克而瑞曾凡勇：2021大闽南楼市发展格局及趋势分析
2021年的楼市又起风了。房贷“两条红线”、融资“三条红线”与“集中供地”三大政策落地，对房地产市场形成长期调控。热点城市因城施策，年内房地产调控超过百余次。当“房住不炒”主基调常态化，未来房地产风口何在？当市场回归品质，房企供应链管理如何创新？产业链上下游企业应如何把握机遇？
为了进一步解读房地产市场发展，一同探讨房地产合作的创新思路、推动房地产供应链上下游的高效合作，5月18日，优采供应链合作大会落地鹭岛厦门，联合厦门国际石材展特邀中国房地产业协会及全国各地房地产业协会专家代表，以及建发房地产集团、旭辉集团、世茂集团、福州市万科房地产、卓越集团、融新地产集团、力高(中国)地产有限公司、朗基恒兴建设、联发集团、金辉地产、荣安地产、湖北交投产城控股、当代集团湖南公司、福建大悦投资、信合地产、大华集团、福州泰禾房地产、华景川集团、河南奥恒置业、广州创基地产、福建宸洲集团、宜华地产、厦门陆度建设有限公司、浙江大稻启运集团等近50家品牌房企招采精英参观厦门国际石材展1000+家企业优质产品，同期精装产业合作发展高峰论坛聆听“健康设计”内涵、百强房企供应链管理经验，并开启“黑科技”竞技舞台，共谋产业合作新机遇。
会上，克而瑞厦门区域执行总经理曾凡勇以《2021大闽南楼市发展格局及趋势分析》为主题进行演讲。
克而瑞厦门区域执行总经理曾凡勇
曾凡勇：
感谢主办方的邀请！
地产商作为建材石材的最重要的一个客户，可以叫“面包”，而闽南味的“面包”到底是什么味道？第二个福建这两年来的“面粉”到底现在是什么样的情况？闽南的“面粉”应该做成什么样的“面包”？同时在这个过程中，通过我们的数据，为各位供应商采购方提供信息，让大家更了解到适合自己产品客户到底是哪些？市场容量到底有多大？产品适不适合此需求？怎么去通过这些信息去了解。
福建“面粉”——土地市场到底怎么样的？
整个福建在整个中国来说，特别是房地产开发来说，生存空间是比较狭窄的，缺地也就是是缺—“面粉”。福建在整个中国站位来说，高价低容，在广东、江苏、浙江，为什么好的产品会出现在浙江、杭州这样的城市？就是市场足够大，蛋糕足够大。
从房地产开发角度来讲，想在福建生存，相对比较困难。但从供应商、建材的角度来说，现在反而反过来，在价格比较低的、容量较高的省份更值得供应商去关注，因为房价相对比较低，房地产开发商能有更多的成本预算做出好的产品，比如说河南、湖南、贵州这种省份。所以整个福建，在整个房地产开发商的角度来说建设会比较困难，因此对产品建材的采购需求，更需要去认真研究。
总的来说，福建的土地市场从去年开始，整个恢复迅速。但从整个成交面来看，最高是在福州接近500万方的成交面积，厦门大概占一半，泉州相对来说也还可以，200万方的土地，能提供200万方的一个面粉面积，其他城市相对比较小了，龙岩、莆田、三明、宁德土地去年相对来说较少。
房企角度来说，福建龙头建发是最大的一块内容，民企代表为中骏。这两家企业是福建的产品品质较高的房企的代表。还有本土企业拿的地较多的，其他的零零散散的，其他房企进来会比较困难的。
整个拿地量可以发现，厦门70%左右的“面粉”是掌握在国企手上。另外一个泉州作为民营经济最发达的城市，民企市场占有量80%。整个从建材也好，经济也好，泉州都为是非常亮眼的一个城市，从供应和销售的角度来说，泉州是非常好的市场。
从整个集中拍地来看，全国最近7、8个城市已经集中供地，最近厦门的供地，推出的5块地块，最高67%，房价最高还是在厦门。在这个时候，怎么从建材、供应商角度来说去选择客户？这个产品怎么做？这是需要我们深入去研究的。
从整个盈利空间来说，厦门的房地比、地方比、溢价和房价比超了80%，地价太高，房价被限，想要做出好的产品比较困难。这个时候，对建材或者是产品的选择，要突出什么？性价比。
其他城市如果房地价差比较高的，打造产品空间就会比较大。如像青岛、福州、长春这种城市，基本上能达20%-40%，所以有很大空间可以去做好的产品。对供应商来说，是很值得去研究，其中房价和地价比是非常重要的指标。
从厦门这次土地出让来看，岛内最高的，而岛外是不限价的，地价相对来说也偏高。但因房价不限，可能反而在岛外可以做一些产品，岛外可以去承载这一块需求的。因岛内地价太高，比较难去做一些好的产品，岛外做的好的产品，到6的空间是有可能的，对厦门来说，岛外是可以出一些高品质产品，从客户角度、市场需求来说，是非常好的一个区域。
再讲一下“面包”。
整个福建其实很简单，可以讲靠武夷山脉的，南平、三明、龙岩，可以发现整个福建市场里面，人口最多的市区，福州和厦门，泉州的话次之，还有就是莆田，接近300万市区人口。所有的生意都是做人的生意，第一是人，第二是经济。整个福州在去年疫情这么难的情况下破万亿，福建、泉州两个城市破万亿，福州、泉州从经济角度来说是最好的。供应量和成交量来看，整个厦门目前来说，从去年开始，已经强烈反弹，整个成交同比已经上升了64%。反而可以看到一些城市下降比较厉害的，一个是南平，一个是泉州，南平主要是因为人口外溢，成交量在下降。泉州的话，主要是土地供应量太少了，客户需求压抑了非常久，得不到补充。反而是龙岩这个山区城市表现非常好，价格控制良好，非常值得去研究的。
房价的上车门槛来说，厦门接近500万了，首付差不多150万。所以说可以看到福州，这个城市相对来说比较友好的，300万，100万，6个钱包大部分可以凑得出来。从价格来说，厦门表现最抢眼。
从去年以来的房地产投资，开发商的投资来说，目前来说上涨最厉害的为龙岩、厦门，泉州是因为土地的供应量太少，所以反而固定投资在下降。
从整个市场来看的话，整个福建，闽南市场来说，就2021年来看，厦门一个季度就已经卖了去年一半的量，市场恢复非常快，127万方。还有一个城市是漳州，漳州第一个季度，销售量已经超过了去年的一半的量。其他的城市相对来说表现一般，特别是像泉州、龙岩这种城市主要是供应量得不到补充。
开盘城市，像漳州，分化非常明显。好的项目卖的非常好。库存来讲，库存量一直在减小，基本上都在12个亿以内，就可以把市面上的产品卖出去。
从整个厦漳泉龙，面包的销售额占到整个蛋糕的60%，得厦门者得天下，这是对开发商的，对建材商不一定是这句话。
从集中度来说，头部的企业、TOP5的企业占了接近60%的市场蛋糕、市场份额。以下城市为例，厦门通过这一轮城市的提升，在去年整个商务用地量、出让量是最大，所以整个厦门，最缺的为产业，产业补足之后，这个市场应该回归到正常的一个状态；泉州，最大问题是政府限价，虽然在往上调； 漳州，整个城市来说，受厦门影响比较大，漳州的话从整个市场来说，重大的利好，撤县并区；龙岩，大部分下属的县都是客家人，客家人对购房的需求是非常旺盛，市场是非常看好。
从整个市场来看，从房地产企业角度来说，有可能未来会出现大鱼吃大鱼。从闽南市场来看，整个未来会是大方向，可能最大的问题就是，面粉太少了。基本评估厦门市场还会稳健，不会出现2016-2017这种大幅度波动的情况。
简单来讲，福建市场不好做，福建的主要城市，大家做生意的时候，更多分析当地的一些经济，一些人物的需求。特别是厦门，我们认为岛外是未来可以出一些好产品的机会。谢谢大家！
