方直罗江海：高质发展 共创共赢 方直集团阳光合作战略
2021楼市上半场风起云涌，中央和地方密集出台调控政策，进一步向供给端侧重，对房地产金融监管进行持续强化。在“房住不炒”的长效机制以及整体政策收紧的主旋律下，粤港澳大湾区凭借一份上半年的成绩单逆势而上：大湾区九城商品房总供应面积达3713.15万㎡，销售金额TOP50总额达5799.29亿元。粤港澳大湾区市场容量可见一斑，将成为各大房企战略布局的重要板块。深处“漩涡”中心的深圳，也在披荆斩棘，发挥湾区核心引擎作用。
9月11日，优采供应链合作大会年度第5站落子深圳，特邀中国房地产业协会专家代表，以及金侨控股、湖南金钟置业、中海地产、路劲地产、星河地产、佳兆业、方直发展、卓越置业、大汉控股、首创置业、日盛地产、龙光地产、中南置地、宝能地产、碧桂园、越秀地产等近70余家品牌房企招采精英，与产业链优秀供应商代表共议“高效发展、融合创变、数据驱动”，解读大湾区房企数据，了解房地产企业如何优化供应链资源结构，同时开启“黑科技”竞技舞台，推进优质供应商、服务商与品牌房企展开高质高效的合作。
会上，方直发展集团副总裁上海区域总裁罗江海进行《高质发展 共创共赢 方直集团阳光合作战略》主题演讲。
方直发展集团副总裁上海区域总裁罗江海
以下为演讲实录
罗江海：尊敬的各位来宾，大家下午好。
众所周知，今年房地产企行业迎来了比较大的变化，可以说是迎来了行业发展几十年来的大变局，未来这个行业将会走向何方？
现在发展比较稳定的这些市场，如美国现在开发商只有500多家，而中国现在还有9000多家开发商，可以预见未来，按照这个发展趋势，未来10年会有大部分开发商都不会再出现在市场上了，最后留下来的这些企业，肯定是自身发展健康、注重品质的企业。
回归到今天与大家分享的主题是高质发展、共创共赢，今天我想跟大家分享的是方直集团阳光合作的战略。
首先简要介绍一下，方直集团是一家在广东成长起来全国百强房企，于1998年创立，至今有二十来年的时间。总部在广州，今年新设了上海的第二总部。方直目前深耕湾区20年，已实现了湾区9大城市的布局，同时，我们也在战略性进入了深汕合作区、粤东、阳江、粤西等区域，在湾区开发的项目已经超过了50个。
方直主要为多元化发展布局，主要分：地产、投资、服务和实业等4大板块。我们自己梳理形成了4大核心竞争力，具有“4+X”覆盖全生命周期的产品系列，运营体系高效，同时扎根湾区多年，目前在湾区还有一千多万平米可开发的土地储备，也为方直未来可持续发展创造了条件。同时我们在科技服务上也进行了一些探索，这些探索未来将会在产品打造中陆续呈现。
公司理念是“理想生活匠造师”，企业非常注重人文、情怀，会将这些因素赋予到产品当中。企业根据不同的地域、产品的特色，设了湾墅、天颂、铂雅系、乐风系等系，会根据土地所在的历史、人文特点，量身打造产品出来。
对于行业的预判，曾了解到，从去年底到今年上半年，其实可以看出地产成交还是处在高位，不管是成交面积，还是成交的格、成交量，都仍呈现两位数增长。从地产的去化周期来讲，地产去化周期较低位，所以今年上半年以来，各大开发商的获取土地欲望还是非常强烈的。
从去年年底到现在，基本上行业调控越来越严格，限地价、限售价、三条红线等等，开发商的受到各方资金监管，包括金融机构方、政府监管方，客户回款方，行业发展越来越困难。所以，未来房地产行业还是以稳为主，还是一种持续健康的方向为主。从今年上半年各大房企年报结果来看，可以看到各个公司都是在增收，但不增利，我们已处于低利润的空间，甚至有一些新获取的项目处在零利润的空间。今年上半年滨江房产的董事长说过，我们刚刚在杭州拍的土地，争取做到1-2%的利润。滨江房产是属于在杭州深耕多年的，不管是产品还是品牌，都是在本地做得非常好的企业，连这种企业都可以说力争做到1-2%的利润，可想房地产行业已经进入到了白热化的地步了。
导致就是在这种市场大背景下，需要向管理和品质要答案。高品质意味着很多开发商要追求高房价，但是高房价又没有利润，很多人就会说那企业是不是要从成本上要效益、从挤压供应商的利润里面去要效益？单这种从长久来讲，是一种不太合理的现状。未来想要实现一种高质共赢，我们不应该一味的追求低价，而是应该与甲方、乙方一起赢求高品质共赢。
行业的驱动升级在早几年是很好进行的，只要开发商拿到土地，基本上都能可以，所以，这种拿地的驱动性，也是企业的核心竞争力。但是近5年，大概是2015-2020年，涌现了好多高周转的企业，如碧桂园、中粮等等复合增长率比较高的企业，这时候大家在公开市场上拼土地，在比较高的溢价上获取土地，就需要有高周转的驱动，拿地之后，利润大家都要算得很清楚。可以说，谁赚得快，谁能把现金流更快回正，这种高周转的驱动。
在去年底，今年往后，我们认为应该要回归企业的基本逻辑，产品+服务，以品牌来驱动。而未来品牌的驱动我们认为是由地产商和供应商共同协作完成的。
诚信是企业立本的基本原则，方直在广东连续多年获得地产之星20强的荣誉。我们是一家比较重合同、守应用的企业，在合作的企业当中，合作时间超过10年的供应商超过10%。累计超过5年的合作供应商有一半。对于合作也较开放，每年会补充入库30%的新供方，入库的方式也多种多样，鼓励公司全员推荐入库。如2021年新增的战采20家，新增入库160多家。
方直在供方合作上是相对高效的，我们与头部的大企业稍有不同的是决策层级较少，在招采多采用一级半的模式，扁平化管理。业务部门可直接面对招标委员会发起采购的需求，由招标委员会直接定标，重要的项目是区域公司直接发起，然后招标委员会来定标。不像很多大公司，从项目公司、区域公司到集团总部层层发起，这个是方直的特色。
企业运作也相对比较灵活，有自己的标准化合同、标准化的合作模式，但是也会应所在不同的城市、不同的地块，甚至是不同时期、不同的合作方，我们可以制定针对性的合作条款，根据项目需要而设定的一些合作的激励措施，这就是我们方直的特色。
目前，我们已经在践行，未来的主要方向，包括：1.高质。我们有平台化、信息化的管理手段，利用大数据来进行效率的提升，以此降低成本。2.创新。方直一直比较注重产品的研究，方直未来的产品方向：一是科技；二是健康。在面对现在的疫情常态化情况，钟南山院士在广州发起建“国际健康驿站”，来代替隔离酒店的管理模式，方直也在这个产品设计上进行研究，疫情常态化的背景下，开发商在哪些产品设计、服务上，能应对疫情常态化的需求。3.信息化。刚刚也讲到了，我们会通过供方的合作信息、履约的评估、信用记录、信息化，也会结合未来1-2年、2-3年的供货需求，来进一步的跟供应方进行更深度的匹配。4.评级。进一步完善供方的评级和权益的制定。5.互访。也会通过各个层级的定期互访，通过集团层面和项目层面建立合适沟通的频率，来实现双方的渠道畅通的对话平台。6.成长。也是互相的成就，我们也会定期邀请好的供方跟方直在方方面面进行技术、行业的交流。
方直的发展愿景，希望成为一家在中国比较有影响力、产品力的品牌企业，所以，在未来我们也是需要更多的高品质的供应商和我们携手同行，也希望能够跟在座众多的合作伙伴在未来有合作的机会，谢谢大家。
