4楼以上住户需注意：2022住宅迎来“新标准”
最近一段时间，网上有关“拆迁将全面停止”的消息铺天盖地，着实将两类人吓得够呛：一类是长期居住于老旧小区居民，由于房价过高买不起新房，因此只能寄希望于老房子早日拆迁来使得生活环境得到改善。另一类是炒房投资客，投资了不少可能会拆迁的老房子，目的是通过这些房子拆迁来得到巨额的赔偿，一旦拆迁停止，那就意味着这些老房子将全部砸到手里。
那么拆迁到底是否全面停止了呢？住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》给出了答案：除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。也就是说，拆迁并未停止，而是规模收缩至原来的1/5。
这时候有人就会问了，剩余的老旧小区该如何处理？答案就是老旧小区改造，也就是我们常常提到的“旧改”。具体来看，包括水、电、路、气、热管道全面改造，墙面地面维修翻新，新增照明绿化设施，可以说包含了小区居民生活所需的方方面面。更为重要的是，符合条件4层以上的住房还能够加装电梯，并且并非是由住户全额出资，而是“政府+社会力量+居民”三方承担。
多层住宅加装电梯的意义不言而喻。事实上自2020年起许多城市就要求新建多层住房加装电梯了，比如上海在最新版的《住宅设计标准》中明确要求多层住宅应该设置电梯；北京新版《住宅设计规范》中也明确要求：四层及四层以上的新建住宅或住户入口层楼面距室外设计地面超过9米的新建住宅，必须设置电梯。无独有偶，浙江发布的《浙江省住宅设计标准》中也提到了类似的要求。
究其原因，主要是因为随着我国老龄化程度的进一步加深，越来越多的老人遇到了出行不便的问题。2021年12月18日，中国老年学和老年医学学会发布最新研究成果指出，20年间我国老年人口数量比2000年翻了一番，即将步入“老龄社会”。公开资料显示：2000年，我国65岁及以上人口占比为7%，60岁及以上人口占比为10%。根据“七普”数据，我国60岁及以上人口超过2.64亿人，占比达到18.7%，65岁及以上人口超过1.9亿人，占比达到13.5%。
正因如此，越来越多的老年人口由于上下楼梯不方便最终成为“悬空老人”，更有甚者十余年来没有下过一次楼。由此可见住房安装电梯的重要性，特别是对于老旧小区来说，由于年久失修，加上楼道昏暗无光，老人上下楼很容易摔倒受伤，不少家庭更是因此导致悲剧发生。另一方面，加装电梯也能够有效保护小孩的出行安全，无论从哪种角度来看，加装电梯都是很有必要的。
由此可见，“旧改”是一项不折不扣的民生福利工程。但目前来看，在真正实施的过程中，却出现了许多问题。
笔者朋友小王分享了自己的经历。去年6月，小王所在的小区实施旧改，就“加装电梯”问题召开了第一次业主会议，会议上高层住户基本赞同加装电梯，但是低层住户无一例外地给出了反对票，原因在于加装电梯后自己完全用不上，不可能为此出资，此外加装电梯会导致室内采光通风效果进一步变差，影响居住体验，更为重要的是还会影响未来升值空间，甚至出现贬值的情况。
10月份的第二次居民会议上，有住户给出了隔壁小区的解决方案，即通过“资金分摊”的方式解决，楼层越高占比越高，因此可以按照“1楼2楼不出钱，3楼25%，4楼30%，5楼35%，6楼40%”的方案来加装，多余30%补贴给1楼2楼，这样能够对于低层住户进行补偿，同时也根据受益程度不同进行出资分配，十分公平合理。对于该方案，多数低层住户同意了，但是6楼住户却给出了反对意见。
6楼住户的观点是：按照这个方案，自己承担的资金“太高了”。目前市面上加装一部电梯的费用约为35万元，经过补贴后大约需要20万元，按照上述方案，那么6楼住户需要拿出8万元，相当于家庭一年的收入。并且后续还要为电费、维修保养费等各种费用出资，每年还需要花费额外的一两千元。最终关于加装电梯的讨论会议再次搁浅。
直到现在，小王所在的小区都没能够顺利加装电梯。事实上，这种情况在许多小区都出现过，甚至由于“一票否决权”的存在，出现了个别业主借此要求天价赔偿的情况，目前许多地方都取消了“一票否决”。关于这些问题，主要有三个解决方案，首先是可以使用“公积金”来加装，部分城市已经开放了提取条件。其次是可以使用“共享电梯”的方案加装，由第三方承担资金，住户按照次数或者月卡年卡的方式搭乘电梯，最后是实现当地要求加装电梯的最低占比。
由此可见，未来4楼以上的住宅将会统统安装电梯，两类房子可能会因此“吃香”：
第一类是老旧小区住房。首先，上文已经提到过，这类小区加装电梯的加装电梯费用一部分可以享受补贴，根据经验来看，最高可以补贴50%。其次，对于老旧小区来说，加装电梯并不占用住户室内空间面积，换句话说公摊系数不变。最后，许多老旧小区本身就处于城市核心地段，经过“旧改”无论是生活环境还是居住质量统统得到了提升，因此存在更大的升值空间。
第二类是安全等级足够的房子。需要注意的是，并非所有老旧小区都能够进行电梯的加装。首先要有足够的楼间距，确保外面部分不会占据消防通道。此外，在进行加装电梯之前，会有专业的机构进行鉴定，只有符合安全标准才能加装电梯，一般要求房屋安全等级达到B级以上才可安装。C级和D级标准房屋不可安装电梯。
