优采大数据研究院王建功：房地产工程市场趋势(防水篇)
2020年10月28日，一年一度防水界盛会——第十八届中国国际屋面和建筑防水技术展览会在北京国家会议中心正式开幕。展会同期，中国房地产采购平台与中国房地产业协会、中国建筑防水协会再度携手，开展以“建筑防水黑科技 修缮堵漏BBC”为主题的中国房地产与防水行业合作发展论坛。行业大咖云集一堂，聚焦建筑防水黑科技，关注时房企防水选材及工程痛点问题，共同探讨“新时代”下房地产与防水行业合作新模式。
会上，优采大数据研究院院长王建功以《房地产工程市场趋势(防水篇)》为主题进行演讲。
以下为演讲实录：
王建功：各位嘉宾大家下午好！
下面就我们对房地产工程市场的一些研究和大家做汇报。
房地产宏观数据，1-9月份房地产开发投资和住宅投资延续上涨趋势，分别上涨1.0百分点和0.8个百分点，基本回归正常。从单位来看，9月份房地产开发投资和住宅投资创同比增幅的年内新高。整个房地产恢复还是非常不错的。
商品房销售面积和销售金额。销售金额从上个月回正之后，销售增幅继续提高。商品房销售面积降幅收窄，我们预计离正增长一步之遥，下个月可以回正。整个宏观政策和宏观数据都表现不错，我们预计今年房地产销售额和销售面积都会有绝对值的新高。
受疫情影响，今年房地产整体销售节奏是后移的。9月份增长非常不错，百强房企实际操盘金额环比增长29%，单月来说增长还是非常好的。1-9月份累计业绩增速同比增长3.2%，三季度是增长28.5%，一季度是-20.1%，二季度是12%。一到三季度国家还是强调因城施策，房住不炒，调控政策还是比较紧的，深圳、唐山这些城市都出台了调控政策。在这样的调控政策下，百强房企能有这样的销售额，整个行业还是比较乐观的。
四季度房企整体投资态度可能偏谨慎，“三道红线”虽然有几年缓冲期，但是对高杠杆房企还是一个挑战。企业肯定会加紧推货，积极营销，通过销售回款来降低负债水平，控制成本。四季度预计也会有房企进行打折促销，增加回款。
房地产作为经济重要支柱，还是更多讲制造业属性，因为它毕竟带动了60个大类、200多个小类建材的应用，如果没有房地产不断的发展，也不会有建材企业、制造业的蓬勃发展。
房地产行业还是多强的竞争格局，右侧是中国房地产业协会推出的防水类首选品牌的排行榜，可以认为是多强的竞争格局。房地产开发企业基于供应链的安全或者降低成本的需要，也需要供方多元化，有运输半径的限制，房地产企业需要更多的供方成为品牌库的成员，对行业的集中度也有一些影响。总的来说，还是一家较大的多强竞争格局。
调研了房地产企业在防水领域关注的热点，比如房地产企业如何确保防水工程的质量，排第一的是选择大品牌的防水材料供应商。第二是优化方案设计，合理选择防水材料。第三是专业化、标准化的防水施工，可能材料比较好也需要好的施工队伍，这样才能保证工程的质量。第四，联合的工程监督和监察验收。对应的防水企业需要具备的条件是生产系列型、多功能、环保的产品，生产技术高新化、国际化，有一定规模、公司化运营的核心竞争力优势。产品符合国家、行业标准。标准化施工和四通八达的物流体系。
未来的市场空间，防水行业受投资的平稳增长和开发面积的增长，老旧翻新，意味着行业可以平稳增长，2020年预计的市场规模是2000亿，另外，随着我国房地产行业更加规范，以及绿色建造的转型，我们认为一些大的企业，或者房地产头部企业会集中度更加提高，无序的竞争会退出。行业内部整合和集中度提高，头部企业是受益的。
房地产行业发展的关键词：降负债、提质增效、综合运营。它给房地产采购带来了一些变化，百强房企集中采购的变化，关于管理方面的，成本采购部门，之前更多是一个部门担负房地产开发企业采购任务。到现在组建材料公司，这样比如对降负债、融资有好处。粗放发展向双向信息化发展，比如金地等等企业都是在做智慧建设、数字化采购、智慧采购，这样可以根据我的工程进度来下单给供方企业，可以根据订单来进行排序，有序进行生产。
关于模式的，从我们之前最低价中标，到综合评价。从合同关系到运营的综合发展，这也比较好理解，因为好多房地产开发企业投资到产业链的企业，保利和碧桂园成立了房地产产业链赋能基金，50亿规模，投资了一些房地产产业链企业，房地产开发企业为了自身发展，非常看重产业链，在运营综合发展方面走到了前面。从单打独斗走到联合采购抱团，我们最早的联盟到现在采住等等都有这样的诉求。今年和我们合作比较紧密的新虹桥采购联盟。这些企业有3000亿的销售规模，如果防水企业可以抓住这个机会，跟这些组织或者联合采购的开发企业建立合作，对自己的业务拓展应该是有非常大的好处。
关于需求方面。之前房地产开发企业集中采购更多是在影响成本的大宗材料，目前更多可以看到集中采购走到了影响品质细节的品类，从之前的电梯、空调、电线电缆，到现在新风、智能家居都有集中采购。从保守品类到创新黑科技，比如涂料类的消毒除味的涂层、绝热材料，这都是供方企业推出的新科技，房地产开发企业也在积极地探讨、采用这些东西。
地产供应链的生态小则关乎企业的生存，行业的发展，大的要关乎一些社会经济。今年报道了很多房地产企业供应商大会，可以看到供需双方合作更紧密了。中南置地提出高水平供应链，评选了一些优秀的供应商，做AB供应商激励政策。正荣是健全供应商评价体系，建立供应商的激励机制。它最高级的S级里，前面三家是总包，第四家是防水材料，防水材料在整个工程中还是非常重要的。中梁供应商大会提出库中选优，优中育强，培养一批与中梁共同成长的合作伙伴。
供应商企业怎么选择开发企业也是有学问的，有的开发企业现金流也不是特别好。可能一些头部开发企业并不是很好的合作对象，一些国企、地方龙头开发企业在回款、账期各方面都有一定的优势。所以供方企业也要有自己的选择，这可以作为一个很好的课题来研究。
如何把握机遇
目前新建住宅有增量场，还有二手房的存量场，一个重要的角色是物业。头部房地产开发企业在物业领域是有布局的。每年销售面积17亿，连续多年增长，今年预计还会有新的增长。还有10亿的新增面积，这也是很好的市场空间。
通过上市的物业企业来看房地产开发企业对物业公司的重视，从最早的2014年开始彩生活上市，到今年5月份已经有3家企业上市，房地产开发企业在物业公司布局非常快的。可能物业公司上市对负债率有改善。
TOP50房企布局物业服务，有1家A股，13家港口，2家IPO，17家分拆上市。
我们优采大数据系统也做了一些研究，希望能够为房地产企业和供方企业做一些贡献。谢谢大家。
