南京出台史上最难土拍细则：拍地定品质 拿地6个月内禁入市！
8月25日，原定7月份亮相的南京第二批集中出让宅地终于来了。这轮集中总共53块地，河西、大校场、江核成为热门地块。
值得关注的是，《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》(以下简称“通知”)以及《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》(以下简称“要求”)几乎同跟地块一同亮相。政府出手规划住宅用地和规划品质，进一步完善了南京宅地的出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市……等要求，堪称“史上最严”的监管规范。
南京完善住宅用地出让规则、提升住宅规划设计品质的调控新举措，从“全管控、新标准、稳地价、细分类、强监管、控总量、限转让”等七个方面引导开发企业提升住宅品质。文末附注《通知》《要求》全文
划重点: 住宅品质
1.提高小区绿化景观品质，明确覆土深度；
2.地下层和首层入户门厅须同等装修，增大阳台使用空间；
3.不设地面机动车位，单元电梯应直达每层地下车库。
划重点: 宅地拍卖
1.实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式；
2.最高溢价率由之前的30%下调至15%；
3.“一地一策”，提高部分地块竞买门槛；
4.竞得土地后6个月内商品住宅不得上市；
5.同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%；
6.部分地块不得合作开发。
举措一： 实行“限房价、定品质、竞地价”出让模式
本次集中出让的所有53幅地块，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的出让新模式，避免开发建设过程中的降标减配。
记者注意到，房企竞地应执行“定品质”新标准，各区、板块已制定区域标准的也应一并参照。品质要求将在地块的规划条件和土地出让合同中同步明确，并要求在房屋销售现场进行公示。
举措二：明确住宅品质新要求
随着人们对居住环境的品质要求逐步提升，目前市面上还存在一些需要改进和提升的地方，例如住宅通风采光不畅、建筑外立面及地下车库材料低劣、阳台无序封闭、公共空间品质不佳等，南京市规划资源局针对这些方面，进一步明确了住宅品质的新要求。
1、优化公共空间
针对近年来有的小区景观绿化品质低劣、覆土太浅导致小区树木难以生长，以及配套设施散乱布置等问题，《要求》规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为了提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米等。
2、升级建筑设计
记者注意到，目前一些已交付的商品房小区随意安装室外晾晒设施，自行封闭的阳台颜色、形式风格迥异，紧临交通干线的窗户不隔音影响睡眠等情况屡见不鲜，这些“顽疾”不仅破坏了整个小区的环境品质，也给城市管理带来了一定难度。
此次《要求》从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计等方面，提出新的管控要求，如规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，以提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为确保小区地上、地下公共空间的“表里如一”，要求地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计和装修标准，地下车库地坪面层不得采用低品质的水泥砂浆面层。
同时，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅，要求当卧室、起居室(厅)布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施；新建商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间，扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能，降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。
3、优化停车设施
针对非机动车道坡度较陡电动车推行困难，以及住宅电梯与地库不通、电动车存放安全管理等问题，《要求》提出，居住区原则上应采用人车分流，除访客车位和特殊车位外，一般不得设置地面机动车停车泊位。
此外，各单元电梯应直达每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置，以缩短居民回家的路线，同时还鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。
举措三： 溢价率下调至最高15%
记者了解到，和今年第一批次集中出让公告不同，本次公告出让的地块中，最高溢价率由之前的30%下调至15%，从而提高了开发企业使用更好材料、投入更多资金来提升住房品质的意愿。
举措四： 提高部分地块竞买门槛
据了解，本次地块出让将实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多方面适度提高部分地块的竞买条件。《通知》明确，根据区域房地产市场的供需状况以及地块规划的品质要求，将“一地一策”分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件。
同时，竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料；分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间，对部分地块可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。
举措五：拿地后6个月内商品住宅不得上市
为保证科学设计和施工周期，本次土拍规定，房企在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。申领预售证时，需由房产部门、建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售。
《通知》明确，对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要及时将其失信行为记入企业信用记录，因工程质量问题突出等违法违规行为造成重大社会影响的，将限制开发企业及其相关公司参与南京土地市场的竞买。
举措六： 限制地块报名总数
记者从《通知》中了解到，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块的数量，不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%，这就意味着，同一竞买人及同一集团成员企业在本次可同时报名的地块数最多为13幅(不含高淳、溧水)，同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。
举措七： 限制拿地房企转让项目
记者了解到，《通知》还对竞得人在签订土地出让合同后的项目主体变更进行了严格约束，竞得人拿地后可按出让公告的约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。如果地块开发产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，也要记入竞得人的企业信用记录。
此外，部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后可按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。
关于进一步完善住宅用地出让工作的通知
各有关单位：
为贯彻落实房地产市场宏观调控要求，切实推进我市房地产市场高质量发展，提升住宅规划设计品质，经市政府同意，现就进一步完善我市住宅用地出让有关工作通知如下：
一、改进土地出让方式
在现行的“限房价、竞地价”出让方式基础上，进一步确立“限房价、定品质、竞地价”的出让方式，即在发布土地出让公告时，除了公布所建住宅销售毛坯均价、土地出让最高限价外，同时将住宅项目规划品质要求一并公布。
二、确保规划品质要求
在现行出让条件已约定相关规划品质的基础上，进一步明确，除严格执行现行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关技术要求外，还应执行《关于提升南京市新建商品住宅规划品质要求的通知》(宁规划资源规〔2021〕6号)，各区、板块已制定区域标准的，应一并执行，从源头上确保住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。
规划品质要求主要内容须在规划条件和土地出让合同中明确，并在房屋销售现场进行公示。
三、设定开发资质条件
根据区域房地产市场供需状况，以及地块规划品质要求，分区域、分地块设定竞买企业的房地产开发资质条件，通过提高竞买企业开发资质，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质在内的土地出让合同约定。
具体地块的开发资质条件在出让公告中明确。
四、严格竞买资金管理
竞买保证金及须缴纳的土地出让金须为符合要求的自有资金，报名竞买时应提供相关说明材料。分区域、分地块设定竞买保证金比例和成交价款交纳时间。对部分地块，可要求竞买保证金比例不低于出让起始价的50%，同时成交价款须在成交后一个月内全部付清。
具体地块的竞买保证金及付款时间要求在出让公告及出让合同中载明。
五、限制地块报名数量
落实批次集中出让土地的要求，防止过度竞争，适当控制地块报名数量。同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过本次公告地块总量的30%。
六、规范项目主体变更
竞得人在签订土地出让合同后，可按出让公告约定，在所占股份大于50%的情况下成立项目公司，土地使用权可申请变更至项目公司名下。地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外，竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。
部分地块可设立不得联合报名竞买、不得合作开发的条件，竞得土地后，可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让。
上述要求，在出让公告及土地出让合同中约定。
七、保障合理施工周期
按照工程审批制度改革的要求，鼓励竞得土地的企业提高开发建设效率。为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证。
申领预售许可证前，须由房产部门会同建设部门现场核实进度，建设部门重点核实质量、安全，符合要求的，方可销售。
八、加强土地供后监管
市各有关部门要根据自身职责，共同对住宅用地出让后的开发建设行为进行联合监督、监管，项目竣工后，施行联合验收。对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要加强联动、联合执法、信息共享，及时将其失信行为记入企业信用记录。
对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的，由建设部门认定后，将联合惩戒名单抄送市规划资源局等相关部门，限制其参与我市土地市场竞买，确保我市房地产市场健康有序发展。
本通知适用全市范围，自印发之日起施行。
特此通知
南京市规划和自然资源局
南京市发展和改革委员会
南京市城乡建设委员会
南京市住房保障和房产局
2021年7月15日
关于《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》政策解读
为进一步贯彻绿色发展理念，实现低碳住区目标，提高城市空间品质，满足人民群众对美好生活向往的要求，根据国家、省市有关规定，结合本市实际，制定了《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》。
一、制定文件的必要性
为进一步贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控精神，切实推进我市房地产市场高质量发展，引导提升新建商品住宅质量与品质。
二、制定依据
(一)《高层民用建筑消防安全管理规定》(国家应急管理部第5号令)第三十七条；
(二)2020年江苏省住建厅组织修订的《住宅设计标准》DB32/3920-2020；
(三)《江苏省城市规划管理技术规定(2011年版)》(苏建规﹝2012﹞76号)；
(四)《南京市城市绿化条例》第十三条；
(五)《南京市建设工程设计方案审查补充办法》(宁规划资源规﹝2020﹞7号)；
(六)《南京市建设工程设计方案审查相关办法》(宁规规范字﹝2017﹞3号)。
三、主要内容
(一)总体要求。在既有规划条件已约定相关规划品质的基础上，进一步拓展有关管控内容，提升住宅设计和建设品质。除严格执行国家、省技术标准、规范及我市已出台有关绿色建筑等技术要求外，还须执行本通知相关要求；各区、板块已制定区域标准的，应一并执行。进一步从源头上提高住宅规划设计品质，助推提高城市空间品质。
(二)公共空间。居住区内应打造优良的小区公共空间。物业管理用房、垃圾分类收集点、变配电间和开闭所等配套设施应与小区公共建筑统筹布置，避免零星布局。核发建设工程规划许可证之前应征求园林绿化行政主管部门对小区附属绿化工程设计方案的审查意见。
(三)建筑单体。住宅建筑平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽；地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；住宅建筑应结合建筑立面设计统一设计建设封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施；生活阳台最小进深应不小于1.5米，最大进深应不大于2.4米；设有地下机动车库的各单元电梯，均应通达至每层地下机动车库。
(四)BIM技术。主城四区及江北新区核心区内新建商品住宅项目报审须运用南京市工程建设项目BIM智能审查系统进行BIM规划报建、施工图报审和竣工验收管理。
