2022年北京住房租赁市场量价企稳，今年交易量或有所上升
2022年，受疫情影响，北京住房租赁市场成交节奏改变，部分租赁需求被迫暂缓或取消，导致年度租赁成交规模小幅下降。不过，据我爱我家研究院统计，纵观2016年以来的交易数据，2022年北京住房租赁交易量仅微低于市场较高水平的2018年、2021年，高于其他四个年度的市场水平。由此可见，虽然2022年受疫情反复的影响，但总体来看北京住房租赁市场仍处于历史较高水平。
展望2023年，业内人士预计，北京住房租赁交易总量有望高于2022年，并且有超过2021年的可能，平均租金仍将延续平稳趋势。
2022年北京租赁交易量整体稳中略降
“2022年，马驹桥商圈整体租赁市场，在很大程度上仍延续过往年份的特点。”21世纪不动产珠江别墅西门店店经理孙志强如是说。
具体而言，孙志强分析指出，2022年年初春节过后是第一波小高潮，呈现出价格略有上涨、房源成交周期短的特点；第二波小高潮在6-8月，由于是企业的招工季，单位给员工集中找房、租房的需求较多，这一阶段是马驹桥区域全年租赁签约最多的阶段；第三个重要阶段便是11月至年底，因为疫情影响，淡季特征更为明显，从11月开始陆续有人退租，市场呈现出空房多、租金降、空置期长等特点。
与此同时，五棵松片区租赁市场则较为平稳。北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋指出，2022年整体租赁市场与2021年相比基本持平，没什么太大的变化。因为库存房源较多，导致租金方面略有下浮。
不过，在朝阳区丽都商圈，2022年租赁市场呈现出量价齐跌的特点。据21世纪不动产阳光上东店的店东黄飘介绍，2022年，丽都商圈住房租赁成交量同比下降10%左右，空置房源量也有所增加，商圈内月度在租房源量由往年的100套左右升至130套左右；供需变化也带来了成交周期的延长，与2021年相比延长了20%-30%。
整体来看，机构统计的数据反映，受疫情影响，2022年北京租赁市场成交节奏改变，部分租赁需求被迫暂缓或取消，导致年度租赁成交规模小幅下降。北京链家研究院统计数据显示，2022年北京链家住房租赁成交单量略低于2021年。另据我爱我家研究院统计显示，2022年，我爱我家北京区域住房租赁市场交易量比2021年微降3个百分点，但比2020年增长超一成，略高于2019年2个百分点。
据我爱我家研究院统计，对此2016年以来的数据，2022年北京住房租赁交易量仅微低于市场较高水平的2018年与2021年，高于其他四个年度的市场水平。由此可见，虽然去年受疫情反复的影响，北京租赁市场整体表现略不及上一年，但总体仍处于历史较高水平。
分区域来看，2022年，我爱我家北京区域交易量较多的12个区（含亦庄开发区）里，交易量占比排名前四的依次为朝阳、海淀、丰台、昌平，累计占比超过70%，较2021年微升0.2个百分点。与2021年相比，丰台、石景山的交易比例增幅略高，而东城、西城、海淀、昌平四区的交易比例降幅则略高。对此，我爱我家研究院分析，近年来，无论在主城区还是近郊区，租赁需求都有向外围区域、向南向西外延的趋势。
去年月度租金波动幅度保持在5%以内
从租金方面来看，2022年，我爱我家北京区域住房租赁的整租交易中，每平方米的平均租金比2021年微涨0.02%；每套的平均租金比2021年微跌0.3%。
从月度数据来看，2022年1-4月，随着市场的逐渐回暖，平均租金呈逐月平稳上升趋势；5月，受疫情影响，租金出现回落；6-7月，疫情逐渐稳定，毕业旺季来临，租金逐月回升；8-12月，受租赁淡季及疫情双重影响，租金连续5个月下滑，租金明显低于上年同期水平。
我爱我家研究院分析指出，总体来看，2022年北京住房租赁市场月度租金基本保持正常市场波动规律，虽然年末四个月租金环比降幅略高，但全年月度租金波动幅度保持在5%以内，租金水平相对平稳。
另据北京链家研究院统计数据显示，2022年北京链家普通租赁住房单位租金价格同比小幅上涨，目前已超疫情前水平。对此，北京链家研究院分析师冷会分析指出，2022年租金价格走势遵循季节性发展规律，总体符合预期。除疫情月份和租赁旺季，2022年度供需基本面总体保持稳定态势。
值得一提的是，在房客比（即房源量与客源量的比值）方面，2022年，我爱我家北京区域住房租赁市场新增房客比为0.17，新增供应量远低于新增需求量，新增房客比持续低位运行，新增市场供不应求；由于疫情反复影响，2022年新增房源量、新增客源量均与2021年相比下降较为明显，总体处于历史较低水平。
2023年住房租赁交易总量有望同比上升
进入2023年以来，随着疫情防控政策调整，北京住房租赁市场正在平稳恢复，不过，由于当前临近春节且处于租赁淡季，因此回升速度仍不太明显。
我爱我家研究院统计数据显示，1月1日-12日，北京区域住房租赁交易量较去年12月同期微增，但较去年1月同期有所下降。对此，我爱我家研究院分析，由于今年1月春节临近，租赁需求有所下滑，而去年1月非春节假期月，因此租赁交易量同比会有所下降。租金价格方面，今年1月1日-12日，在我爱我家北京区域的整租交易中，整租平米租金较去年12月同期略有上涨，但低于去年1月同期水平，租金水平保持平稳。
展望今年北京住房租赁市场前景，我爱我家研究院分析认为，1月由于春节假期缩短了交易时间，预计月度交易量将处年度较低水平。然而，随着2月返城复工期的到来，预计租赁市场会有较为明显的回升，北京住房租赁市场将逐渐走出淡季。2023年北京住房租赁交易总量有望高于2022年，并且有超过2021年的可能，但增幅或许不会很大，全年租赁市场将保持正常运行规律。租金方面，北京区域住房租赁市场2023年全年平均租金仍将保持平稳趋势。
长租公寓方面，乐乎集团白领事业部总裁于娟分析称，今年1月以来，务工人员返乡时间提前，导致出租率不到90%，而往年可达95%以上；租金价格则下降10%。在此基础上，预计2023年租赁市场会有所好转，随着疫情影响减弱，一季度长租公寓出租率将明显上升。
“综合来看，2022年度租赁成交节奏受疫情影响明显，不过，租赁成交规模和租金价格受影响较小。随着疫情因素的逐步消减，未来租赁市场将逐步回归正常运行节奏。”冷会如是说。
