急刹车！多城土拍延期后迎来重大调整
控制面包价格，得从面粉入手。
在房地产界，面包是住房，面粉则是土地。如何抑制“面粉”价格？“两集中”(注：集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动)成为主要手段。
不过，首批“两集中”供地开拍之后，第二批“两集中”土拍却被多个城市叫停，可谓踩了一脚“急刹车”。
延期之后，多城又陆续发布新规。跟之前相比，部分城市土拍规则出现重大调整，目标却只有一个，依然是抑制地价。
规则调整之后，一般地块溢价率上限下调，同时多个城市根据自身需求，定制了部分土拍规则。在业内人士看来，22座热点城市的“两集中”土拍规则进入“2.0时代”，以更好地起到短期内稳地价、稳房价、稳预期的作用。
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2021年初，22个城市先后出台供地“两集中”政策。22城均为核心一二线城市，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
上述城市是经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年，22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%；销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%；住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%。与此同时，全国头部房企均重仓布局22城。
能否成功稳住地价，22城无疑是关键。
“两集中”能同时供应大量土地，开发商资金承压，难以同时拿下多块土地，也很难在多个城市“四面出击”，地价上涨的动能消退；同时供地也意味着项目开盘时间“撞车”，能分散楼盘热度。此外，同时大量供地，也会削弱热点地块的影响力，地价也会得到控制。
土拍新政的“预期效果”还有很多，但首批“两集中”却并未完全按照预定方向走。一是部分房企选择“躺平”，不愿意拿地，因部分城市限制房价，但土地溢价率高企，利润空间被压缩；二是首批“两集中”供地依然出现“地王”，多个城市热点地块楼面价记录再度被刷新，“面粉再次贵过面包”。
“子弹飞了一会儿”，新的调整必然全面启动。自8月初开始，先后有深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南、杭州官宣叫停土拍，北京、广州、南京、宁波虽未官宣，但实际已经延迟了，也就是说，至少有12个城市第二批集中供地延期。
土拍延期，目的只有一个，调整规则。
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近期，土拍延期之后，多个城市陆续发布土拍新规，意在纠偏。
今年上半年，热点城市土地市场热度依然很高，地价溢价率高的问题仍比较突出，这显然有违“两集中”的初衷，调整供地规则势在必行。
据媒体报道，在首批“两集中”供地之后，相关部门明确提出了土拍规则调整方向。根据要求，单宗住宅用地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。
与此前的规则相比，调整全面回应了首批“两集中”土拍存在的问题，多数城市土拍新规正是沿着上述路径制定。
其一，“限房价、限地价、竞品质”成为土拍新政“标配”。这主要针对三大痛点：一是房价和地价限制政策不协调，挤占利润空间，消解房企积极性；二是土地溢价率太高，让“两集中”政策走偏；三是“双限”都抵达上限后，需要更合理的附加规则，“竞品质”可以说是让利于民，相较于其他附加规则，也更为合理。
其二，“马甲”不许再出现。首轮“两集中”土拍，部分开发商为了抢地，注册了很多马甲公司，多个身份拿地，增加拿地概率，推热土地市场。新土拍规则中，多个城市禁止马甲公司拿地。比如，成都、广州、杭州、合肥、深圳土拍新规明确，禁止马甲房企拿地。
其三，土地溢价率被牢牢“卡死”。此举主要是为开发商留足利润空间，同时也能促进地价稳定，避免过热现象。溢价率被限制，“地王”也就不可能再出现。从多个城市调整情况来看，土地溢价率上限普遍降为15%，个别城市甚至将溢价率控制在10%以内。
其四，“摇号”成为土拍新手段。“双限”比拼难分胜负，除了“竞品质”，还有城市选择更简单粗暴的方式，直接“摇号”。比如，南京、成都、广州、合肥、深圳等城市，在土拍新规中，均加入“摇号”环节，拼完实力，拼运气。在部分热点城市，民众对“摇号”早已熟稔，这回该轮到房企了。
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8月31日，武汉赶在“两集中”预定时间内，发布“两集中”出让公告，共出让土地51宗，起始价总额约591.72亿元，项目将在10月9日至10日两天集中揭牌，并按相应规则陆续安排成交。
与首批“两集中”供地政策不同，武汉此次也采取“限地价、限房价、竞品质”的主流方式，“竞品质”作为本次“两集中”出让的核心目标，引导市场从价格竞争向质量竞争优化。
武汉土拍新规如何实施？一是重启地价“熔断”，土地溢价率上限正是15%；二是“限房价”，房屋销售备案价格，要参考上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价；三是“竞品质”，简单来说，先比较房企的“品质”，有多个维度可以比拼，实力越强胜算越大。再比较房屋品质，谁拿出的方案更好，谁就更可能胜出；四是“一地一策”，确保项目顺利出让。
整体来看，首批“两集中”供地试水后，多地土拍“急刹车”，并且快速调整规则，足以看出“稳地价”的决心和毅力。
接下来的“两集中”供地，更多城市将继续收紧土拍规则，而“双限”模式的推行，必然导致房企盈利空间的受限，将使地价、房价更趋稳定。随着拿地难度逐步增加，第二批“两集中”土拍有望降温。
参考资料
《降地价、降房价！7个城市公布土拍新规，楼市4个没想到！》，城市财经，2021.08.30
《10城集中供地规则生变 土拍进入“2.0时代”》，中国经营报，2021.08.28
《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告 武告字(2021年)12号》，武汉市自然资源和规划局，2021.09.01
