南京土拍“抢地”背后：长三角房企博弈中生存
5月22日，南京集中供地刚刚落下帷幕，拿到地的房企都不敢懈怠，立即进入了开发前期准备工作中。“项目在手的房企此前已经找好钱、找好合作团队，本周已进入谈合作分工。”南京本土一家房企相关人士对21世纪经济报道记者表示，具体如何分工，合作方各自主导哪一块，这几天就要确定下来了，然后就是规划报批等一系列工作。
5月20日、5月21日，持续两天的南京集中供地52幅，除了江宁一幅土地因故终止出让之外，其余51幅土地中，有36幅触及地价限价，进入摇号程序。此前已有万科15家房企确认竞得地块。5月22日，南京公布了剩余36幅土地的摇号结果：包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等多家外来房企均有所斩获。
据统计，南京此次集中供地51幅，收金992.5亿，与杭州集中供地57幅，收金1178亿相比，可以说不相上下。一名参与土拍并幸运地摇中了一幅地块的房企人士对21世纪经济报道表示，很多地块测算下来，净利率在2%左右，但“杭州有的地块不挣钱都抢不到，为何不来南京试试？”
综合南京本土企业对此次集中供地的复盘信息：南京、杭州两地土拍其实火热程度差不多，杭州可能更热一点，商品房市场库存更少；而南京目前处于近期市场库存新低状态，只有5个月去化周期，因此这批地块盈利空间可期，加上有32幅土地位于主城区，去化优势明显。
“南京的利润比杭州高”？
“在南京开发项目的利润比在杭州高。南京给了2%-5%的利润空间，杭州很多要亏。”刚刚在南京拿了一幅土地的一家小房企相关人士感慨道，从游戏规则上来看就很明显。同样是限房价的市场，杭州土拍触及限价之后“竞自持”的做法，比南京直接进入摇号，利润空间又被压缩了。因为自持的商业部分，对于部分商业开发运营经验不足的房企而言，成本不可控。
南京本次土拍竞拍规则的调整对开发商的资金实力以及综合实力，提出了更高的要求：对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，此外，部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上，竞买保证金比例也由20%提升至30%、50%不等；除了禁止马甲公司参拍之外，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。
但房企的拿地热情在南京表现突出。据统计，此次有84家房企报名参与土拍，累计737次报价。其中保利地产报名了29幅土地，香港置地报名超过15幅。2020年，保利地产在南京有20个项目在建在售。虽然保利深耕南京战略意图明显，但此次集中供地也仅仅是拿到一幅地块。
南京本土房企银城地产，此次虽然拿了3幅地块，但全年该公司在南京市场投资压力还是可见的。2020年，银城地产南京销售金额91亿，占比57.7%；全年在售12个项目，合作开发项目有6个，从此次拿地全部合作来看，银城全年合作项目比例大概率会上调。另一家南京本土房企弘阳，南京在建在售项目有11个，全资拥有的仅2个，除了南京弘阳广场之外，只有一个住宅项目是弘阳全自持的。弘阳在大本营南京的项目补仓压力很大。南京土拍市场的竞争激烈可见一斑。
房企争抢地块的结果是：南京多个板块楼面价上涨了，其中未来竞争压力将加大。比如保利所拿下的南部新城一幅地块，楼面价3.7万元/平方米，刷新2020年1月金基地产所拿3.1万元/平方米的楼板价。
但对于参与竞拍的房企而言，这不是问题。此轮集中供地的土地质量整体较高，有32幅地块分布于主城区；南京房价已连涨7个月。5月17日，国家统计局最新发布了2021年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中，4月南京新房价格环比上涨0.6%、同比上涨5.1%，二手房价格环比上涨0.7%、同比上涨6.1%。南京房价自2020年10月以来已经连续上涨了7个月。
房企拿地的理由还有南京市场库存趋紧。南京地区的库存目前在低位(5个月)。截至2021年4月末，南京全市住宅可售面积590万平方米，去化周期下降至5个月。
此外，南京市相关部门在制定土拍规则时，精算专业性很高，既限房价，也给开发商留了利润空间。但在一些大中型房企看来，一些地块部分是有保证利润的，但并非全部；在很多小企业眼里，不了解南京的情况，会认为南京的土拍规则与无锡一样，只要摇号的地都是有利润保证的。
这也说明了，南京固然有市场优势，但这些优势也是存在不确定性的，比如一旦政府收紧调控，项目销售周期也会变得不可控。大部分房企对此也都心知肚明，出于分散风险、分担成本的需求，合作开发成为了此次土拍落幕之后，南京房地产市场呈现的主要画面。南京本土房企银城地产，此次拿了3幅土地，均已找好合作方。
浙江调控下放，房企聚焦南京
房企蜂拥南京拿地，更深层次的理由是，南京楼盘可以捆绑“精装包”销售。目前南京热门楼盘都捆绑“精装包”销售，且首付比例要求高，基本都在八成。
南京一名购房者指出，南京通过“升级装修包”变相涨价，这在商品房网签统计数据上是看不出来的。开发商一般会推出包含两份装修费(基础和升级)，升级装修包名义上是消费者的可选项，这就是南京业内所说的“精装包”，按照最高5000元匡算，一套房子捆绑销售的“精装包”金额在几十万到上百万不等。
来自江北某项目一名销售人员反馈称，这一做法需要提前向政府报备。但在实际操作中，几乎所有开发商都要求客户必买“精装包”，否则销售可能会不接待。
这是当前南京楼市火爆的主要原因，虽然市场集结各种利好，但背后也是有隐藏的调控收紧风险的。比如，5月24日，杭州多家银行上调房贷利率。建设银行杭州支行透露，已正式上调二手房贷款利率。调整后首套利率从5.2%上升至5.4%，二套利率从5.3%上升至5.5%。
对于部分买家来说，或许买房窗口期即将关闭，这被认为市场拐点来临的前兆，对楼市的影响也将逐渐释放。据了解，南京目前的首套平均利率是5.65%，比上个月上涨1BP；二套房平均利率是5.70%，比上月略降。整体来看，南京的购房窗口期还在。南京业内人士认为，这对于南京楼市下半年的市场而言，或许是利好。
在南京，由于一二手房价倒挂严重，有项目直接倒挂1万元/平方米，购房者要买到房子也很难摇中，摇号“陪跑”几个月的情况很常见。此前，南京楼市出现了“假人才”购房。4月23日，据新华社报道，南京部分中介借助“挂靠”高新技术企业、代考资格证等方式，帮购房者伪造“人才身份”，优先购买新楼盘牟利，扰乱市场秩序，损害城市人才引进成果。
市场监管力度随之加大。5月11日，南京市相关部门联合发布了情况通报表示，公安机关现已对查明违法犯罪事实的人员依法处理，目前2人被采取刑事强制措施、8人被治安处罚。47名违规取得人才购房证明的当事人已被依法依规进行处理。其中，尚未使用购房证明的31人，注销购房证明；对已使用购房证明的16人，启动注销购房证明程序，督促开发企业及时收回房源，并组织重新销售。
南京市场对外来房企的吸引力也逐渐赶上杭州。德信、滨江、大家等杭州房企已经相继打入南京主城区楼市。2020年3月，德信地产首次进入南京市区拿地，此前德信已在溧水拿过一幅宅地；2020年7月，滨江也进入了南京市场；2021年1月，大家地产首进南京拿下江北核心地块。
这些杭州本土知名房企的出走，除了杭州地块利润偏低之外，与整个浙江的政策环境收紧也有关系。今年4月，广州、东莞、宁波、合肥、南通5城被约谈，纷纷升级调控。由于被约谈的5座城市有3座位于长三角，长三角主要城市的调控也开始收紧。一个多月以来，南京、杭州分别在落户、人才购房方面“打补丁”。4月以来，嘉兴、绍兴、衢州、湖州等城市均有调控新政出台，调控城市层级下放明显。房企也开始将投资眼光投向省外甚至长三角以外。
一名南京房企人士透露，以前南京的土拍也有现房销售、竞自持等规则。就在4月30日的土拍，仍有竞自持的规则。但这次集中供地都取消了，直接进入摇号环节。这被认为是政府给房企留了利润空间，以保证房屋质量的一种做法。实际上，更多房企愿意将南京看作是利润率尚有扩大空间的市场。
南京中海总经理冯昌中认为，北京和杭州，因为地价不限，竞价到了上限，开发商还要竞配建，1%-2%的净利已属常见。“一年三次供地，拿不到地的开发商团队自然会散，开发商只能在生死线上游走。”
