丁祖昱：规模焦虑充斥物企，规模之下“风险暗藏”
提要： 12月30日下午，2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会举行。发布会以两百余页超干货PPT呈现海量大数据，剖析房地产行业的本质和真相。
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丁祖昱指出，物业管理要“走下神坛，回归理性”。今年以来，大多数的物管公司都是在香港上市的，而数据显示，上市物业企业PE倍数已腰斩。
目前，十多家房地产背景的物业企业被收购，交易总金额超过200亿，在规模增长当中，也蕴藏很多风险。要肯定的是，市场仍存在增长空间，但一、二级市场当中估值差还很大。
相关财报数据显示，参与并购企业50%毛利率下降，今年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。
同时，母公司也给物业企业带来的消极影响，一方面，若企业母公司暴雷或违约拖累物业企业；另一方面，部分物企对关联方收入和利润依赖程度很高。独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给，无法保证规模和盈利的持续增长，资本市场估值低。
披露非业主增值服务收入的32家物业企业中，有20家该指标与总收入的比值超过均值19.2%，其中占比最高的达到48.7%，披露非业主增值服务毛利的21家企业中，有15家该指标与总毛利的比值超过均值16.3%，其中占比最高的达到50.2%。
除蕴在规模下的焦虑外，物业企业还面临着基础物业管理费难以快速提升、智慧社区不被受众接受等问题。丁祖昱认为，物业企业提供的增值服务和业主需求是否匹配、物业企业到底能够提供什么样的专业服务是物业从业人员应该思考的问题。
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