年内房地产业披露并购交易规模超1215亿元 “AMC+代建”纾困模式加快风险出清
8月15日晚，绿城中国公告称，公司旗下杭州浙庆投资有限公司与杭州高信商务服务有限公司签定协议，并向后者收购杭州致延投资有限公司50%股权，代价为11.77亿元。同日，绿城中国全资附属公司绿城房地产与苏州卖方及其他各方订立协议，绿城房地产同意向苏州卖方A收购苏州目标公司A的50%股权及向苏州卖方B收购苏州目标公司B的51%股权，总代价约8.95亿元。
绿城中国的这两笔收购，涉及三个项目，金额共计20.7亿元。无疑，这是行业优等生接盘部分企业挂牌转让项目股权的缩影。实际上，自房地产行业进入深度调整期以来，行业收并购时有发生，防范化解房地产风险、盘活存量资产正稳步进行中。
据《证券日报》记者不完全统计，截至8月16日，年内房地产行业披露并购交易规模超1215亿元。期间，AMC（资产管理公司）联手代建企业对开发项目整体纾困，已在一线实操层面跑通，成为助力“保交楼”的重要新模式，将进一步加快行业风险出清进程。
并购交易有所降温
据中指研究院监测，2023年1月份至7月份，房地产行业披露并购交易规模为1194亿元。7月份披露35笔并购交易，比上月减少16笔，其中有26笔披露交易金额，总交易规模约116.5亿元，平均单笔交易规模4.5亿元，环比下降8.7%。从交易标的物业类型看，以地产开发项目为主，主要表现为项目公司股权转让。
“相较于去年同期，今年房地产行业收并购及重组交易规模有所降温。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，房企资金流动性压力仍然较大，销售端复苏趋弱，行业风险还未完全出清，导致有收并购实力的主体谨慎情绪上升。
在关荣雪看来，当下市场并购交易难以达成的原因各异，但主要有三点：一是收并购双方的决策博弈，供需双方预期以及匹配度不高，部分出险房企手握核心项目不肯出手，较具收购实力的房企则担心风险或收益情况，而抱谨慎观望态度；二是不排除有部分并购标的存在债务及股权复杂等问题；三是收并购的资金来源之一，融资仍然具有一定的难度。
“最大困难在于项目本身的价值。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示，当前房地产市场区域与城市进一步分化，部分城市的项目本身潜在收益有限、变现难度较大，并购方动力不足。此外，出售方在出售项目时想尽可能获取更多权益，也会拖慢并购进程。
还有一重难题是，房地产行业风险还未完全出清，并购方选择并购标的较为谨慎，标准也愈发苛刻。
“当下，并购方选择并购标的时主要考察标的股权结构、潜在价值及变现难度等因素，因为这些因素决定了标的项目的操作难易度、可获得的收益及收益获取难度。于并购方而言，往往倾向于选择股权结构清晰、潜在价值较大、变现容易的项目。”刘水称，此外，并购方也会偏向于自身熟悉的、品牌影响力较大的区域或城市的项目，来降低项目获取成本，获得更高溢价空间。
“AMC+代建”纾困模式跑通
值得肯定的是，在行业并购重组盘活存量资产的过程中，AMC成为房地产纾困的一股重要力量。但由于部分出险房企旗下项目规模较大，因此大型AMC企业尝试通过联合央国企、稳健型头部房企以及代建企业来共同纾困，助力“保交楼”工作的开展。
在刚刚过去的7月份，AMC与代建企业签署战略合作协议较多，其中有两宗合作市场较为关注。7月下旬，绿城中国、绿城管理分别与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议，双方将在涉房涉地不良资产处置等业务领域开展战略合作。7月底，华夏幸福与地方性AMC浙商资产签署战略合作协议，双方将就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作。
在克而瑞研究中心企业研究总监房玲看来，按纾困对象不同，AMC可从项目与企业两方面进行纾困。在企业层面，AMC主要采用经典的债务重组方式，也会参与部分较小房企的破产重整。在项目层面，一般是由AMC出资，引入第三方代建企业来主导项目后续开发和运营，部分拥有开发能力较强的地产子公司的AMC也可将后续开发工作交予子公司进行。
“在项目层面参与房企资产盘活，AMC+代建企业主要通过‘出资+开发’模式运作，由AMC负责不良资产处置与重组，代建企业负责再开发与运营。”关荣雪表示，特别是头部代建企业具有丰富操盘经验及品牌效应，对项目去化与溢价都会产生积极影响，该模式对出险房企的项目纾困有很大帮助。
“可共同设立特殊资产基金、联合建立共同品牌、盘活问题楼盘以及为政府和社会提供‘保交楼’的系统解决方案等。”刘水表示，AMC自身出资或同时引入银团收购项目或对项目注资，对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再引入代建企业，操盘方可以是AMC旗下地产开发公司，也可以是头部房企、原出险房企或第三方代建企业，推向市场变现取得收益。
从一线实操层面来看，2023年以来，作为中国代建第一股，绿城管理深入推进“3+3”业务模式，大力拓展资方代建业务，已新签中国华融资产、中国信达资产、中国长城资产、浙商资产、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托机构的不良纾困项目。
“对于不良纾困项目的选择，公司内部有一套完善的甄别与准入标准。”绿城管理董事会副主席李军透露，一是项目的债权债务要清晰；二是项目剩余可售货值可以覆盖竣工需求，且政府要释放监管账户及相应的资金，能支付各种建设费用；三是产品的设计及工程品质要满足绿城的底线要求，不能存在可能损害绿城品牌的品质风险；四是纾困项目还需解决好各类供应商的款项梳理，有较大经济纠纷的须注意其法律风险；最后，纾困项目可能存在逾期交付的，还需与以前的购房业主签谅解备忘录。
“AMC与代建企业合作更加广泛，说明这种项目纾困模式已经跑通，且更加规范化，有助于该模式的推广应用。”刘水称，对于出险房企来讲，意味着停工项目有更多的机会获得救助，在完成“保交楼”任务的同时，也有机会回笼资金。
