国庆楼市冷热不均 广州、深圳等市场表现各异
9月1日至10月8日的38天内实现合约销售额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米……国庆中秋双节8天长假刚刚过去，恒 大10月9日一早便高调宣布“金九银十”上半场成绩，尽管未披露假期中的具体数字，但如果与克而瑞公布的单月销售数据进行比对，会发现恒 大在8天里卖了600多亿元……
经历了一季度新冠肺炎疫情带来的销售停滞，二季度走出疫情影响逐步恢复市场节奏，三季度楼市基本回归去年同期水准，压抑了许久的置业需求也在国庆长假期间得到进一步释放。与此同时，受下半年以来多地楼市调控政策的密集出台的影响，部分城市成交平淡，整体来看，市场分化较为明显。
南方日报记者 葛政涵
重点城市：成交微涨
从南到北，从东往西，房地产市场似乎过了一个热热闹闹的国庆长假，不过克而瑞研究中心却认为，假期实际表现比较平淡。
该机构监测的37个重点城市，假期商品房累计成交294.1万平方米，同比减少3%。从各城市情况来看，各级城市均有涨有落。例如，在一线城市，上海假期成交量13.1万平方米，同比增长了三倍有余，广州成交同比增长12%，但北京和深圳同比分别下降了16%和26%。而二线城市整体来看，市场弱于预期。例如济南、合肥表现较好，成交放量，同比翻倍增长。但近期楼市调控政策加码的杭州、成都等城市，成交量步入下行轨道。成交下滑明显的还有大连和苏州，其中大连成交面积为1.8万平方米，同比减少69%。
克而瑞统计的三四线城市整体成交量同比上涨约4%，其中位于广东的佛山、东莞等市场热度惯性延续，成交整体仍处高位，同比皆实现较大比例增长，其中东莞同比涨幅高达102%。而清远、肇庆的成交量同比均超过40%，克而瑞研究中心认为，这表明类似的传统人口输出型城市出现返乡置业潮，成交迅速回升。不过，并非所有三四线城市都有这样的境遇，例如同样在广东，韶关同比下降了23%，惠州同比下降64%，成交明显缩量。
作为“金九银十”的中场，国庆长假的8天，各城市成交面积与9月环比却基本都有所萎缩。克而瑞研究中心检测的37个城市中，仅扬州实现了环比上涨。该机构认为，主要原因在于9月以来房地产市场逐渐有走弱的迹象，供应明显放量，但成交表现平平，另外假期各城市网签备案数据延迟致使成交整体步入下降通道。
一手市场：房企推货忙
不论数据表现如何，假期期间部分城市一手楼盘的到访情况呈现形势仍然较好。南方日报记者注意到，有部分房企营销工作人员晒出假期期间广州等地新盘“人挤人”的现象，这一点在增城、南沙等近期成交热门区域尤为明显。与此同时，也有部分国庆期间开盘的项目在其项目微信公众号推文中，晒出大量访客的图片。
事实上，“金九银十”开启后，房企密集推盘的进程便有所加快，部分企业祭出大幅折扣、全盘优惠等系列措施刺激销售。这种近乎“赔本赚吆喝”的买卖方式，背后是近期融资“三道红线”压顶，和部分房企亟待快速降低净负债率的巨大压力。贝壳研究院认为，房企在当前融资及债务压力较大的情况下，“十一”期间出货意愿强烈。
克而瑞研究中心同样认为，主要还是因为在营销端持续发力。从统计来看，除了恒 大长假期间销售额达到约600亿元，相较去年上涨近20%外，阳光城国庆前后销售额151亿元，接近前9月月均。富力则在9月中刚刚上线的“天猫好房”平台实现了56亿元销售，紧紧抓牢线上卖房这根“稻草”。而中骏、弘阳、象屿国庆期间分别实现40亿元、35亿元以及13.5亿元销售，均有明显突破。
尽管部分房企自行公布的数据表现不错，但房企的“鸡血”并不是在所有城市都有效果。
以北京为例，贝壳研究院便指出，假期8天北京新房成交面积1.8万平方米，成交均价48204元/平方米，与去年假期7天相比日均成交面积同比下降了24%，这意味着今年黄金周成交不及去年同期。对此贝壳研究院认为，尽管房企销售意愿强烈，但由于并未采取超出预期的营销手段，再加上北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。
二手市场：在升温中分化
一手市场房企加紧推货，而二手市场在长假期间也出现升温现象。
贝壳研究院数据显示，其所检测的18个城市，二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海等城市超过50%。与此同时，国庆期间这些城市的二手房成交均价也同比出现上涨，涨幅在12%左右。
不过从短期环比来看，假期市场总体走势仍然是向下的，9月二手房市场比8月下降14%，国庆节第一周市场比9月继续降温。其中受到受节日因素影响，18个城市二手房日均成交量与9月相比下降了18.6%，13个城市成交均价相比9月份有所下跌。
从城市情况而言，深圳和上海的业主涨价预期相对较强，并且上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温，挂牌量减少，表明一定的待价惜售心态。杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置，但随着交易量上升，今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱，长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多，预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱，今年继续下探，后市趋冷。
贝壳研究院认为，假期二手房市场在疫情后快速复苏、改善换房需求支撑下，比去年同期有明显的量价升温，这预示着今年全年的市场交易相对比较乐观。但除部分热门城市外，其余多数城市的市场预期仍然偏弱，少数城市供给增加、销售减弱，市场预期可能进一步下行。
