保利李文轩：保碧产业链赋能基金投资策略
越来越多房企寻求多元化战略以挖掘新的业务增长点。除了商业、物管、文旅等基于地产主业衍生而出的多元化发展方向，“创投”也是近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。
5月27日，作为2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会的分会场，中国房地产产业链投资发展论坛在深圳鹏瑞莱佛士酒店召开，本次论坛在中国房地产业协会指导下，由优采平台联合保利资本、碧桂园创投、国泰君安证券、克而瑞证券联合举办，来自房地产创投企业、证券公司、银行、房地产供应链等130家企业代表参与。现场首次以中国房地产产业链投资价值作为主要的分析目标，重点分析围绕产业链进行投资的机遇，会上同期发布《2021中国房地产供应链投资赛道分析报告》。
会上，保利资本副总经理李文轩以《保碧产业链赋能基金投资策略》为主题进行演讲。
保利资本副总经理李文轩
李文轩：
各位嘉宾、各位朋友，大家好，我是保利资本的李文轩，今天代表保碧基金给大家做投资策略的分享。
痛点与机会
我国传统地产行业发展现状：增速放缓、存量庞大。现在行业总量到了顶点的位置，总量为18-20万亿/年。总量虽然见顶，但前10的头部企业的集中度还是有非常高速的提升过程，在这个过程中，产业链也有很大的市场红利新机会。从地产的维度来说，精装渗透率提升是快速发展的机会，如去年，精装提升了60%，之后还会提升。供应链上有非常多的企业享受到这种集中率提升和精装修提升带来的红利。
方向与战略
物业方面无论是保利还是碧桂园，都有两大面积：1.收费面积；2.活动管理面积。活动管理面积就是与保利物业签约的面积。这就提到了保利不断的开发、建设带来的房屋建设竣工的面积，其都会展缓为收费管理面积。而收费面积的提升带来的影响就是管理人口的提升，实际管理人口的提升在未来社区增值服务，触达的用户数在不断的增加，与客户的粘度不断的提升，业务价值也会在不断的提升。
保碧基金在这一年见了很多的基金经理和行业一线投资机构发展，已经在打名牌了。什么是名牌？就是企业在投资时的导流业务。投资和导流业务是帮助企业在集中率不断提升、不断的增量的过程中，以及精装修率、物业的面积不断提升的过程中，找寻业务的稳定方法。在这个过程当中，投资的价值又变成了更大的放大效果。
2021年产业链新趋势
2021年产业链新趋势有3个方向。第一、2021年将成竣工大年，带动产业链下游业务增长。今年作为竣工的大年，精装修率从40%提升到60%多的提升水平；供应商的总量不断在增加，但单一品类数量并没有增加。两个加长的因素在一起促使每个供应商能获得业务机会在不断增加。同时在增加过程当中，增加了加数，如把业务方式有序的、通过合理的方式与被投企业产生被投关系，也能有效促进企业业务增速。
第二，2021年原材料持续高涨，供应商头部效应集聚。今年原材料上涨是的压力，但同时也能看到企业的溢价、提价能力、拿货能力、连续生产以及持续供应链的能力提升。据了解，量在提升过程当中，企业边际效应会不断提升、原来整体的生产效益也会不断的提升。在与甲方供应的机会当中，还是有比较大的溢价能力和谈判空间的，在这个维度来说，越头部的公司就越容易取得中间溢价的能力。
第三，地产产业链B-C端联动，助力行业创新升级。产业链的公司越来越分化，有做B端、C端、以及B+C联动的公司，大方向上，总体还是尘归沉，土归土。平安马总说过一句话：真心做工厂和全新全力做工厂，跟浅尝则止做工厂是不一样的。
随后两个行业与大家分享：一个是防水，一个为定制家居。防水，保利防水采用2+1的方式已经发展很久了，随着科顺和凯伦的崛起对于地产公司来说有了更多的选择。企业每年有8-9亿包工包料的业务，一年防水业务量达17-18亿包工包料，可选择的度在不断的增加。当然实际上长期合作的伙伴还是会有更多的合作机会。定制家居行业，精装修对于地产来说有几个定义，大家多认为橱柜是定制家居的基础产品，精装修做橱柜是基础。保利橱柜的供应商为4家，在近3年当中，随着精装修提升，全装修发展，企业进行精装修内容也越来越多，其中增加的重要内容就是收纳/衣柜，品类在不断增加。在品类增加过程当中，皮阿诺是2018年第一次进入到保利的集采，随着这几年的发展，已经成为企业非常优质的供应商。
我们认为优质的供应商会成为我们长期的战略伙伴，而且与企业进行多业务板块合作。我们认为供应商在B端业务当中，只要抓住了核心业务，它的拓展机会是越来越大的。在这里劝导大家不要进入强势竞争对手的行业。从B端和C端来说，无论是渠道还是现有的生产方式、销售方式，以及与大企业合作的方式来说，都有一个惯常的方式，并有自己的经验。B端的公司与地产公司有很好的发展机会；C端抓住物业的新机会，也有非常多的业务向。
从企业业务来说，B端和C端联动，深耕现有的合作，符合新零售的模式，助力行业的升级。从策略的实践，我们列了一些方向，核心房企+产业LP，就是对于整体行业朝着数字化转型方面的思考。
对于整体行业朝着数字化转型方面的思考
现在投资的方向就集中在3块：地产供应链、社区供应链和科技赋能。在社区生态链当中60-70%的投资公司为碧桂园，科技公司60-70%是保利投资的。碧桂园是非常认同ToC这个逻辑的，就是消费赛道逻辑，而保利更倾向于ToB，2017年的时候投资了商汤，我们非常喜欢在ToB，也就是做企业服务的模式。保利之前的逻辑来说，你做到了大B的生意，再打标杆、建生态、扫长尾，ToB在这个行业当中有非常多的机会。我们看到了早期发展起来的机会，碧桂园在投资消费的过程当中，可能一年投资某一个公司，按1亿估值，年底涨到10亿。保利也投资过一些公司，初始估值2亿，1年之后涨到15-20亿。这两个都是有固有对行业和投资方向的一级市场偏好。但是，我们两家都在地产供应链上具备巨大的优势，所以两边是在互相渗透的。我们将ToB的逻辑向碧桂园渗透，这就产生了非常有意思的内容。其实无论是ToC还是ToB上都有巨大的机会，保碧整体的投资策略也是在互相影响的。实际上大家都在投资一级市场，无论是一级市场还是二级市场，大家的投资策略都是在不断的深化，也同时惯行自己一贯的策略。
保碧基金提供了非常好的平台，大家把自己的策略灌输或者是渗透给对方，两方融合起来。这些项目能有效规避一些投资风险的大坑，对于行业来说也都是有益的。
科技和展望
产业链方向，我们认为地产科技和建筑科技是未来的大方向。
今年1-4月，企业做了大量的研究，包括建筑科技和地产科技优质企业公司调研，看这些公司对于行业方向发展的预期是什么样的。
据了解，目前建筑公司信息化衍生机会，头部企业是3000家，腰部企业1.2万家，尾部企业是8.5万家，参与人数虽然很多，但建筑的从头到尾，从建筑的设计到房子的交付，实际上中间的科技或者是数字化的渗透率比例非常低。中国建筑信息化渗透率和整体对比发达国家的情况。从数字化的角度来说，零售跟工业，包括大数据产业链都走在前面，行业的规模很重要。但是建筑的行业规模大，唯一缺的是数据的可得性和数据的可用性，如果将这两者解决，同时再经过技术的整合，这个行业就会有非常大的发展机会。
从地产的规划设计、施工、销售和到运营是非常长的时间，即便是在营销简单的层面上都还是未来有利用大数据，把地产数字化的，我们可以知道房子可以精准的卖给谁，知道客户在哪。其中科技零售的三个方向就是人、货、场，场在哪、人在哪、货在哪，可以说这三个怎么转起来，怎么找到精准营销的方式。
对此从建筑信息化赛道Mapping，无论是第一个环节的高清晰度的测量和技术地位，还是创新设计平台、建筑信息化、数字化协同和移动通信技术、物联网和人工智能、新材料和新技术，这就是从最初的设计到施工、建筑、营销，我们提到物业的SaaS，假设物业的SaaS未来能拓展到行业当中，现在物业获取的数据都叫做“冰冻数据”，能数字化的体现或者是感知到大家的需求，这中间产生的商机是非常大的。
但是这个行业、这个平台是要做装配式的装修，需要解决多少个技术难点呢？从虚拟计算开始，要进行BIM计算、智能化的生产和安装。假设装配式的装修落地了，装配式的建筑不落地会有什么特点？装配式装修装不上，反修成本达到30%，原有的成本是降不下来。对此促进数据的可得性和可用性，这是必须要往前一步发展的，只有从产业的第一步，一直到最后一步，整体行业一起往前进，这才是行业特色。
这个行业链条非常长，从设计房子到拿到房子是4-5年甚至是更长的时间，在这个过程当中，数字化过程往前进一步，这个行业有非常多的整合，以及未来拓展的机会。我们可以看到了阿里致力于做数字化的工作，可以说是高投入，低产出的方向，但是如果这一套东西开发出来，就能够大规模的改变行业。
其实这个过程当中，不仅是产业链的公司，还有地产的投资公司、零售管家，其实都在技术方面有各式各样的提升。一方面做投资，另一方面，也有情怀或者是梦想，希望这个行业能够朝着更多、更好的数字化转型的方向去发展。
产业资本提供的内容是什么？首先是产业链的延展和投资案例的积累，我们自己作为核心房，也是甲方，以此促进不同行业的融合，最终就是投得进、帮得上，不仅给钱，而且提供更多的业务场景机会，而且在投资过程当中，会投资早期数字化，帮助行业从建筑到地产都有非常长足的发展，这也是“十四五”提出的大方向，
这是我今天想和大家分享的，谢谢大家。
