卓越置业吴远宪：新形势下供应链新模式之思索
2021楼市上半场风起云涌，中央和地方密集出台调控政策，进一步向供给端侧重，对房地产金融监管进行持续强化。在“房住不炒”的长效机制以及整体政策收紧的主旋律下，粤港澳大湾区凭借一份上半年的成绩单逆势而上：大湾区九城商品房总供应面积达3713.15万㎡，销售金额TOP50总额达5799.29亿元。粤港澳大湾区市场容量可见一斑，将成为各大房企战略布局的重要板块。深处“漩涡”中心的深圳，也在披荆斩棘，发挥湾区核心引擎作用。
9月11日，优采供应链合作大会年度第5站落子深圳，特邀中国房地产业协会专家代表，以及金侨控股、湖南金钟置业、中海地产、路劲地产、星河地产、佳兆业、方直发展、卓越置业、大汉控股、首创置业、日盛地产、龙光地产、中南置地、宝能地产、碧桂园、越秀地产等近70余家品牌房企招采精英，与产业链优秀供应商代表共议“高效发展、融合创变、数据驱动”，解读大湾区房企数据，了解房地产企业如何优化供应链资源结构，同时开启“黑科技”竞技舞台，推进优质供应商、服务商与品牌房企展开高质高效的合作。
会上，卓越置业集团成本采购中心采购部总经理吴远宪进行《新形势下供应链新模式之思索》主题演讲。
卓越置业集团成本采购中心采购部总经理吴远宪
以下为演讲实录
吴远宪：各位嘉宾、各位同行、各位合作商，下午好。
今天主要针对目前的新形势和将来可能发展的供应链模式的思考，与大家分享一下，有不足之处请大家多多指点。
首先，我们看一下地产形势，整个行业的困境。从宏观角度看，持续的疫情、中美贸易战和通货，基础经济的乏力造成了房地产环境发展非常艰难。另外国家政策方面，国家对于房地产的严控，包括出台各种政策，导致房地产企业财务、融资和市场的销售、资金的监管都有量的要求。回到行业本身，对行业、对工艺的要求，行业的标准和人工材料涨价、绿色建筑、装配等的要求，导致我们的成本也在不断的增加。
宏观条件+政策+行业标准，这三个方向就导致房地产行业会带来什么情况呢？
首先是成本的增加：财务成本增加、土地成本增加、建安成本、销售成本，都在不断的增加，但是售价是受限的，所以导致利润是下滑的，而且进入了微利时代，如果不注意可能会亏损。因为资金链监控，回款又比较滞后，导致房地产企业相对紧张，如果经营不好，某些企业就会出现危险的经营。
针对目前的行情，想要生存发展确实比较困难，所以，我们需要求变与生存。怎么样变呢？
今天主要针对的物资供应链模式的思考，针对某一个业务线条。首先来看，目前的物资供应链状况，行业普遍的模式都是集中采购+区域采购+地区公司的年度采购，或者说多项目的采购+单项目的采购，集团采购在各个开发商来说已经做得很好了，在产品给地产公司降本方面、产品的覆盖程度，已经非常广，给公司带来了很大的力度。但是，面对现在目前的形势，它将来会遇到瓶颈。为什么呢？
第一点是存在自嗨行为。目前在中国房地产成千上万的房地产公司，每家公司都在做集采，其实大家做的是同一件事情，在这个行业里面会造成管理资源浪费。因为大家做的是同样的事情，事情又是差不多的。
第二是单个中小企业价格会面临渠道少、体量少，导致议价空间非常少，降本到了一定的瓶颈之后就降不下来了。单个企业集采会存在品类不全、品牌不全。主要因为品类不全，在所有房地产里面针对建筑材料，基本上没有一家可以做到全覆盖，有的20种、有的50种、有的40种，做到100的很少。
第三品牌不全。一个地产公司对一个品类就定2-3个品牌，不会覆盖全范围品牌。对于不同产品的选择上，会分等级，但是广泛选择的时候会有局限性。
第四个是标准化低和技术把关不足，这个跟公司管理和人员素质有关系。
行业第二种情况，就是行业共生的模式和合作模式。合作模式有BtoB的平台采购、协会的采购，协会采购就是房地产协会、联盟采购，深圳有“深圳联盟”。合作方式采购就是开发商之间有合作了，自己联合起来做某一些物资的采购。这种合作的模式在各个地产商有联合，但是深度不够、影响力不够，没有普及到整个行业，这是我们在房地产针对集采物资采购的采购模式大致的状况简述。
新的模式思考也鉴于目前的情况，也是考虑降本的问题。我们怎么做？
就是将需方跟供方在希望全国范围内搭建全方位的供应链平台。什么意思呢？将来各个地产商就减少集采，到同一个平台上做集采了，这样就能达到资源共享，企业也能减少很多的资源浪费，在降本和管理上都有很好的作用。供应链平台就是把原来开发商做的事情，慢慢放在平台上进行，让各个开发商自己解脱出来，交给一个独立的平台进行服务就好，作为中间商来服务地产商，地产商不用花这么多精力在这方面了。
首先要做供方考察和评估，组织考察、过程的评估，这些过程交给平台进行，我们可以作为参与者，而不是组织者。组织者要花很多的精力和成本去做这个事情。再就是招标，包括技术标的分析、产品的定价，这些都可以让平台来进行，在内部平台就不需要招太多人，平台就能将这些事情做完。
过程的订单管理，很多房地产企业都有物资管理平台，但是各家的物资管理平台都是大同小异，都是下定单、合同管理、生产、验收和付款。有没有可能把各个地产商的平台统一在一个平台上进行运作，对于企业本身来说不需要花这么多钱，找外面的科技公司和软件公司来开发这个软件，对于企业来说是省成本的。只要一个平台把这个软件全部开发好，大家一起使用，这样对于整个行业来说是行业节省。
质量的监管方面。很多企业有飞检和材料的检查，企业内部可以进行，但是大部分的检查可以交给平台，因为他既然是服务于我，他也要对产品有一个监控。平台的维护就是数据的管理和数据的分析，这个很容易实现。
最后重要的一点是为什么要搭这个平台？我希望有一个资本的支持，因为现在房地产的资金非常的紧张，通过第三方平台，通过平台融资之后，我们买他的东西，而不是直接对接上游的供货商，平台通过供货商，把他的东西买完之后再卖给我，但是前期的钱可以付给生产商。生产商拿到钱，可以保证生产。对于开发商来说，与平台直接交流，有可能我延后多久给你付款，因为我要提高资金周转率，前期少投入，但是钱回来的时候，或者是达到某个节点的时候，再把钱制服给平台，对于开发商资金紧张的时候，很大程度提高了资金的使用率。
为什么要转变？这个转变能给我们带来什么好处？
1.采购。有采购成本、人工成本、管理成本、时间成本和风险成本，对于中小型公司来说，采购成本之后，议价空间大了，可以借助平台的议价能力，把成本降下来。减少人员分配，减少组织管理、人员成本。其次可减少时间成本，平台把很多事情搞定，我们只需要在平台上选东西就可以了，这是降本。
2.资源的整合。人力资源的整合，人力优化编制，在这个行业9000多家，只要一两家平台把这个事情做完了，何必9000多家都干这个事情，就把人员整合掉。统一平台采购和过程管理，通过科技手段来统一下单和管理，不要各自用一个系统，很浪费。供、需方的选择，包括品牌和分类都在一个平台上，选择性也很多。
3.资金支持。刚刚也说了，资金的支持是将来这种想法能实现的关键，因为对开发商帮助很大，能降低他的杠杆、融资成本，或者是减少征信的额度。
4.提效。时间节省，流程优化了，供货也快了，整个流程就优化了，减少地产人员的投入，平台直街与厂家沟通。
这就是我个人的分享，当然，这有可能不太成熟，也有可能超前，但是这个事情确确实实有平台在进行，我希望针对目前的行情把它做大做强，将彼此关系串联起来，为这个行业继续健康的发展、持续的发展做出贡献。谢谢大家。
