们一点时间，谢教授又给我们说了一些爱情和几个与豪宅擦肩而过的故事，非常感谢大家精采的发言，非常希望大家能够在今天的论坛上，得到你想要的安全岛，谢谢各位。
