经济学家热议“提前还贷”：存量房贷利率调整空间有限
“提前还贷”“提前还贷比借钱难”在2023年开年登上各大社交平台热点话题，同时关于调降存量房贷利率的呼声日渐高涨。
针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题，央行、银保监会近日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
存量房贷利率到底能不能下调？银行又该如何应对目前的“提前还贷潮”？对此，中国房地产报记者采访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰、思睿集团首席经济学家洪灏展开讨论。
存量和新增房贷利差拉大是主因
中国房地产报：春节过后，全国各地涌现“提前还贷潮”，主要受哪些因素影响？
连平：一是存量房贷利率与新增房贷之间的利差较大。始于2021年三季度末的房贷利率下调周期，到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅在125bp左右，部分购房者选择提前还贷主要是节省长期房贷的利息支出。二是过去一段时间国内宏观经济放缓，资本市场投资回报率有所下降，并且存在一定投资风险，导致这部分群体对未来投资市场预期回报偏悲观，部分存量购房者通过理财收入、资本市场投资收益等渠道获得的投资回报覆盖贷款本息支出的能力明显下降，因此选择收回投资资金提前还贷。最近有部分机构为存量购房者提供按揭贷款置换的行为，也是引发局部提前还贷行为的一个重要因素。
陈杰：根本来说是贷款者感觉提前还贷更划算，能在满足同样理财目标下减少支出成本，在资金各种配置中让成本最小化、收益最大化，是自身理性的表现。大部分存量按揭贷款的利率与新增按揭贷款的利率方差较大，也与市面上其他可以获得的融资方式比如信用贷、消费贷的利率差别较大，这是最直接的触发原因。当前其他资产端投资收益率下行严重，按揭贷款利率与之形成鲜明对比，相对机会成本就显得高起来，但凡还有余钱，不如就用来偿还房贷，这是这轮还贷潮区别之前的一个特别背景。
另外，房价上行预期减弱，房贷利率对比反差大，挫伤了投资者用高机会成本的杠杆资金投资购房的积极性。去年以来大部分城市的房价走弱，近期也还没有看到特别明显的反弹迹象。在房价上升期间，利用杠杆去购买资产，只要借贷利率低于资产预期上升速度，都是理性的，享受杠杆放大收益。但如果房价平盘甚至下行，再用高机会成本的资金来进行购房投资就不划算了。
洪灏：其实还是因为房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大，导致购房者提前还贷的意愿加强。很多购房者坚持提前还贷还与银行理财收益持续下滑有关，此前虽然房贷利率相对较高，但银行理财产品收益也较高，许多购房者选择将手中存款购买理财产品，来赚取利息差。现在理财收益持续下滑，与其将手中存款购买理财产品，不如提前还贷减少损失。去年全国住户存款增加18万亿元，提前还贷可以理解成“变相理财”，是老百姓基于当下市场对自身财务投资的合理安排，无需过多解读。
下调存量房贷利率对银行来说是“割肉”
中国房地产报：现在调降存量房贷利率的呼声渐高，到底可不可以下调？
陈杰：这完全取决于银行自身的风控能力。存量个人按揭贷款利率跟着市场利率走势下调，对银行来说不仅是“割肉”损失收益的问题，主要是房贷是银行的优质高收益资产，无论资产占比还是收益占比都很高，在大银行资产占比普遍在30%左右（中等上市银行在25%左右），收益占比还更高，会对其流动性和资金配置造成很大冲击。一般银行即使想“让利”或与贷款者“同克时艰”，也不敢轻易开启存量房贷利率调整。
另外，存量的浮动利率房贷虽然有自动锁定LPR机制，但各个银行往往会有附加利率，这个附加利率导致存量房贷与新增房贷还是有利差。锚定LPR的存量房贷利率一年才调整一次，存量房贷利率调整与新增房贷利率之间有较长的时间差，所以LPR机制也挡不住贷款者考虑提前还贷。
连平：目前来看调整存量房贷利率的主要手段是调降LPR中长期基准利率，今年央行仍有小幅下调的可能性，商业银行主动调整房贷利率概率偏低。考虑到当前全国个人住房贷款余额达到38.8万亿元，占全国金融机构贷款余额的18.1%，体量庞大，涉及商业银行盈利和息差收入占比较大，一旦调整存量房贷利率，短时间内对商业银行的经营情况将产生较大的波动和影响，不利于银行体系的稳定，因此短期内全面推行存量房贷利率调降的概率较低。
洪灏：以前没有调降存量房贷利率的先例，我个人也不是很赞同这么操作。存量购房者可以提前还贷甚至是想办法“转贷”来替换掉高利率，但要求下调存量房贷利率跟房子降价去大闹售楼处是一个逻辑。银行也缺乏降低存量房贷利率的动力。存量房贷客户还是按照当时贷款合同利率执行，如果合同利率为浮动利率那可以享受到利率下降的优惠。从目前市场来看，2023年LPR仍有较大下调的可能性，可以进一步带动房贷利率下行。
中国房地产报：房贷利率下行引发的提前还贷事件不断，对银行有何影响？银行应该如何应对？
洪灏：直接影响银行的收入。在经济增长放缓的大环境下，银行的个人房贷业务是风险较低、收益相对较高的长期稳定优质资产。增量房贷申请量下降，存量房贷被提前偿还，银行收益自然受到影响，也考验银行资产负债管理的能力。
连平：目前还不清楚具体提前还贷的金额，但提前还贷这个话题并不是第一次出现，以往类似的房贷利率阶段性下行周期中也偶有发生，提前还贷需要有流动性条件和付出一定的成本，从历史来看对银行影响有限。商业银行还是应当按照已经签署的合同约定及相关条款，做好购房者提前还款的工作。
陈杰：我认为有条件的银行，适当主动进行存量房贷利息成本的阶段性减免或提供一定的优惠，让贷款者观望一下再做决定，市场下行要多方一起共担成本。另一方面，银保监会要组织在银行全行业内考虑研究，增加存量房贷利率基于LPR机制的调整次数、缩短调整周期，部分消除贷款者因为新旧房贷利差长期存在而产生的提前还贷动机。
提前还贷潮对楼市影响不大
中国房地产报：这一轮“提前还贷潮”对楼市影响几何？
连平：提前还贷对楼市的影响只是阶段性的，难有大的扰动。楼市运行关键看政策、周期性和需求等因素。随着国内宏观经济形势好转，包括房地产市场本身有望在今年二季度触底企稳，资本市场信心回升带动整体风险资产回报率的改善，后续考虑提前还贷的群体会逐步减少。当前房地产市场正从全面下行逐步转向复苏，但仍然不能低估房地产市场复苏所面临的阻力和潜藏的风险。下一个阶段政策应针对不同住房需求精准实施，进一步加大供给侧金融政策支持力度，促进政策加快步伐有效落地。
洪灏：提前还贷潮对楼市整体影响不大。房地产行业正在政策支持下缓慢复苏，尽管目前政策支持力度相当大，但相较于2014年房地产耗费一整年时间修复，眼下房地产面临的很大挑战，这也使得我们对复苏所需的时间应有客观的预期。这一过程也是信心逐步修复的过程，亦是以房地产投资周期最终越过其拐点逐步恢复的过程。尽管从中长期维度审视，房价大幅上涨的可能性较低，但城镇化进程和改善性住房需求仍存，房地产依然可能会迎来一个恢复期。
陈杰：提前还贷本身不会直接影响楼市复苏，但要小心存在金融降杠杆机制对宏观经济的影响。在房价上升时，大量居民进行按揭贷款，表面是用房子进行抵押，实际是用未来预期收入流的贴现进行抵押，大大增加了银行可发放贷款能力，银行体系资产负债表为此扩表，引发了连环系列的资金扩张，带来了社会上资金流动性很充足，所以房地产在这个层面上是起到了金融加速器的作用。但如果购房者大规模提前还贷，相当于提前提取储蓄的另一面，同样带来银行体系资产负债表缩表，产生连锁反应，带来货币流动性下降，事实上起到了金融减速器的效应，通过这个机制，可能会对恢复楼市乃至恢复经济都产生一定的抑制作用。
当前一方面要稳定楼市，并彻底消除烂尾楼可能出现的风险；另一方面还要从宏观经济基本面着手，稳定了经济，股市和理财产品收益率回升，收入预期看好，并同时做好社会保障体系建设，让人们敢买房敢改善住房，那提前还贷潮就会消减不少。
