上海教委新规利空部分热点“学区房”，有较强示范效应
近日，上海教育委员会印发了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》的通知，此次政策提出了一个重要的创新或改革，即“名额分配综合评价录取”。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。
简单来说，就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配的方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会，高中教育资源的分配更加均衡。
一时间，有关上海“学区房”的问题甚嚣尘上。很多人认为，这一改革对比较普通的初中学生来说是大好事，对重点名校来说是个灾难。也对上海房地产市场原本居高不下的学区房是重大打击。
上周我们调研走访了部分区域孩子正值学龄的家长以及二手房中介，从他们的反馈来看，上海教委的此次改革对上海学区房有一定影响，但目前并未出现大批量降价抛售的情形，对于普通市民来说，此次改革短期影响有限。
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上海教委新规，学区房“变天”？
3月16日，上海教育委员会印发了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(下称《办法》)，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。
《办法》特别明确了名额分配的具体要求：一是委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。
二是区属市实验性示范性高中的名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%，其中，分配到区招生计划约占本校名额分配招生计划的30%，分配到校招生计划约占本校名额分配招生计划的70%。
各区属市实验性示范性高中的名额分配到校招生计划，原则上以所属区内各所不选择生源初中学校中招报名人数占本区该类学校中招报名总人数的比例为测算依据，分配到本区每所不选择生源的初中学校，实现名额分配全覆盖。此次政策指出，市实验性示范性高中的分校或校区，原则上按照区属市实验性示范性高中招生录取政策执行。
简单来说，就是通过名额分配的方式，使得高中教育资源分配更加均衡，各个初中后续可以享受更多报考优质高中机会，进而使得初中各校的生源更加均衡。
新规发布后，有关上海“学区房”降温甚至大跌的消息不胫而走，有网友称新政公布前房产评估价为430万，新政后变成了370万。
3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。链家、太平洋、中原、我爱我家、Q房网、21世纪房屋、信义房产、美凯龙爱家、志远房产、佳歆房产、58安居客、房友、幸福里等14家主要房地产经纪机构和平台企业响应倡议，现场签署了承诺书，承诺不使用“学区房”进行宣传，规范介绍教育资源用语，客观介绍周边学校，不出现“升学率”、“对口”、“名额未用”用语等。
至此，不少热点区域的“学区房”开始出现降温迹象。
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家长情绪较为稳定，市场观望态度为主
上海教委新规发布后不久，我们实地走访了部分区域孩子正值学龄的家长及二手房中介，总体来看，与网上热议相比，家长情绪较为稳定。
小陈的儿子今年下半年开始读初一，他们正好赶上此次新规，小陈表示，她知道这一新规，但是和他们家关系其实不是很大：“这一般是给学霸准备的，和我们这种普通孩子关系不大。”
小陈表示，他儿子上的是宝山一所普通公立，是不是读书的料，小学的时候就已经知道了，他们现在已经放弃挣扎，进入“佛系”阶段：“我儿子成绩也不能算差，班里十多名还是有的，好一点的时候前十的样子。按这个政策来说，本来我们可能没机会进名校，现在有机会了。但还是要考到保底分才行吧，这起码得是年级前三的同学才有的机会，我是希望我儿子可以有出息拼一下的，但这也不是我们能急出来的，现在他不和他爸吵架不闯祸，我觉得挺好了。”
小陈表示，她同事的孩子和她儿子差不多大，之前他们家把自住的一套祁连山路100平左右的房子卖掉了，换了一套育才的学区房，现在应该是被“套牢”了，但是也没办法，走一步看一步，上海的政策每过一段时间就会有变化，还不知道以后是什么样的，就算不是学区房了，地段也是值钱的。
小沈的儿子可以算是学霸级的，对于这一新政，小沈表示，上海各区政策都不太一样，具体情况要具体分析，“我家户口挂在老房子这里，属于虹口区，是有对口的学校的，但是之前上海发布过一次政策，变成摇号的了，我们就直接去了私立。虹口这边的政策主要是跟着学籍走的，其他区有的是按户籍走的，按户口走的影响应该更大一些。”
小沈表示，学不学区房的对他家影响不是很大，户口所在地的老房子没打算卖过，主要是等着拆迁，对于儿子的教育也一直都是有名校上最好，没有也不强求，该上的补习班从小到大反正都没停过。
小余和小陈、小沈不同，他现在还没孩子，但是去年6月的时候，他刚把位于岳阳路的学区房卖了置换了一套次新房，卖的时候，他没想到大半年之后，会出现这样一个政策。
“我卖的时候没想那么多，我就是觉得自己年纪到了，需要一套独立的婚房，我之前自己住的房子也是前几年买的，贷款没还清，要再买一套比较吃力，之前谈的几个朋友都觉得不想和父母在一起，没办法，只能再买一套。去年的时候，因为疫情，很多二手房没人看，价格也在跌，我觉得这是一个机会，因为我老房子是学区房，在当时不仅没跌，还在涨，我就想着趁这个机会一边在涨，一边在跌，就抓紧置换一下，而且那时候看房子的人少，我还可以挑挑，于是我就卖了岳阳路的老房子，换了一套二房二厅的次新房，这样我也有一套独立的婚房了。”
小余告诉我们，当时他的卖出价接近16万/平方米，最终到手630万，他还了第一套房子剩下的贷款，然后全款买下了第二套房子。
“我把房子卖掉之后，有一段时间也在纠结，因为去年下半年之后，我新买的房子的价格涨幅没有我岳阳路的老房子涨的多，当时我一直安慰自己，学区房要有孩子了才用得上，没婚房老婆都找不到，主次关系要分清楚。没想到现在出了这样一个政策，我问了一下之前的中介，他告诉我现在那套房子的确是跌了，但还没跌破之前我卖的价格。所以我觉得，现在跌掉的很多都是去年下半年涨上来的价格，还没到真正暴跌的程度。”
某知名品牌中介小张告诉我们，新政发布之后，的确对学区房有很大影响，但是降价抛售的现象很少：“有人过来问价格的，但是真正大幅度降价挂牌的很少，起码我们店里这周是没有这样成交的，有些之前准备卖的，现在有部分转租了，二手房和新房还不太一样，除非很急的要用钱，否则价格谈不拢，人家房东不乐意卖就不卖了，放着收租也挺好。”
另一名中介小瞿表示，此次新政针对的是初中考高中阶段，之前他经手的更多的是小学阶段的：“我遇到的更多的还是孩子还没出生，准备要，或者刚怀不久，或者刚生不久的家长来问学区房，大部分都是要小学对口的，上海之前有关这类的政策一直都有，‘上海发布’上面也可以查小学对口的情况，还有‘人户分离’什么的，很多家长比我还了解的清楚，他们的目的都是很明确的，所以我觉得现在这个政策推出来，然后到真正影响到小孩上学还是一个很漫长的过程，起码现在在读的这些孩子，都差不多定型了。影响最多的还是准备要买学区房或者是刚买了学区房的那部分人。”
03
新政前，上海二手房成交金额创历史新高
事实上，从市场来看，2000年以来上海的二手房市场成交量呈现五年一周期的特点，在2016年的成交高峰期过后，2020年上海的二手房需求也迎来了集中爆发，二手房市场活跃度提高，成交量同比增加，并达到近四年来的最高点，成交金额更是突破1万亿元，创下历史新高。
图：2000年~2020年上海二手住宅成交规模走势(万平方米)
数据来源：上海统计局
二手房市场的火热，主要原因正是在于优质学区二手房价格的调涨。自2020年3月起，上海实施“公民同招”、民办摇号的新政，导致公办学校稳定优势凸显。基于此，九年一贯制学区房、初中学区房开始受到热捧，进而抬升了二手房整体市场热度。
图：2011年~2020年上海二手房成交面积、金额走势(万平方米，亿元)
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
有学区规划利好的浦东二手房成交占比涨幅位居各区首位，其次是教育配套较佳的近郊板块，如宝山、青浦和闵行，涨幅也相对较高。
同时，徐汇、静安、黄浦等中心城区二手房成交量占比也出现了上涨，这主要是由于：一方面，这些区域的新房供应有限，认筹比也往往较高；另一方面，此次进入市场的客户大多有学区需求，受此影响之下，这些客户更愿意选择中心城区的二手房而非郊区的新房，进而导致大量优质改善需求溢出至二手房市场。
图：2016年和2020年上海二手房区域成交占比变动
数据来源：CRIC中国房地产咨询决策系统
随着二手房下半年房价明显上涨，调控随即加压。2021年开年后，上海相继多次收紧楼市调控：1月21日，“沪十条”出台，封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理等；1月25日，将法拍房纳入限购范围。
3月16日上海教委新规无疑在以上调控后进一步加压。我们认为，接下来一年，上海的房地产调控政策环境仍将保持收紧的状态。
图：2020年以来上海新房和二手房价格指数月度走势
数据来源：国家统计局
在上海教委政策发布后不久，北京也传出相关政策也可能会出现变化的消息。
包括学区房在内的市场稳定工作，是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年以来，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定学区房的价格和市场预期。
我们认为，此次上海教委新政对稳定热点区域的学区房有一定的积极意义，且具有很强的示范效应，对全国各地的学区房降温有一定的启发引领作用。对于购房者及家长来说，需理性择校、理性置业。
注：文中涉及的人名皆为化名
