李宇嘉:积极纾困并推动房地产向新模式转型_新浪地产网
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李宇嘉:积极纾困并推动房地产向新模式转型

提要:国家统计局发布的数据显示,7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%,连续两个月下跌。

  国家统计局发布的数据显示,7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%,连续两个月下跌。事实上,一季度后新房市场高位回落,新房价格指数环比涨幅持续收窄,直至6月份房价下跌,7月份连续下跌,且跌幅扩大。其中,一线城市环比连续2个月停涨;二线城市新房价格指数环比由上月持平转为下降0.2%;三线城市环比下跌0.3%,降幅扩大0.2个百分点。同比方面,7月新房同比下跌0.6%,跌幅比6月份扩大0.2个百分点。

  二手住房方面,7月份,全国70个城市二手住房价格指数环比涨幅为-0.5%,连续3个月环比下跌,且跌幅比上月扩大0.1个百分点。其中,一线城市环比下跌0.8%,领跌一二三线城市,今年以来连续3个月下跌,且跌幅不断扩大;二线、三线城市环比分别下跌0.5%和0.4%,均连续3个月下跌,二线城市跌幅扩大,三线跌幅持平。

  从城市来看,7月份,70城新房价格指数环比上涨的只有20个,较6月份减少了11个,环比下跌的有49个,下跌城市数创今年以来新高;同比方面,7月份新房指数同比下跌的有44个;二手住房方面,7月份价格指数环比上涨的有6个,下跌城市63个,同比下跌的有65个。

  从新房市场来看,根据中指院对居民购房意愿的调查,进入7月份,新房销售案场到访量、转化率(访客转为下定金),二手房中介带看量、签约率(签订三方协议)都出现明显下行。从国家统计局数据来看,7月全国新房销售面积环比、同比分别下降46%和23.8%,出现骤然且快速下行走势。市场销售较为疲弱,开发商供应的积极性也不高。

  二手房方面,7月份70城二手住房价格指数同环比跌幅均比新房要大。主要在于,近期各地二手住房挂牌销售量不断增长,而由于部分居民预期不佳,二手住房交易周期延长,部分房源持续降低挂牌价,以求尽快售出,导致价格下跌幅度大。一线城市领跌,主要原因在于一线城市新市民、年轻人集中,由于种种原因而换房需求不足,公共住房、租赁住房也分流了部分需求。前期一些投资性购房多,近期降价挂牌上升,价格跌幅更大。

  目前来看,商品房市场出现的量价持续下行。7月24日中央政治局会议明确新的政策的基调,即“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,可以看到,适应新形势的政策调整已经在酝酿之中。

  近期,政策纾困主要从两个方面开展,一是各地积极优化调整政策,比如近期福州、厦门、成都、沈阳等热点二线开始下降第二套住房的贷款首付比例,部分城市提高公积金贷款额度、推动商业贷款转公积金贷款,一线城市的扶持政策也正在路上。这些政策有助于降低购房门槛、降低购房成本,促进存量房流转;二是6月以来央行3个月内两度降息,在6月份下调LPR10个基点以后,预计8月5年期LPR或将再次下调10个基点,意味着按揭贷款利率将继续下行。同时,居民申请按揭贷款时执行“认房不认贷”的首套房认定标准呼声很高,这有利于降低换房门槛、降低换房成本,提高房屋流通速度,实现刚需和换房需求的有效循环。

  笔者认为,在当前“房住不炒”深入人心、“房价只涨不跌”的预期被打破,住房解决渠道多样化,买房消费延后、长租时代到来的新形势下,政策体系重构是一个过程,短期内要做的是尽力托住体量、稳住价格,防止过快下滑,进而稳住预期。近期,中央政治局会议明确要适时调整优化房地产政策,支持刚需和改善型需求,一线城市表态要因城施策落实国家最新部署,新房售楼处到访量明显增加,二手房带看量也明显增加,7月中指院统计的半年内计划购房占比止跌回升,环比6月上升3.4个百分点。可见,政策若能积极纾困,托底目标能实现。笔者认为,实现托底,避免快速下滑并尽快向新模式转型,这是市场稳定的可行路径。

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