李宇嘉：积极纾困并推动房地产向新模式转型
国家统计局发布的数据显示，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%，连续两个月下跌。事实上，一季度后新房市场高位回落，新房价格指数环比涨幅持续收窄，直至6月份房价下跌，7月份连续下跌，且跌幅扩大。其中，一线城市环比连续2个月停涨；二线城市新房价格指数环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市环比下跌0.3%，降幅扩大0.2个百分点。同比方面，7月新房同比下跌0.6%，跌幅比6月份扩大0.2个百分点。
二手住房方面，7月份，全国70个城市二手住房价格指数环比涨幅为-0.5%，连续3个月环比下跌，且跌幅比上月扩大0.1个百分点。其中，一线城市环比下跌0.8%，领跌一二三线城市，今年以来连续3个月下跌，且跌幅不断扩大；二线、三线城市环比分别下跌0.5%和0.4%，均连续3个月下跌，二线城市跌幅扩大，三线跌幅持平。
从城市来看，7月份，70城新房价格指数环比上涨的只有20个，较6月份减少了11个，环比下跌的有49个，下跌城市数创今年以来新高；同比方面，7月份新房指数同比下跌的有44个；二手住房方面，7月份价格指数环比上涨的有6个，下跌城市63个，同比下跌的有65个。
从新房市场来看，根据中指院对居民购房意愿的调查，进入7月份，新房销售案场到访量、转化率（访客转为下定金），二手房中介带看量、签约率（签订三方协议）都出现明显下行。从国家统计局数据来看，7月全国新房销售面积环比、同比分别下降46%和23.8%，出现骤然且快速下行走势。市场销售较为疲弱，开发商供应的积极性也不高。
二手房方面，7月份70城二手住房价格指数同环比跌幅均比新房要大。主要在于，近期各地二手住房挂牌销售量不断增长，而由于部分居民预期不佳，二手住房交易周期延长，部分房源持续降低挂牌价，以求尽快售出，导致价格下跌幅度大。一线城市领跌，主要原因在于一线城市新市民、年轻人集中，由于种种原因而换房需求不足，公共住房、租赁住房也分流了部分需求。前期一些投资性购房多，近期降价挂牌上升，价格跌幅更大。
目前来看，商品房市场出现的量价持续下行。7月24日中央政治局会议明确新的政策的基调，即“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，可以看到，适应新形势的政策调整已经在酝酿之中。
近期，政策纾困主要从两个方面开展，一是各地积极优化调整政策，比如近期福州、厦门、成都、沈阳等热点二线开始下降第二套住房的贷款首付比例，部分城市提高公积金贷款额度、推动商业贷款转公积金贷款，一线城市的扶持政策也正在路上。这些政策有助于降低购房门槛、降低购房成本，促进存量房流转；二是6月以来央行3个月内两度降息，在6月份下调LPR10个基点以后，预计8月5年期LPR或将再次下调10个基点，意味着按揭贷款利率将继续下行。同时，居民申请按揭贷款时执行“认房不认贷”的首套房认定标准呼声很高，这有利于降低换房门槛、降低换房成本，提高房屋流通速度，实现刚需和换房需求的有效循环。
笔者认为，在当前“房住不炒”深入人心、“房价只涨不跌”的预期被打破，住房解决渠道多样化，买房消费延后、长租时代到来的新形势下，政策体系重构是一个过程，短期内要做的是尽力托住体量、稳住价格，防止过快下滑，进而稳住预期。近期，中央政治局会议明确要适时调整优化房地产政策，支持刚需和改善型需求，一线城市表态要因城施策落实国家最新部署，新房售楼处到访量明显增加，二手房带看量也明显增加，7月中指院统计的半年内计划购房占比止跌回升，环比6月上升3.4个百分点。可见，政策若能积极纾困，托底目标能实现。笔者认为，实现托底，避免快速下滑并尽快向新模式转型，这是市场稳定的可行路径。
