2021上市房企综合实力百强揭晓：强者恒强 40家供应链企业上榜
2021年房地产及配套供应链中，各行业表现如何？有哪些发展新动向？5月27日，2021中国房地产及物业上市公司测评(下称上市公司测评)成果发布会在深圳举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院连续第14年发布中国房地产及物业上市公司测评研究成果，中房优采与中房研协及中物研协联合承办了本次发布会。
一、2021中国房地产配套供应链上市公司测评
2020年以来，房地产市场运行的政策环境逐步收紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，房地产行业整体规模增速已开始放缓，行业内部分化明显，房企在降本增效、提质升级方面对供应链企业产品、服务的适配提出了更高要求。
本次上市公司测评中，备受关注的2021中国房地产配套供应链上市公司测评同期揭晓。房地产供应链企业的测评对象，为TOP500房地产开发企业首选合作材料类及建筑装饰类供应商(不包括钢材、水泥等基础材料以及总包类、装配式施工等施工类企业)中的上市公司。测评分别从综合实力、投资价值、盈利能力以及投资潜力四个维度综合评选单项十强，发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产供应链企业群体，从而引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平。
品质时代下的供应链大考
热点行业企业迎利好
建筑产品建造过程是一个集合土地、供应商产品和服务，为客户打造高品质产品的过程，离不开高效的供应链和优秀供应商的储备。综合实力强的供应商与房企深化合作，为双方实现互惠共赢奠定了坚实的基础。综合实力榜中三棵树、海信家电、北新建材、东方雨虹、欧派家居2020年营业收入同比增长分别达37.31%、29.21%、26.12%、19.70%、8.92%。其中三棵树2021年以来股票价格屡创新高，综合实力得到了资本市场的认可。
全装修、精装修市场规模不断扩大，为供应链配套企业带来新的增长点。定制家具、卫浴洁具、瓷砖、地板、室内灯具等品类受益明显，相关企业盈利能力较强，例如江山欧派、奥普家居、蒙娜丽莎、大亚圣象等企业进入2020年房地产供应链上市公司盈利能力十强。随着人们生活水平的提高，观念变化的新一代逐渐成为主要消费群体，装修子行业的增长空间可期。
除了新建市场，城镇老旧小区综合改造提速，也为供应链企业带来新机遇。根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。从老旧小区改造的建材应用看，防水材料、保温涂料、管件管材等供应链企业受益明显，相关企业投资价值显现，伟星建材、兴发铝业、凯伦股份等进入2020年房地产供应链上市公司投资价值十强。
房地产行业增速放缓，传统的标准化复制产品和服务难以应对市场需求和行业的激烈竞争，房企加速向多元化和精细化运营转型。再加上新冠疫情的影响，催生了用户的需求升级，驱动房企变革自身的经营模式，数字化智能部品也成为房地产的核心竞争力。车牌识别、人脸识别、智能梯控等高端技术引入住宅小区，成为头部地产企业迈入智慧社区时代的标志性特征。相关企业投资潜力凸显，安居宝、青鸟消防进入2020年房地产供应链上市公司投资潜力十强。
房企创投多元化 供应链空间巨大
《中国房地产供应链投资赛道分析白皮书》发布
越来越多房企寻求多元化战略以挖掘新的业务增长点。除了商业、物管、文旅等基于地产主业衍生而出的多元化发展方向，“创投”也是近年来规模房企涉足较多的投资路径之一。5月27日，在2021中国房地产及物业上市公司测评成果发布会的分会场，中国房地产产业链投资发展论坛上，由中国房地产业协会指导，优采平台联合保利资本、碧桂园创投、国泰君安证券、克而瑞证券主编的《中国房地产供应链投资赛道分析白皮书》正式向房地产产业链发布。
《中国房地产供应链投资赛道分析白皮书》发布
五大主编单位经过9个月的市场调研与多年深耕积累，报告以详实的数据分析房地产投资多元化趋势，罗列丰富的房企与供应链融合发展案例，重点围绕增量市场、存量市场两大维度，对13个典型供应链品类的市场空间进行研判，总结房企投资产业链的经验。报告认为，在新型工业化、“双碳目标”的产业政策引导下，优质的供应链企业仍会成为房地产投资布局的赛道，而其渠道建设能力和产品创新服务能力或更成为投资者关注的重点。
二、2021中国房地产上市公司测评
强者恒强 十强排名基本稳定
上市房企总体呈现八大特点
2021中国房地产上市公司测评的研究对象共195家上市房企。榜单显示，10强上市房企整体没有太大变化，榜单变动率为10%。其中，万科位列第一，碧桂园排名提升一位，位列第二，恒 大、融创、保利、中海分别位列第三、第四、第五、第六，华润置地、龙湖集团排名与上年一致，分别位列第七、第八；招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次跻身前十；新城控股位列第十。
从核心测评指标来看，2020年上市房企规模持续增长，但增速放缓。总资产均值为1577.89亿元，房地产开发业务收入均值为274.96亿元；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为32.17亿元，同比有所增长，但相对指标净资产收益率同比有所下滑；偿债能力有所提升，去杠杆效果显现，净负债率均值较上年下降0.7个百分点至95.07%；经营效率稳中有升，总资产周转率与上年基本持平，存货周转率稍有上升。
通过对房地产上市公司分析研究，总体呈现八大特点：
在资本市场表现上，企业估值持续下探。报告显示，2020年末沪深上市房企平均市盈率7.78倍，较沪深全市场平均市盈率低约60%；在港上市房企平均市盈率6.79倍，较港股全市场平均市盈率低约55%；市净率方面，沪深上市房企平均市净率同样远低于全市场水平，在港上市房企平均市净率表现较好，高于港股全市场平均市净率。运营规模上，整体规模增速放缓，标杆房企强者恒强。2020年，我国商品房销售面积17.6亿平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额达17.4万亿元，同比增长8.7%。总体看来，在“房住不炒”的大背景下，行业整体规模增速虽然有所上涨，但增速放缓已成当下主要趋势。2020年，上市房企总资产均值为1577.89亿元，同比增长11.96%；净资产均值为336.91亿元，同比增长13.75%。
在偿债能力上，调控杠杆初见成效。2020年，在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，头部房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需要警惕资金链风险。
盈利能力方面，多数指标有所下滑。报告显示，2020年上市房企营业利润均值52.47亿元，同比下降7.15%；净利润均值32.17亿元，同比增长12.17%；净资产收益率均值8.78%，同比下降7.60%；总资产报酬率均值3.62%，同比下降23.66%。除净利润均值外，其余各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。
在成长能力上，上市房企业绩增速整体放缓。2020年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入、净利润和净资产规模均实现增长，除净利润外，增速均有所下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长1.84%，增速较上年大幅下降32.55个百分点；营业收入均值同比增长15.40%，增速较上年下降4.64个百分点；净利润均值同比增长12.17%，增速较上年上升0.05个百分点；净资产规模均值同比增长13.75%，增速较上年下降8.22个百分点。
在经营效率方面，运营效率稳中有升，存货规模增速下降。2020年上市房企经营效率稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.28和0.20。其中，存货周转率均值较2019年上升0.05，其余两项指标与2019年基本持平。报告指出，在“三道红线”和“两集中”等强监管环境下，上市房企存货规模增速变缓。2020年存货同比增长14.80%，增速较2019年下降7.80个百分点。其中63家房企2020年存货同比减少，2019年为49家。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约42%，30强房企占比约67%，50强房企占比约81%。
从社会责任方面来看，各大房企逐渐承担起企业公民的责任。上市房企在关注自身发展的同时不忘反哺社会，尤其是头部房企，对社会责任的关注愈加重视，在公益事业方面的投入日渐增多。2020年，各大房企更是以高度的社会责任感，在抗击疫情的道路上表现出了应有的担当。此外，受疫情影响，国家先后出台多项支持疫情防控和复工复产的税费优惠政策，一方面为提供物资捐赠的企业降税减费，另一方面对受疫情影响较大的行业企业阶段性减免各种税费。多方因素叠加之下，2020年上市房企整体纳税额下降。从纳税指标来看，2020年上市房企纳税额均值为21.55亿元，同比下降约8%。
在创新能力上，产品创新、管理创新和多元化业务发展成为房地产企业高质量发展的重要抓手。产品作为房地产企业的核心竞争力之一，受到房企越来越多的关注。2020年是我国经济数字化转型的关键期，数字化改革正逐步改善房地产企业的运营效率，多元化则是房地产企业追求第二增长曲线的重要途径。目前，房地产行业的发展逻辑已不再支持高速增长，尽管目前上市房企发展重点仍为夯实开发主业，但寻找第二增长曲线已成房企共识。龙头房企开辟第二战场主要包括物管、租赁、办公、文旅、养老、产业运营、投资等领域。
测评研究报告指出，近年来，房地产行业逐渐由高速发展期转入平稳发展期，以“房住不炒”为定位的房地产长效机制已基本清晰。随着行业利润空间受到进一步挤压，市场竞争加剧，行业内部分化愈加明显，市场集中度逐渐上升，强者恒强格局显现。粗放式发展渐成过去，向管理要效益的时代已经到来，房地产行业正在持续的变革中加快转型升级的步伐。同时，数字化、高科技的全面渗透，带动行业持续变革，房地产行业正从开发业务一枝独秀步入开发、服务双驱动的时代。未来，房地产行业将越发成熟，各大细分子板块也将百花齐放、茁壮成长。
