荣盛发展债务展期 区域分化值得房建供应链共同关注
进入新的一年，房企违约的风波依然未能止步，1月19日，根据澎湃新闻报道，荣盛房地产发展股份有限公司拟对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期。
根据荣盛地产提供的展期方案，上述两笔债券将在原有展期15个月的方案上整体再延后1.5年进行兑付。“20荣盛地产MTN001”在2022年8月23日已兑付本金10亿元的6%，拟对原应在2023年1月23日支付的第二笔展期款进行展期。
作为华夏幸福基业之后的“河北王”，荣盛地产此次债务展期与之前的其他房企有什么不同？对于房建供应链来说又会带来哪些影响呢？
意料之中也在意料之外
荣盛发展的债务展期可以说在意料之中，也在意料之外。
说在意料之中，荣盛发展去年的地产业就呈现出下滑趋势。根据荣盛发展发布的2022年度业绩预告，公司2022年归属于上市公司股东的净利润亏损预计继续扩大，达到190亿元到250亿元，而上年同期亏损为49.55亿元。为此，1月31日，荣盛发展获得深交所关注函，被要求说明业绩大幅亏损、计提减值、毛利率下降等原因。
据克而瑞数据，2022年前10个月，荣盛发展以284.3亿操盘金额位居房企第43位；以271.4万平方米操盘面积居第30位，排名较2021年大幅下滑。2022年1~10月，荣盛发展实现销售额355亿元，同比减少65.7%，下滑程度也大于行业平均水平。
去年7月，荣盛发展更召开过关于“20 荣盛地产 MTN001” 及 “20 荣盛地产 MTN002” 两笔中票持有人会议，以调整本息偿付安排。
说在意料之外，荣盛发展的体量和底气并不需。根据公开资料，2022年底荣盛发展在全国的总土地储备建面约为3254万平米，可满足企业未来3年左右的发展需求。2022年4月，其发行的债券也成功借旧还新，依然有大量的合作商和投资者依然相信荣盛发展的韧性。
在2016年初，荣盛发展就提出了从“专业地产商”转型为＂生活方式运营商＂，为用户打造快乐、健康、富有的新型生活方式，在保持传统城市地产优势的同时，加强对产业新城、度假、养老、互联网、新能源等领域的投入。这几个方向，也都是房地产转型下半场的热门赛道。
拓展略显激进 区域分化带来较大压力
荣盛发展的这次债务展期还是来得有些猛烈。总体来看，除了房地产市场的急剧变化之外，其比较激进的区域拓展策略也是导致债务困境的重要原因。
发家于河北廊坊，荣盛开发了阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。
根据克而瑞数据，荣盛发展的土储集中在三四线城市，销售回款面临压力。荣盛发展号称“河北王”，其三四线城市新增土储计容面积占比为80.4%，二线城市则为19.6%。而房地产市场陷入波动以来，三四线城市的项目面临了较大的降价压力。
为了扭转土地储备多位于三四线的现状，荣盛发展选择了较为激进的区域拓展策略。2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。但是三四线存量过高的土地储备还是让荣盛发展备受影响，2022年第四季度，荣盛发展多个在三四线城市的项目开始降价促销抢收，很多项目降了20%—30%，有的项目低于周边竞品30%—50%，除了降价还送车位。
力求摆脱三四线城市土储过多的难题，但是在一些新进驻的二线城市，荣盛发展也受到区域市场分化带来的较大压力。例如在青岛，荣盛发展有2个项目。一个是位于胶州上合示范区的荣盛锦绣外滩；而另一个位于即墨西城区的荣盛锦绣学府，一度陷入降价、停工和延期交付的风波。
荣盛锦绣学府包括住宅、公寓及商铺，占地面积约11万平米，开发总建面约25万平米，于2020年入市，首开的精装修小高层均价约为13000元~14000元/平米；2022年，其装修小高层销售均价降至11000元/平米左右。原本约定于2022年11月底前交付，但由于之前项目停工耽误了进度，于2022年11月27日发布了延期交付公告。
荣盛锦绣外滩项目也未能获得预想中的收益，面临“打折回血”。项目开发总建面约200万平米，2018年入市时，首开时适逢楼市热度较高的时期，精装修高层的销售均价为11000元/平米左右，后期加推的精装修洋房销售均价甚至达到约13000元~14000元/平米；而到了2021年，项目不少高层房源与首开价格相比几近“拦腰斩”，低至7000元/平米左右，引发不少老业主的不满。
债务展期 供应链受到多大影响？
想要扭转延期交付、停工等带来的不良影响，保交楼、保交付无疑是唯一的出路，但是理顺停工项目的债务情况、重新组织交付还是需要供应链的配合。那么，荣盛发展这次债务展期对与其合作的供应链企业来说，有多大的影响呢？
根据“天眼查”显示，在去年2022年2月10日，荣盛发展也曾今商票违约7612笔，总金额达25.285028亿元，有网友在荣盛发展该小程序除留言称“很长时间没更新了”，因此有消息爆料称荣盛发展目前拒付的商票已经达到了近八千笔，总金额更是近30亿元，涉及供应链达上千家企业。其中涉及的供应链企业不乏总包、建材供应商、土地合作单位、和施工队等起诉的案件。
彼时荣盛发展给出的解决方案是，用实物资产来兑付商票；资产价值以市场价计算，包括住宅、公寓和车位等。同期，荣盛发展还进行了非公开发行股票以获得融资。在获得中获得核准之后，荣盛通过股份增发，募集资金补充了流动资金项目。还将剩余全部用于成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸等项目的交付中。
值得注意的是，这些都是获得项目土地并开工建设的项目，部分房屋已经预售，其中唐山西定府邸还涉及京唐铁路（玉田段）拆迁安置，都属于需要密切关注的“保交楼、保民生”项目。而且，也都在唐山、成都、长沙等荣盛发展深耕多年和入驻多年的区域。早在2021年，荣盛发展就发布关于对外担保的公告，同意为全资下属公司南京华欧舜都置业有限公司以其持有的土地为廊坊俊义建材有限公司融资提供抵押担保，担保金额不超过12.35亿元，担保期限不超过36个月。俊义建材是荣盛发展的重要材料供应商之一，近年来由俊义建材为荣盛发展提供材料采购金额合计约为9.71亿元，基于俊义建材与荣盛发展签署的框架协议，荣盛发展与俊义建材在最近三年预计合作金额为20亿元。
另外，2022年1月10日，荣盛发展还同意荣盛发展下属公司南京华欧舜都置业有限公司等3家下属公司以其持有的房产等资产为廊坊佳立建材有限公司融资提供抵押担保，担保金额不超过4.05亿元，担保期限不超过36个月。廊坊佳立是荣盛发展的重要材料供应商之一，荣盛发展与廊坊佳立最近三年预计合作金额也为10亿元。
可以看出，荣盛发展对于主营区域的合作供应链企业、基建类和大金额的建材供应链企业合约对付依然比较正常。但由于其需要做适度收缩，对于还有大量未开发土地储备区域的供应商，可能会造成一定影响。
作为河北房企中最知名的两家上市公司，荣盛发展和华夏幸福基业的一直被业内进行进行对比。
华夏幸福在2016年首破千亿，在荣盛发展加速扩张之后，2018年也同样跻身千亿房企队列。
而2020年华夏幸福失速陷入债务危机，也曾先后出现亏损、账务展期等新闻，当时的华夏幸福基业的负债率甚至一度高达185%，如今华夏幸福基业已经基本完成债务重组，并实现扭亏。2022年9月，荣盛发展的负债率维持在85%左右，对比华夏幸福基业也还有较多的回旋余地。
