克而瑞证券董浩：房地产多元投资现状
越来越多房企寻求多元化战略以挖掘新的业务增长点。除了商业、物管、文旅等基于地产主业衍生而出的多元化发展方向，“创投”也是近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。
5月27日，作为2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会的分会场，中国房地产产业链投资发展论坛在深圳鹏瑞莱佛士酒店召开，本次论坛在中国房地产业协会指导下，由优采平台联合保利资本、碧桂园创投、国泰君安证券、克而瑞证券举办，来自房地产创投企业、证券公司、银行、房地产供应链等130家企业代表参与。现场首次以中国房地产产业链投资价值作为主要的分析目标，重点分析围绕产业链进行投资的机遇，会上同期发布《2021中国房地产供应链投资赛道分析报告》。
会上，克而瑞证券首席分析师董浩以《房地产多元投资现状》为题发表演讲。
克而瑞证券首席分析师董浩
以下是演讲实录：
董浩：各位嘉宾，上午好，我是克而瑞的董浩。今天我抛砖引玉，就房地产现在的发展阶段，以及房企当前创投的现状、研究成果，跟各位进行简单的汇报和梳理。
首先，我们认为当前的房地产调控已经进入了比较新的阶段。
其实最近一年以来，整个行业的调控发生了比较重要的变化。从去年的下半年(8月份)开始，“三道红线”政策的出台，到今年初银行信贷的“两个集中度”投放，以及现在政府的“供地两集中”，监管层从这个行业运营的核心要素——信贷资源、土地资源，进行了高强度的政策调控。所以对于房企来说，最直接的影响是在总量限制的情况下，未来的销售增速面临瓶颈。毛利率日渐下滑，给房地产行业带来的压力。
去年末，我们在撰写年度策略报告时，对于2021年行业销售金额和销售面积进行了预测，但跟过往的预测方式有所不同。以前是通过销售面积去逐步地推导均价，再对总的销售金额进行预测，今年做销售规模和量的时候，实际上我们是根据总的金额口径进行了倒推。
我们看几个比较有意思的数据。
去年三季度末，监管层对金融机构下发了关于2021年新增涉房贷款占比不能超过新增总贷款的30%的要求。根据我们的统计，过往这个比重最高是在2016年-2017年，都达到了40%以上。当时的市场环境背景主要是政府在三四线去库存的需求，导致这些年份新增涉房贷款的比重都是超过了40%。从2019年，特别是2020年后，这个比例逐步下调到30%左右。2020年的时候，到了26%的水平。
对于房地产企业来说，信贷支配额度的下降，必然会导致各个生产环节面临融资压力。其实这个图片还隐含着另外一个预期，对于银行来说，就我们之前的了解，不少过去涉房贷款做得比较多的商业银行，比如说浦发、民生、平安等，这个比例就银行原来内部的信贷结构来说，都是超过了50%，甚至是60%。就金融系统端来说，他们自身所面临的业务调整压力也是比较大的。
根据销售的总金额进行倒推，我们对总的行业规模和面积进行了预测，在这个地方我不展开赘述，主要核心结论是：今年行业的销售金额跟2020年相比，我们认为基本是持平的，这是根据信贷额度推算的。销售面积应该是个位数下滑的，这是根据各个能级城市销售面积推断的，主要还是因为三四线销售压力比较大。
第二部分，对于房企创投的现状进行了梳理，包括后期演变的趋势判断。
刚刚也提到了，最近几年房企毛利率下滑的压力比较大，主要还是政策高压的大环境下，调控持续维持在相对比较高的位置。从2017年后，主流房企及其母公司参与创投的项目是有非常明显的增长。据不完全统计，主流房企及其母公司自2014年以来总体参与创投项目逾150例，最近几年的增速是尤为明显。
目前比较优秀和比较早涉足的碧桂园创投、保利资本等，累计投资项目都是在20例以上。其次，华润资本、龙湖资本等企业也做了比较前瞻性的布局，在互联网服务、高科技产业、医疗健康等领域均有比较多的创投项目。
当下房企创投的主要路径还是成立投资平台。这个投资平台不一定是上市公司地产开发平台旗下的，比如说越秀产业基金和地产公司是属于同一实际控制人下的，因为它的创投方向或者是创投的具体项目和地产的主业能够形成比较强的协同，所以我们在统计的时候，也纳入到了统计范围之内。
设立私募股权基金亦是房企创投的重要补充方式。设立私募股权基金主要有三点优势：一是隔离风险；二是能够进一步增强创投的专业性，提高专业度；三是更为方便和高效地去引入其他外部合伙人或是外部资金，扩充提高规模。
我们对15家主要房地产企业已经涉足或者布局创投方向的项目做了详细的梳理，归纳了三个方向：
一是基于地产开发主业介入产业链上下游进行战略投资，实现相互赋能，比如家居、家电、建材等；
二是基于美好生活衍生的相关创投，专注于教育、社区零售、医疗健康、大娱乐等延伸领域；
三是基于高精尖的相关创投，有些房企甚至向航天航空、军工相关领域布局。
对于房企未来2-3年创投展望，我们更看好能够和主业协同相关的，主要集中在第一类和第二类，也就是产业链上下游以及更深入的消费、娱乐等领域。对标发达经济体，比如美国的黑石、新加坡的凯德等，未来2-3年或者是3-5年之后，中国房地产龙头企业雏形应该更从开发销售到资产管理能力得到提升，也就是说，中国未来头部的房地产企业的身上会看到一些投资银行相应的外型轮廓。对于目前主流房企来说，还是有非常广阔的发展空间。
谢谢！
