鼎信长城投资王健飞：2023 不动产私募基金的关注热点、思考与展望
3月23日，2023房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展15年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。
本次发布的《2023房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房企格局近十年间发生巨大变化，头部房企虽然相对稳定，但依然出现半数变更，中大型房企则经历了更大幅度的洗牌。2022年，对中国房地产企业而言是转折的一年，2023年企业需要重新思考生存和发展问题。随着房地产市场环境的变化，以及行业规模缩量等现实情况，倒逼房地产行业“探索”新发展模式。
此外，大会还发布中房优采测评的《2023房建供应链综合实力TOP500-首选供应商服务商品牌测评研究报告》，测评成果收录于中国房地产业协会建立的供应链大数据中心“5A供应商”企业库。依托立邦的数智化工程数据及联合发布方中房优采数据经验，《2022-2023建筑涂装施工品质研究报告》也正式发布，助力高品质交付。
大会现场，鼎信长城投资集团有限公司总裁王健飞进行了主题演讲。
鼎信长城投资集团有限公司总裁 王健飞
王健飞：大家好，今天受邀来讲不动产私募基金对行业的观点和展望。首先我站在这样一个行业盛会里面，我们鼎信长城超过了11个年头，我们也和地产行业一样经历了起起伏伏。现在在座的，包括我们在私募基金行业里面存下来仍然在活跃的机构，未来都会迎来一个更好的发展。
对于房地产行业的发展现状以及未来的展望，我在这里跟大家做一个分享。首先作为不动产资金，私募基金，不投房地产，不投不动产这是不可能的，这是因为房地产始终是我们的支柱行业，哪一个经济体都一样，我们以2021年数据为例，整个房地产出让金占整个财政收入的影响也是非常巨大的，超过了1/3，这是大家的共识。
对于土地财政，是大家难以逾越的现状，各地房地产市场低迷的时候政府比谁都着急，政府会积极的推地，希望土地市场回归到健康发展的水平。
对于城市群和城市发展的建设，我们可以看到比较有意思的发展历史，最早的城镇化，乡村振兴，现在的城市群的建设，可以看到对城市的发展在不断的调整和优化。
对城市群的选择，刚才邵总的报告里面提到了几个核心的城市群，鼎信来看，目前值得投资的城市群就是长三角，大湾区，京津冀，成渝，这是我们目前最看好的几个城市群，也是非常值得投资的城市群。
对于房地产行业长期来看，我们来看过往二十年的量价的支撑，都非常明确，也非常的理解和熟悉，不管是养老安全的角度，资产保值增值的角度，投资渠道匮乏的角度都是支持整个行业发展的预期，从现在的情况来看，供需两端比，供需支撑在过去二十多年支持了房地产行业高速前进的发展，虽然有小的波折，但是还是向上的。
但是目前我们面临的行业不一样，现状也不同了。在2023年1到2月份，可以看到急剧下降的下坡路上有了令人欣喜的表现，一些领导拿到了最新数据之后给我们的定义是点状回暖。大面上整个房地产销售面积同比下降3.6%，一到二月份销售额同比下降0.1，应该说市场逐步企稳，甚至有人说今年的小阳春早来了，但是我们拿到最新的三月份的数据来看，小阳春持续多久我们是担心的，三月份是否延续二月份强劲复苏的势头。
点状回暖可以看到，北京的二手房，成都的新房和二手房的成交量，商品房销售面积和销售金额在2022年有一个巨量的下滑，23年一到二月份有一个企稳。行业政策的调整带来了数据的变化，98年房地产行业改革之后开启了大门，招拍挂，2004年731，大家看到了停止土地协议土壤，公开的招拍挂，08年四万亿延续了四五年，2015年经过了严厉的调控，现在在纠偏，调控，带来了房地产行业的起起伏伏，可以看到房地产行业是强政策相关的行业。
所以我们看到的最新的房地产危机下的政策，首先中国房地产行业的危机或者说去年年底我们看到的最大的危机不是流动性危机，有人讲房地产行业面临着流动性危机，不是，我们面临的是资不抵债的危机，我们看到众多房地产上市公司发布了触目惊心的年报和，蓝光预计2022年亏损219亿，荣盛也是亏损200多亿，亏损前净资产403亿，现在的市值只有95亿，资本市场对房企真正价值的体现。
所以我们看到了最新的政策，资产要修复，权益要补充，预期要提升，但是我们看到目前所有的金融政策，鼓励大家发展，鼓励优秀房企发债，鼓励居民做按揭，降按揭利率，种种的政策可以看到基本集中在房企端或者负债端。真正可以回想一下，08年那波最有利的对购房资格，对购房的税负方面的政策还没有大的调整。
由此可以说，政策的工具箱还是没有用尽，整个房住不炒的大的基调下我们还有很多的政策可以用，如果这三只箭，围绕发债、股权融资、借款陆陆续续发的话，我依然相信箭还没有射完，不动产配套的基金后面还有政策，我们可以期待。
住建部召开的全国住房和城乡建设工作会议，这个会议1月8日开的，会议上提到了几个非常重要的话，第一个，仍然是房住不炒的大帽子，我们要努力保持供需基本平衡。第二个防范风险，讲了一个词慢撒气，这个时候还提到了几个词，该破产的破产，当时看到这个话让我们的行业非常的紧张，提到了破产追责等等，我们跟领导问这个事情的时候提到重点是在该上，什么样的是该破产的，同时领导讲了一句话，不要让坏人跑了，防止金蝉脱壳，核心保证购房者的利益，保交房，这是目前所有箭的基本的出发点，包括对不动产私募基金最新的备案政策的出发点。
再有就是促进房地产行业的企业转型，有条件的地块进行现房销售，提升居住品质，提升物业服务，冯会长在几个场合提到过，我们要提升整个房地产的科技研发水平，我们要拿出更有科技含量的住宅来，大概在两周前我到福州参观了一个非常优秀的国企的盘，他们做的四代住宅非常漂亮，非常舒适，也非常适应购房人的需求，我相信未来这种产品会越来越多。
物业服务，冯会长提到过，有一些小区出了常规的配套，幼儿园、健身设施等等，是不是可以有老年食堂，是不是可以加上社区医院，提高我们的居住品质。
对于房屋整个的长效机制，提升房屋的使用寿命以及居住品质，这也是从监管层到企业都应该思考的内容。
对于鼎信我们参加行业的政策研讨会上着重提到的内容和建议，去年八月份开始陆续参加几次行业政策调研会议，第一个围绕着预售资金的监管，去年之前有很多过火或者不合理的地方的举措，这些严重影响了全国性房企的周转水平，这条我们希望做出优化和修正。
三只箭上我们希望放开地产私募股权的备案，上市企业的增发配股以及REITs等等，一些优质的民营房企已经上报了股权融资的方案。对保主体，我们看到政策的导向也有保主体，相对保交房提的晚一些，我们必须保优质的主体，让他们有正常的负债资金流动。
行业的净资产已经是负的预期下，我们就要提升整个行业的资产的质量，提升权益的占比，提升整个的预期，优化负债，同时对税负，我们希望做相应的优化。
对于不动产基金投资试点，我们做了讨论，最后发布的试点提了五方面的内容，鼓励不动产私募基金主动做的，这五项内容刚发布出来的时候，有一些自媒体，包括一些不是太深入了解这个行业的伙伴们有一些过高的预期，也是做一个稍微的解释，对这五个方面，首先基础设施项目，为一些政策性资金留的口子，并不适合市场化的私募基金做，商业经营用房，需要我们投入更多的专业性才能做的东西，整个长安街沿线的酒店没有一个投资的角度是赚钱的。市场化租赁住房，很多开发商都有长租公寓的品牌，最高的万科21万间，龙湖也有七八万间，市场化的租赁住房是否是好的投资机会，要有一个合理的计价方式，如果为了拿住宅销售的地而不得不拿的市场化的租赁住房，算帐比较难看，行业里面盈利的不多。保障性住房，主要是公租房，这块的市场容量多大呢，我简单算了一个帐，根据我们“十四五”期间政府工作报告，全国在四十个城市要搞650万套租赁住房，一年平均下来130万套，保障性租赁住房普遍的面积在30、40平，政府限制70平米，我取一个均值，50平米，大概6500万平米，相对于整个2022年全年13亿平的销量，这个赛道还是相对比较小的，如果在这里做出比较好的投资，可能需要投资机构更加专业，占据更好的身位。最后存量商品住宅必须取得五证，房住不炒，稳定房地产市场，实际上就是保交房。
所以说从这五个方向看，这是鼓励不动产私募基金做的方向，这里面隐含的含义，一方面化解现在的房地产市场存在的问题，另外一方面找到新模式，既是不动产基金的新模式，也是房地产开发企业关注的新模式，向过往追求高度的极致的快周转，能够持续的时间不多了，我们更多的要看长租、持续运营，包括好的商业的项目。
为什么会有这种大的模式的转变，98年开始房地产行业的路线选择问题，过往中国房地产开发走香港模式，或者结合一定的新加坡模式，香港模式是预售制，商品房拍地，价高者得，新加坡是搞更多的公租房的配套。近期大家更多的提到的是德国模式，不管是制造业还是房地产行业都在提，首先第一个行业的收益率低，从金融行业来讲，我看了一下，大概德国的制造业的收益率ROE在7以内，金融行业比制造业更低一些。还有一个数据，整个德国全年的房地产销售数据，2021年德国的房子48%由基金拿走，做长租，这是德国模式，下一步中国是不是往这个方向走，我们要看这个模式，中国的路线转换应该是什么样的，这是值得每个行业从业人员深刻思考的。
新模式目前没有确立，定位模式的改变，当我们调控的时候对这点提的比较少，刘鹤副总理几次讲到了房地产仍然是支柱行业，资产运营模式，金融业和不动产行业结合的模式需要一个重大的调整，我们的运营模式从买转向租，这需要我们至少做五方面的探索，第一个去杠杆，第二个降周转率，现在很多地方采取了比较高的预售监管措施，虽然我们觉得不合理，但是这是作为投资中必须做好的现实的预期，如果百分之百的销售资金监管起来，就变成的现房销售模式。第三个是提升行业开发建设的科技含量，不管是房屋的设计上还是各种装配式，新科技的运用。第四租售并举。第五个是延长房子的寿命。
第三部分，首先行业任重道远，改善预期尤为重要，资产、负债、权益几个角度，最重要改善行业的预期，整个大水漫灌的形势面前，水都去哪了，最新的数据可以看到，并没有流到实体经济或者房地产行业，而是在金融机构间空转，我们期待着整个预期引导有所加强。整个房地产价格合理涨幅应该是多少，大家要有一个准确的预期，我们觉得应该介于GDP和CPI之间，这样才可以提振行业的信心。
政策端强调该破产的破产，防止金蝉脱壳，会给投资带来新的机会，产生新的并购机会，同时我们看到整个资本市场IPO，增发配股的投资机会，包括商业REITs我们也是期待的，目前先开放的是保障租赁住房的REITs，前面的四单三单是政府保障房中心，一单是华润的，商业REITs我们相信很快放开。
对于房地产周期出现长期的大拐点，整个的亮相，大家的预期支撑了过往二十年的发展，接下来的改变也很明显，第一个人口出现了负增长，人口的老楞化，少子话，中午和领导一起交流吃饭的时候说到不光孩子少了，连养宠物的都少了。
第二个中国经济进入的中低速的增长，第三个城镇化率非常高，第四个M2已经是巨量的金额，第五个是房地产行业投资功能丧失，整个预期出现了反转。
行业最高峰已过，我们面对的行业是长坡薄雪，行业很大很长，但是利润没有以前厚了，在新的地块投资上核心要看好一号地，就是最好的地，最好的项目，才能避免出现风险。第二个做好存量的化解，问题项目大家也不用避讳。长效机制要做好探索，相应的保障房，商业物流，REITs等等。再有轻资产代建运营，各种类型的转型齐头并进。
对于房地产行业始终要踩对周期，周期至关重要，顺周期布局，逆周期投资，真正最好的拿地时间是去年的下半年，不管怎么样，现在我想大家都会很舒服，到现在来讲，最好的机会已经过去了，因为竞争者太多了。我们要抢周期，抓住弯道超车的窗口期，对私募基金机构，除了投资还要考虑整个资金解决的整体方案的能力，今年上半年对我们来说也是一个出手的好机会，核心是抓住一号地，抓住最好的项目实现高价值的投资，投资带来什么样的价值，我们的开发企业能为社会带来什么样的价值，这是最关键的，一块地都不能错。
对鼎信来讲，我们和合作伙伴一直强调项目的定位，成本的控制，进度的督促以及杠杆的合理运用，整个的房企盈利，包括投资机构的盈利核心看两个之，ROE和IRR。
我们的投资策略坚持了15年，我们未来也会持续的坚持下去，也会不断的优化下去，最重要的是要看好好的项目，有高的收益率，好的ROE，好的收益比，我们的目标是成为百年基业的资产管理公司。
最后，面对2023年第一季度马上结束，对整个市场，我相信大家也更加有信心，我们鼎信希望和在座的各位，和整个行业一起迎来行业转折的春天，谢谢大家！
