路劲虞磊：隽芳华项目筹开对养老产品的一点浅见
近日，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》，为提升适老居住建筑技术与转型升级，2月26日，中国房地产业协会养老地产与大健康委员会联合中房研协优采信息技术有限公司在上海举办“新趋势·宜居康养 康养社区建设运营论坛”，老年设施与适老居住建筑的投资商、开发商、适老部品厂家及科技企业积极参与。论坛上，路劲隽芳华养老社区总经理虞磊发表了隽芳华项目筹开对养老产品的看法。
路劲隽芳华养老社区总经理虞磊
以下为现场实录整理：
虞磊：
我是实际面对长者的，我们不叫老人，我们叫长者。我转型做养老三年里，我至少和不下500位长者面对面的沟通，暴露出很多运营的痛点，我就在想是不是有一些产品可以解决掉长者的痛点。
如何解决老人们对智能产品的抗心？
我接触的80%的长者是不愿意带任何的智能设备的，不管是智能手环、智能手表、急按钮的吊坠，他觉得用了以后，所有的活动都被监控，没有了尊严，而且他不会用。
怎么解决长者对智能化的抗心，希望大家一起想办法。有些场景不得不用，因为老人的牙齿普遍不好，智能化的设备是不是可以变成一颗牙齿放在里面？是不是可以变成创可贴贴在身上？
路劲集团与隽芳华项目
路劲集团是属于港交所上市的路劲基建，2013年位列外资房地产开发企业第1名。路劲现在的重点业务是往养老社区和长租公寓。长租公寓已经成功了，年出租95%以上，所以公司对康养业务给予了很大的业务发展空间。
人人都道养老好，虽知其中涩滋味，迭代有待更新，我在做运营体系的时候，我只能用八个字来说，如履薄冰，如坐针毡。最关键的一个原因是养老的观念现在还没有迭代，我们主要现在面对的还是40后的这一波的长者，是苦过来的长者，让他们用很多的钱过养老生活，这是和他几十年以来的消费理念是冲突的，消费理念已经是固化了，所以，等着60后退休，60后绝对会把高端养老当成一个刚需产品。
隽芳华为路劲旗下的康养品牌，也是路劲进军康养的首个长者社区。品牌聚焦国内养老服务产业，依托国际先进的康养理念，建立专业运营服务体系，提供中国家庭养老需求解决方案及跨专业、多层级的一站式养老服务。
因为养老是一个趋势，养老必然的会成为夕阳行业中的朝阳行业。路劲隽芳华的地址是在松江镇，所有的康养社区的选址，基本上在市中心的非常少见。如果在市中心和居家养老，社区养老就没有很大的差异；如果换一个场景，有自然资源、空气清新的一个场景，可能心情会更好一点。
所以隽芳华项目地点道路开阔环境整洁。沪昆公路、上海绕城公路、小昆山汽车站， 40分钟抵虹桥机场，90分钟内畅达江浙沪。
周边的空气清新、鸟语花香。南北两峰风景秀丽，隐如世外桃源。周边环伺天马高尔夫乡村俱乐部、横山自然保护区、昆秀湖湿地公园等大型生态景区，自然资源丰沛，养老宜居圣地。
项目周边配套齐全，三公里内小昆山镇政府，20分钟内松江区政府，政务核心宜居宝地。紧邻小昆山社区卫生服务中心，17分钟直达上海市第一人民医院松江分院，为健康保驾护航。一站式养老生活圈，医疗、生活配套醇熟丰盛。
路劲基建有限公司的主席单伟彪先生已经70多岁了，他已经在我们这里买了这个服务。
松江区对隽芳华项目非常重视，区长和镇长都来项目上考察过，给予了高度的支持。国际主流高端养老模式CCRC(Continuing Care Retirement Community)，即“持续照料退休社区”。 路劲结合中国国情引入CCRC，涵盖高端养老、生活服务、生命链管理等领域。根据不同年龄和健康水平的长者，为生命各阶段提供一体化居住设施和服务。
现在是有四种户型，面积分别是50、70、93、106平方米，全部应用适老化的设备，模式是押金式的，入住满三年押金就可以全额的退还。产品目前的阶段是比较单一的，但是将来的时间段里，也会推出年租和月租的模式。服务费把物业，生活管家，健康管理和文化娱乐活动都包含在里面了，水电和餐费自理。
在健康管理上，隽芳华以“预防胜于治疗”及“上医治未病”的观念，重视预防医学积极的健康促进及疾病预防代替消极的疾病诊断与治疗，防止或停止疾病的发生来达到延长生命之目的。深度生活护理，一站式健康管理名医定期一对一上门巡诊让长者及家人更好呵护自身健康。
运营了三年的康养社区对运营商的一些自我的浅见
运营三要素的平衡，任何一个已知的CCRC的去化的过程都需要时间，有赖于品牌的逐步的被认知的程度的提升，有赖于潜在长者客户群消费和养老观念的迭代，因此在整个去化过程中，运营三要素的顺序应该是风险，成本和服务，但这三要素在实际的运营过程中，先后的顺序的放置会直接导致结果的产生。
服务放在第一位，是经营不下去的，项目是不可持续的；成本放在第一位，项目也是不可持续的，所有的出发点考虑成本的，没有服务状态是住不进的。为什么要把风险放在第一位？因为这个社区里面只要出现一件长者风险事件，在互联网的时代会被无限的放大，社区就垮了，所以不管是设备还是运营端，希望意外风险是零，当然做不到零，但是要可控。
运营三要素顺序应该是风险、成本、服务。投入可能是远远的高于服务的投入，第二考虑性价比，第三个考虑服务的投入。风险主要是指长者的居住风险，在较长周期的退行性病变的过程中，会出现不可控的风险，一定要进行健康的评估，除了常规的一些血压、心跳、骨密度、血糖是常规的，我们除了有一个护理医院，还有可以初步的判断的健康评估设备。
成本主要是人力、能耗和运营耗材，占比最高的是人力。不以高端服务为目标，让一个人干二个人的活，工作负荷也是有问题的。所以想和同行探讨，有没有一些智能机器人，，能够把管家所做的日常事物中的50%给处理掉。
我也尝试过机器人，我们有一个智能房配了所想到的智能的设备，但是最后发现，我们发现智能机器人代替不了人，不可能产生情感的交流。情感交流是长者入住康养上去的第一要求，长者希望有人听我说话就不孤独了，所以供应商有没有可能开发一个有问必答的陪聊的机器人，可以解决一个管家长时间工作。餐饮机器人也用过，但是机器人的故障率比较高。
情感交流、医疗和餐饮是长者的基本的痛点，解决这些难题，不用配很多的人。
