4楼以上住户需注意:2022住宅迎来“新标准”_新浪地产网
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4楼以上住户需注意:2022住宅迎来“新标准”

提要:最近一段时间,网上有关“拆迁将全面停止”的消息铺天盖地,着实将两类人吓得够呛:一类是长期居住于老旧小区居民,由于房价过高买不起新房,因此只能寄希望于老房子早日拆迁来使得生活环境得到改善。另一类是炒房投资客,投资了不少可能会拆迁的老房子,目的是通过这些房子拆迁来得到巨额的赔偿,一旦拆迁停止,那就意味着这些老房子将全部砸到手里。

  最近一段时间,网上有关“拆迁将全面停止”的消息铺天盖地,着实将两类人吓得够呛:一类是长期居住于老旧小区居民,由于房价过高买不起新房,因此只能寄希望于老房子早日拆迁来使得生活环境得到改善。另一类是炒房投资客,投资了不少可能会拆迁的老房子,目的是通过这些房子拆迁来得到巨额的赔偿,一旦拆迁停止,那就意味着这些老房子将全部砸到手里。

  那么拆迁到底是否全面停止了呢?住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》给出了答案:除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。也就是说,拆迁并未停止,而是规模收缩至原来的1/5。

  这时候有人就会问了,剩余的老旧小区该如何处理?答案就是老旧小区改造,也就是我们常常提到的“旧改”。具体来看,包括水、电、路、气、热管道全面改造,墙面地面维修翻新,新增照明绿化设施,可以说包含了小区居民生活所需的方方面面。更为重要的是,符合条件4层以上的住房还能够加装电梯,并且并非是由住户全额出资,而是“政府+社会力量+居民”三方承担。

  多层住宅加装电梯的意义不言而喻。事实上自2020年起许多城市就要求新建多层住房加装电梯了,比如上海在最新版的《住宅设计标准》中明确要求多层住宅应该设置电梯;北京新版《住宅设计规范》中也明确要求:四层及四层以上的新建住宅或住户入口层楼面距室外设计地面超过9米的新建住宅,必须设置电梯。无独有偶,浙江发布的《浙江省住宅设计标准》中也提到了类似的要求。

  究其原因,主要是因为随着我国老龄化程度的进一步加深,越来越多的老人遇到了出行不便的问题。2021年12月18日,中国老年学和老年医学学会发布最新研究成果指出,20年间我国老年人口数量比2000年翻了一番,即将步入“老龄社会”。公开资料显示:2000年,我国65岁及以上人口占比为7%,60岁及以上人口占比为10%。根据“七普”数据,我国60岁及以上人口超过2.64亿人,占比达到18.7%,65岁及以上人口超过1.9亿人,占比达到13.5%。

  正因如此,越来越多的老年人口由于上下楼梯不方便最终成为“悬空老人”,更有甚者十余年来没有下过一次楼。由此可见住房安装电梯的重要性,特别是对于老旧小区来说,由于年久失修,加上楼道昏暗无光,老人上下楼很容易摔倒受伤,不少家庭更是因此导致悲剧发生。另一方面,加装电梯也能够有效保护小孩的出行安全,无论从哪种角度来看,加装电梯都是很有必要的。

  由此可见,“旧改”是一项不折不扣的民生福利工程。但目前来看,在真正实施的过程中,却出现了许多问题。

  笔者朋友小王分享了自己的经历。去年6月,小王所在的小区实施旧改,就“加装电梯”问题召开了第一次业主会议,会议上高层住户基本赞同加装电梯,但是低层住户无一例外地给出了反对票,原因在于加装电梯后自己完全用不上,不可能为此出资,此外加装电梯会导致室内采光通风效果进一步变差,影响居住体验,更为重要的是还会影响未来升值空间,甚至出现贬值的情况。

  10月份的第二次居民会议上,有住户给出了隔壁小区的解决方案,即通过“资金分摊”的方式解决,楼层越高占比越高,因此可以按照“1楼2楼不出钱,3楼25%,4楼30%,5楼35%,6楼40%”的方案来加装,多余30%补贴给1楼2楼,这样能够对于低层住户进行补偿,同时也根据受益程度不同进行出资分配,十分公平合理。对于该方案,多数低层住户同意了,但是6楼住户却给出了反对意见。

  6楼住户的观点是:按照这个方案,自己承担的资金“太高了”。目前市面上加装一部电梯的费用约为35万元,经过补贴后大约需要20万元,按照上述方案,那么6楼住户需要拿出8万元,相当于家庭一年的收入。并且后续还要为电费、维修保养费等各种费用出资,每年还需要花费额外的一两千元。最终关于加装电梯的讨论会议再次搁浅。

  直到现在,小王所在的小区都没能够顺利加装电梯。事实上,这种情况在许多小区都出现过,甚至由于“一票否决权”的存在,出现了个别业主借此要求天价赔偿的情况,目前许多地方都取消了“一票否决”。关于这些问题,主要有三个解决方案,首先是可以使用“公积金”来加装,部分城市已经开放了提取条件。其次是可以使用“共享电梯”的方案加装,由第三方承担资金,住户按照次数或者月卡年卡的方式搭乘电梯,最后是实现当地要求加装电梯的最低占比。

  由此可见,未来4楼以上的住宅将会统统安装电梯,两类房子可能会因此“吃香”:

  第一类是老旧小区住房。首先,上文已经提到过,这类小区加装电梯的加装电梯费用一部分可以享受补贴,根据经验来看,最高可以补贴50%。其次,对于老旧小区来说,加装电梯并不占用住户室内空间面积,换句话说公摊系数不变。最后,许多老旧小区本身就处于城市核心地段,经过“旧改”无论是生活环境还是居住质量统统得到了提升,因此存在更大的升值空间。

  第二类是安全等级足够的房子。需要注意的是,并非所有老旧小区都能够进行电梯的加装。首先要有足够的楼间距,确保外面部分不会占据消防通道。此外,在进行加装电梯之前,会有专业的机构进行鉴定,只有符合安全标准才能加装电梯,一般要求房屋安全等级达到B级以上才可安装。C级和D级标准房屋不可安装电梯。

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