2023北京土拍总结：61宗地1740亿 四成高标准 央国企"出场率"高拿地多
1月17日，北京市规划和自然资源委员会联合北京市发展和改革委员会印发《北京市2024年度建设用地供应计划》，今年计划安排建设用地供应总量3240-3660公顷，其中，安排住宅用地1060公顷，与2023年持平。
根据统计，2023年，北京举行了27场土拍，共成交住宅用地61宗，总成交金额1741.3625亿元，总建筑面积约581.2万㎡，与2022年基本持平。（2023年度土拍信息如表格↓）
回看2023年北京土拍数据，冰火两重天、摇号、高标准、分化、央国企、零流拍、新面孔、大兴区、窗口期……其中也蕴藏着北京房地产这一年的变化与发展趋势。
1 大兴供地最多 丰台揽金最多
2023年，在供地的14个行政区中，大兴区以11宗地领先；丰台区、昌平区各8宗持平；朝阳区6宗；房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗；海淀区、亦庄经济开发区开发区各2宗；远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗。2023年，没有土拍的门头沟区1宗地延期到2024年。
而从成交总价来统计，丰台区以348.165亿元位列第一，总规划建面79.6万平方米，丰台区成为“城六区”供地王者，备受房企关注。北京城市总体规划赋予丰台区的功能定位是“首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区”，丰台区发展潜力巨大，8宗地中有6宗地吸引多家房企报名。
大兴区、昌平区分别以316.7、264.3亿元位列第二、第三。其中，在功能定位上，大兴区是面向京津冀的协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。顺义新城第19街区19-69地块，迎来了44家房企争夺，被称为北京土拍市场“史诗级摇号”。
从两区的功能定位和供地数量来看，优采平台有理由相信，在2024年，“北京南城”依然是土拍“主战场”。
2 溢价地块过半 四成“高标准”
房地产市场进入深度调整期，2023年，苏州、成都、合肥、济南等多地取消土拍限价，恢复到“价高者得”的局面。
北京，作为一线城市，不仅是品牌房企必争的重仓之地，也是未取消限价的一线城市之一。甚至有业内人士称，“当前也是房企补仓北京的窗口期。”
从2023年北京土拍数据来看，各区各地块热度仍有较大差异——
2023年，北京有27宗土地底价成交，约占总量的44.26%；溢价成交的地块有34宗，已过半，其中26宗地触及价格上限，溢价率达到15%，约占总量的42.6%。
2021年，北京开始采取集中供地模式，部分优质宗地当竞买报价达到土地合理价格上限时，则转入“竞标高标准建设方案”阶段。2022年二批次至今，转变为 “高标准住宅建设方案承诺制”。即当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场定高标准住宅建设基础上摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。2023年，北京土拍采取了预申请用地公示的方式，先进行整体摸底，再正式挂拍，无地块流拍。
2023年，在触及价格上限的地块中，13宗地需要进行现房销售。值得一提的是，海淀“航母地块”海淀双新村003-1地块，不仅吸引30家房企报名参与“争夺”，越秀以79.35亿+4.5万㎡超低能耗建筑面积“高标准住宅”竞得。
3 84%的土地被央国资房企拿走
2023年北京土拍拿地企业当中，央国企拿地约占84%，民企占比约13%。
央企中建集团旗下中建智地、中建玖合、中建壹品等子公司，在北京共斩获8宗土地，成交价格最高的为中建东孚75.9亿元竞得的丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目(三期)1518-621、629、627地块。
深耕北京的央企中海，单独拿下4宗地，共计172.6亿元，与未来科学城形成联合体42.7亿元拿下昌平一宗地朱辛庄地铁附近项目。此外，在2023年中连续举牌6次的东方雨虹以40.135亿元竞得“丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区”地块，后向“苏州竹辉兴业有限公司”转让95%股权，转让交易对价为47.5万元。据天眼查数据显示，“苏州竹辉兴业有限公司”属于中海。
除“中字头”外，保利（央企）、首开（国企）、招商（央企）、华润（央企）在2023北京土拍市场的“出场率”也相当高。三家分获5、4、3、1宗地。
2023年，北京土拍场上，厦门建发、广州越秀地产南方国企，分别在北京拿到1、3块地，厦门国贸虽然没有摇中，但是积极参与报名报价；多年未在北京拿地的万科拿下通州一块地。
而属于北京市属国企的北京城建、北京建工、京投发展、住总在2023年北京土拍中也积极参与，分别拿下2、3、3、2块地。
京投发展集中在2023年6月，单独以50亿元拿下丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目FXG-1401-0601-03等地块；与保利形成联合体，共以57.2亿元拿下朝阳区东坝两个棚户区改造项目多地块。其中，地铁房企参与竞拍十九号线新宫项目要求建设专业性要求高、资金占用量大、开发建设难度大，基于城市轨道发展的TOD综合开发是京投发展具有绝对优势。
房地产竞争也从拼规模进入拼产品阶段。据克而瑞2023年度中国房企产品力测评，京投发展·北熙区、京投发展联合保利发展开发的“保利·天汇”入选北京“十大高端作品入围项目”，京投发展·森与天成入选“十大品质作品入围项目”，可见京投发展在新核心竞争驱动下，正在形成成产品力的持续进化。
檀谷之于京投发展，是产品力提升的具象，是回应“城市山居，学园市镇”的特别行动，更深围绕“人”的需求，全方面创造新的价值的创新。
2023年9月28日，檀谷慢闪广场开街，仅一个季度总客流量突破51万人，檀谷商圈正在形成兼具品质感、烟火气和人情味的镇域生活氛围，檀谷正在成为门头沟区发展北京国际消费中心城市的重要阵地。
京投发展股份有限公司总裁高一轩公开表示：“檀谷以场景营造为主要任务的第一阶段工作初步完成京投发展在檀谷进行了资源整合和场景孵化，实现了更好的生活场景、人文场景和业态场景，这些资源和场景目前已经向京投发展的TOD项目进行赋能。”
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