增加成本推进难？数字化建造可以从四大运用开始
2021年，房地产行业备受压力，众多房企的精力都在如何摆脱“三道红线”，更有房企遭遇爆雷。房地产行业躺赢的红利时代或许真的已经结束了。地产行业将进入“低利润，低增长、低容错”的下半场。
未雨绸缪、布局科技与创新的房企都获得了足够的腾挪空间。向科技要效益，向运营要效率，向管理要效益、从粗放管理到精细管理，几乎成为房企的普遍诉求。碧桂园的“碧升计划”、万科的“沃土计划”、朗诗的“绿链计划”等，都瞄准了房地产的数字化转型。
本期，优采平台聚焦住宅的设计和建造环节，用数字化建造的四大运用案例，让房地产上下游“看到”数字化转型带来的效益。
数字化建造 房企的尝试
房地产开发业务复杂，需要将产业链上下游的所有参与者连接起来，并联设计、成本招采、施工、营销等全业务流程。许多房企也有敏锐的嗅觉和紧迫感，对于数字化转型非常积极——
旭辉集团董事长林中：“房企数字化的投入已经成为了生存型的投入。”
朗诗控股集团董事长田明:“数字化是一个必须要迈过去的门槛。5~10年之内各行各业如果还不能基本上实现数字化，有可能没什么机会了。地产开发企业更应该快速数字化，我们要有紧迫感。”
从房企的数字化尝试来看——
2018年，绿城中国研发了可视化BIM决策、全生命周期的精装修管理平台，实现了精装标准化体系落地与数字化转身。
招商蛇口通过数字化手段实现AI方案布局、二次机电设计、工程算量清单一键导出、软装部品智能下单等功能，将施工图出图效率提升90%，标准化率提升50%，设计成本降低30%。
2019年，万科与精装修龙头金螳螂合作，开发的BIM平台实现智能出图、成本测算等功能，为业主提供一站式个性化选配设计服务。
从房企的试水中看出，01公共建项目的BIM整合、02住宅前期的能耗优化、03现场的机器人施工、04设计阶段的图纸深化是现在房企在建造阶段最容易着手的数字化转型。
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BIM以及新材料运用 让建筑超越界限
BIM能够直观地优化建筑的施工组织，让建筑超越界限。
融创集团产品研发中心李岩：“运用数字化技术，为房地产行业提供了更多的可能性。通过BIM技术，融创能够更方便地预知项目选用不同材质、采用不同设计方案的实现效果。”
通过数字化形成的产品数据库，也能够让房企对建筑成本的估算更为精准。房企所有的规划、拿地决策也就有了更多的数据支撑，免去了房企许多后顾之忧。让房企能够将更多的时间、精力和金融成本真正地运用到提升住宅产品力之中去。
在实际的运用方面，融创也完成了设计管理的线上化和标准化。通过设计标准模块数据库，融创将设计标准固化、简单化，极大地缩短开发周期，提升项目推进效率。
房企不愿把住宅项目当作实验品，然而，公共建筑承担着更多串联起新旧建筑、构筑城市风景线、提升城市建筑审美的作用，自然也能够接受更多突破界限的造型设计和建造方法，也为BIM、3D打印等数字化建造方式提供了舞台。
图：丰岛美术馆减材建造模式
日本设计师西泽立卫的丰岛美术馆为例，其外壳采用非标准形状的手绘曲线，传统的建造模式难以实现。通过BIM和减材建造等数字化的建造技术，美术馆外壳才获得了高效的落地实现。在减材制造中，美术馆采用BIM+减材制造的技术，这个不规则外壳一次性浇筑成功，丝毫没有拼接缝。而且耗时不到2个月，与传统建造方式相比大幅降低了成本和建造时间
小结：
中央空调、同层排水等新技术也是从公共建筑开始逐渐进入住宅的，数字化建筑的众多技术也可以从公共建筑开始慢慢影响消费者。公共建筑受到运输、建造空间等影响，装配式建造的模块组件尺寸有较大限制。综合运用BIM、装配式和减材制造能够更好地优化建筑成本。
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绿色建筑能耗优化 在“双碳赛道”快人一步
地产企业的碳排放会不会成为“第四条红线”？
在减少碳排放方面实现优化的房企，能否通过碳排放交易市场实现新的盈利增长？
如何有效地统计房企的减少碳排放量等难题恰恰可以通过数字化能够实现的。
对于“双碳”方面的数字化尝试，房企是来真的——
远洋集团发出承诺，到2050年成为一家“净零排放”的地产企业。远洋集团正式披露了环境中期目标，至2025年，碳排放/能源强度减少35%。
太古集团包括广州、北京、成都、香港多个不同地区的6个项目中应用了基于云的集成式能源管理解决方案，每年节约能源大约10%~20%。
朗诗控股朗绿建筑科技执行董事CTO谢远建：“绿色住宅的背后是通过数字化、智能化的技术让住宅内众多的场景能够实现健康舒适。涉及温度、湿度、风量、声音等许多环境控制技术。数字化可以让房企智慧地杜绝掉缺少高科技手段产生的浪费，场景环境的控制更加细致准确，也更方便房企对减少碳排放量的统计。”
图：朗诗绿建研发基地实景
朗诗通过数字化转型实现的绿色建筑，2011年朗诗“太湖绿建研发基地”已正式启动；2021年，项目二期进入建设阶段。谢远建透露：“二期建设将增加一栋绿色酒店、两栋实验楼、一个绿色实验别墅群，将基地打造成一个海绵社区。其中，绿色酒店将结合被动式设计理念和主动式绿色技术。两栋实验楼有助于提升朗诗在空气品质实验、人居环境实验、数据中心、科技展览、信息交互等方面的研发能力，在数字化和绿建研发探索之路上发挥更大的自主能动性。
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AI审图 解放设计师
进入“品质竞争”时代，房企的设计端直接决定着住宅项目的开发效率和建造成本。如何在满足企业标准化的前提下，高效匹配不同项目的区域差异、土地差异、人群差异等细节差异是摆在设计师面前的难题。
以高品质住宅标配的中央空调和地暖系统为例，传统设计软件中的暖通插件，能够一键化快速地绘图、计算出管道长度和设备位置。但是相同的房型布局，运用在不同的地区、室内装饰布局产生变化、甚至朝向有了微调，室内的冷暖负荷都会产生极大变化，影响到空调主机、地暖管路的走向布局。这些都是暖通插件难以解决、又极为消耗人工重复性劳动的。在设计端，万科以、融创等房企已经进入了AI审图的阶段。
万科地产科技部门负责人夏晨曦在接受新浪地产(微博)采访时就表示：“数字科技对房地产行业起的作用不能只是“锦上添花”，更应该起到“雪中送炭”的效果。”
数字化转型起码有三个方面能够帮助到房企：一是节约建造成本，二是提升住宅产品的货值，三是最大限度地确保住宅不会出现质量问题。
万科近几年在尝试的住宅科技与AI在不同场景和领域的融合，其中孵化出最有效的解决方案就是AI审图。最具代表性的就是通过AI审图解决项目中的车位问题。
图：车库等是AI审图最好的运用渠道
AI审图最大的优势在于，它不是要将人从这项工作中替代出去，而是能够更快更精确地发现一些机械、定式化的、人工难以发现的问题。AI智能审图一台机器一年可以完成35个人的审图工作量，在保证94%以上的准确率的前提下大大减少审图成本。目前AI智能审图已经在万科20多家一线公司中使用。每个项目上，能够审核并优化价值数百万的问题点。对于万科一年数百个项目的体量，就能够节省数十亿的成本。
小结：
从案例不难看出，AI审图最适合的就是那些部分标准化、用量巨大、随不同项目又会产生较大变动的项目。除了上述提到的车位和地暖，园林、机电、消防及安防、社区动线等通过AI审图都能够极大地提升效率。
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施工机器人 技术储备应对用工荒
从机器人技术问世开始，其在许多重体力劳动中替代人工的作用就备受期待。在人口老龄化和用工荒逐渐显现之后，施工机器人在数字化建造领域的运用开始显著加速。
2021年6月，济南市住房和城乡建设局制定并下发了《关于推进智能建造的实施意见》,明确提出到明年底试点200个以上数字化建造项目，到2025年底全市80%以上工程项目采用数字化建造模式、80%以上的建筑业企业实现数字化转型。
图：全筑施工机器人
产业链的供应企业对于施工机器人也一直表示积极的态度——
全筑装饰在2016年就开始布局智能施工机器人，在2017年末正式推出，其不但能施工放线，而且挂载不同的工具，就能完成如刮腻子、打磨、涂料等各项工作，为用户节省了成本，提高了装修效率。
在用工荒不断出现的背景下，房企对于施工机器人也慢慢张开了怀抱——
截至2021年2月，碧桂园集团全资子公司广东博智林机器人有限公司有18款机器人在超过15个项目中开展商业化试点应用，累计应用施工达80万平方米。目前，博智林在研建筑机器人及智能产品近50款，已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12条产品线，于广东顺德碧桂园凤桐花园项目中，智能随动布料机混凝土浇筑累计作业量已超过2.2万立方米。
小结：
施工机器人现在对于施工面和施工条件的要求还比较高，更适合内部标准化程度较高的房企。目前运用在混凝土、砌砖抹灰等大面积的平整面效率较高，针对室内装饰等更复杂的情况尚需要技术研发。
任何转型和创新都需要成本投入，这也是房企数字化转型的痛点和阻碍之一。在建造阶段，数字化转型的四大运用已经展现出了收益，除了降本增效之外，在“双碳”方面产生的作用甚至能让建造也成为一个“盈利环节”。对数字化转型还有疑惑的房企，不妨从这四大运用起步。
