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中南置地鲁建:从项目管理看合约价值

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  受到疫情等多方面因素叠加影响,2022年房地产市场遭遇震荡,多家房企公布的半年业绩都遭遇“腰斩”。但是在震荡的新周期内,区域分化也逐渐明显。例如,安徽区域1-6月,省会合肥的土地成交规模达到460万方,保利发展、伟星房产、招商蛇口的拿地热情依然高涨,位列三甲。在安徽区域拿地TOP20房企中,还包括中铁四局、安徽高速、合肥城建发展等区域国企的身影。房地产市场正逐渐进入“一个平台两个机制”的发展轨道。

  7月23日,由优采平台主办的金采供应链合作大会合肥站精彩呈现。聚焦区域国企供应链管理方面的创新,特邀安徽皖投、中南置地等区域国企和区域深耕型企业分析供应链管理经验。14家优质供应商带来自己的黑科技宣讲,22家房企带来的过百项采购需求现场发布。

中南置地武合区域公司项目总经理鲁建

  会上,中南置地武合区域公司项目总经理鲁建进行了主题为《从项目管理看合约价值》的演讲,以下为演讲实录:

  民营企业目前确实有些困难,这个困难是不是可以克服的,这是我今天分享的课题。起来很简单,从项目管理看合约价值,我更想看招采、供应商未来怎么生存,怎么发展。

  在这里说一些跟宏观有关系的话题,第一个,做外汇、做股票的人应该知道,波浪弧是用来判断我们外贸、股票的趋势,更多时候是分析非常宏大的经济发展趋势,目前来看,在中国当代,从0开始起来的时间点,地产跟着大经济做了循环,有三起三落,浪3是2009年,浪4是2015年,目前是这个阶段。我们对未来要有信心,这个行业不会消亡。

  第二个是成因,身边有些人把原因归结为政府对政策的调整过激,我认为大的原因是人口变化,还有水池养护。我们在做事情的收或者缩的时候,永远有出口、进口,或者资金有进口和出口,这两年进来很多水,池子越做越大,而且池子只有一个口出去,现在这个情况不太好,其它的实体经济没有办法受水分滋养,这就开始从这个方面入手。我们叫三条红线,降低入口速度,控制水池大小,逐步使它处于稳定,但是在国际的大环境下,这么控制出现了什么问题呢,阀门太小了只出不进,水池急速萎缩。去年10月份,银行把不新增当成了不做,这是关键因素。

  第三个,疫情,这是出所有人意外的催化剂,哪怕水池子小一点,周边还有一些活水进来,这个池子不会干这么快。

  未来我们有很多事情要做,会有一些变化,一是通胀分化,目前经济阶段谁都避免不了,美国已经开始进入通胀,中国刚刚开始进入,未来不管是什么样子的,要对国家有信心,一定会保平民、保民生,非必要品在这个时候可能会往上涨,这也是薅高保平。二是现在闹的沸沸扬扬的动态还贷事件,国家现在也在干预,相信一定会很快产生成效。三是国进民退,保利协鑫在银行贷了100亿做光伏电厂,后来发现越做越亏,政策变化使得补贴越来越少,后来改变成全力做颗粒硅,结论是国企做重资产的项目,把电厂收下来,国企运营,没有风险,民营企业去做创新,民营企业擅长一些从无到有的过程。四是金融改革,从6月份开始有几个重量级的高官下台,拉开了金融改革大序幕,去挖金融蛀虫,我们金融不能乱。这就有两个必然结果,一个是强监管和自由经营博弈,在这个时期达到了最高点。

  进入主题,招采要怎么做,我觉得有三个工作,一是练好心态,勤练内功;还有敢作为,要在自己的岗位上做出一些业绩,让你的同行和同事认可;最后是能拓展,未来怎么更好地生存。

  好心态。以前是公司要求做什么我们就做什么,现在不但要创新,甚至还要做一些革命性的以前从来不敢做的事情。号召力、决策力、感召力,这三点以前招采人是不具备的。招采很多是做辅助,项目有什么需求就去做什么采购。现在我们要引导项目,重新思考采购发展的选择。决策力是我们要在不同的时间点用各种各样的方式找不同的单位。感召力是我们要替供应商多想一下。目前行业最大的问题是钱吗?不是,是缺乏信任,我们所有的信任都没有了,从上游到下游,从业主到开发商,从银行到开发商,从国家政策到银行,信任都已经被毁的体无完肤,所以说要恢复信任,来延续这个行业的发展。要去替供应商思考,把项目的进度往下扩展。

  敢作为。以前小而美的公司、供应商这时候反而有了发展机会,但苦于没有门路跟开发商合作,怎么在保障自己资金安全情况下匹配呢。比如提前策划,哪个行业或者哪个城市的公司能够满足需求。更多考察,从风险角度善待一切资源,舍得无功而返,万中取一。要加大频率,敢于突破自己,在不同时间点,一天考察十个单位,只要有一个单位能够进库,我们就成功了。还有更多扶持,敢把自己的真实情况摸清楚,跟供应商进行肺腑的沟通,这个事情很重要。这是招采人今天应该思考的事情。

  能拓展是重点,招采的老同事们第一个是要留在公司,只要熬过冬天就可以继续活下去,这叫替补性,责任担当。不但要做招采的工作,在替补席把专业程度提高。抗险性,思考一下进入项目之后怎么把你的钱拿到,就可以说服供应商,因为这个时候建立了信任,把信任重新恢复了。如果在没有办法继续合作的情况下,有没有可能通过信任关系的拉近,去替供应商跟进业务、控制风险,这个时候就可以继续合作。最后是前瞻性,要了解这个世界发生了什么,相信大家会发现所有的工程基本上都会提建筑类,但是里面有很多新赛道,比如光伏在整个新能源产业中最大,未来如果以一个18层的高层为例,把屋里了阳台变成光伏的板子,一年,一户可以分到1200度电,目前个人一年大概用300度电,也就是有一半的电产自于自己家,电不需要电网输送,同时国家还要补贴。行业还有很多机会,房子越来越多,存量的机会越来越多,这些新行业的机会就存在了。这一点大家需要思考,要了解更多的行业机会,这是我认为未来招采的三个出路和点。

  以上是我的分享,谢谢大家!

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