首创置业北京公司精装负责人曹宇芳：甲方乙方如何共赢？
8月22日上午，由中国房地产采购平台(优采)联合深圳国际精装住宅展主办方共同举办的2020国际精装住宅产业论坛分论坛——地产精装供应链高峰论坛在深圳国际会展中心举办。
作为深圳国际精装住宅展的重要模块，此次论坛旨在探讨后疫情时代，从住宅精装逻辑、精装后市场运营到家装新技术，探讨随之延伸的供应链产品需求、精装标准化发展趋势、运营模式、一体化技术及产业链融合等新思维。依托住宅展汇聚精装住宅供应链企业，为精装市场提供更为贴切的整合方案。论坛上，首创置业精装设计负责人曹宇芳说了说甲乙方的悄悄话。
首创置业精装设计负责人曹宇芳
以下为现场实录整理：
曹宇芳：
一个很火的脱口秀说，甲方乙方其实是爷孙关系，火了。我做乙方的时候也觉得我是爷爷，后来到了甲方之后有一个新的认知，甲方真的是不懂吗？也不是，是权衡出来的，甲方为什么催你图、不给你时间、压你成本，今天我告诉你。
设计行业戏说“甲方虐我千百遍，我待甲方如初恋。”我们总称甲方为甲方爸爸，甲方爸爸难道就没有爸爸了吗？所以爷孙理论是合理的。那甲方爸爸的爸爸是谁呢？其实，乙方是输出了设计给甲方，甲方输出产品给客户。客观来讲最终谁是爸爸？是掏钱了的客户，甲方的爸爸是客户。按辈分来排，爷孙理论应该是客户和乙方。
很多开发商公司里要做客户研究。设计师朋友们要知道给谁做设计、过方案？让客户接受你的设计是最终目的。
设计在地产行业中的位置
“设计是全部，呈现最美好的事情。”这是我曾经做乙方的感受。但走到开发流程之内，问自己：产品好一定卖得好吗？不一定。产品不好一定卖得不好吗？不一定。开发过程中设计真的是非常关键的环节吗？其实也不是。
假设产品非常好，投入的成本非常大，请一线大师，用高端的产品，城乡接合部的地段，总价是高于市场周边10%，产品谁会买？
现在房地产是趋于冷静的。客户买房的时候不是买菜，萝卜不行买白菜。买房还考虑性价比、出行、学区等等综合因素。产品做好一定是和售价、周边配套做匹配的，绝不仅仅是产品好市场就认可。
产品不好一定卖的不好吗？学区房，只要孩子上学就得买。还有一个“总价逻辑”，比如某地域上总价500万，周边总价基本800万，那500万的房一定卖得好，有人认为，花500万享受了800万周边配套的区域。
产品好坏需要辩证地看，产品或许不高大上，但销售额不一定不好。从设计的角度来讲，好的地段匹配好的产品，次之地段我们把产品打造的最具竞争力。
在产品力上，首创打造了北京的爆款，区域是兵家必争之地，开发商TOP50都想占有一席之地，首创在此杀出重围，这项目基本上洋房在半年以内售謦了，别墅三千万级的在一年半左右销售基本快售謦了，2017年12月份才拿地，2018年才开始这项目工作，到今年为止，别墅基本售罄。
设计在整个开发流程的位置
设计在开发全流程里的重要性没有那么高，开发流程里的核心是有钱、有地。
设计是锦上添花，非关键流程。我希望大家有一个正确的认知，不用觉得好的产品一定能怎么样，事实上很多好的产品也折掉了。
设计产生的价值
设计能产品价值吗？一定能。开发商关注的是什么，如果设计周期缩短，设计出图快，整个流程缩减，客观来讲节约融资成本，这是压缩设计周期的一个原因。
举个例子，项目拿地成本70亿，加上融资成本和人员成本，融资成本平摊到天，一天是150万，7天1050万，这就是设计为项目做出的价值。为什么开发商不给时间，因为时间和金钱是划等号的，尤其是拿地越贵的盘资金成本单天越高。
快的同时要求好。产品力也会增强竞争能力和销售的速度。在开发过程中省出来的钱都是利润，那开发商为什么不省呢？
省钱是第一位的，好产品是大于普通产品的。房企追求快的时候，品质控制是设计院需要解决的，很多设计院追求品质的过程中忽略了速度，追求了速度的过程中忽略了品质，如何把两者兼得，目前我觉得是设计行业都需要思考的一个问题。
怎么跟甲方聊说服甲方？
分享北京禧瑞春秋项目案例，设计方把成本从低聊高。首先，设计行业的老板亲自到了现场跟营销总谈每年北京供货量、每年去化量。以地域为例，假设一年一百亿，今年的货值整盘就有一百个亿，今年想去化五十亿，是否要省这个样板间的一百万而影响去化速度呢？算了一个账，把样板间打造非常好，让销售周期缩短两周，是不是更有利？当时，软装的标准和硬装的标准直接被拔升了一个档位。所以影响甲方和说服甲方很重要。说服甲方要有非常强大的自信和理论依据，还要比甲方更会算账，这是未来设计团队慢慢要具备的能力，并且了解市场和开发流程。
开发商行业对于设计师公司的评价是什么呢？
A类设计公司是常规公司，出图非常快，也很省钱，但是品质不好，设计能力一般。我建议是设计创新能力需要提升。B类设计公司指大师团队，大师团队设计水平很高但成本控制意识不强。我认为，B类公司未来的突破点是巧用劲，不要太执着，更多地了解市场，做设计的提速。
艺术家是自嗨的，艺术品有没有人喜欢可以佛系。设计师不一样，如果画出的图没有产生销售、没有被利用、没有被使用以及产生效益的时候，这张图是艺术品吗？设计师相对要接地气一点，是有服务对象的，而不是像艺术家可以自嗨的。
如何达成共赢？
甲乙双方不是对垒的状态，可以合作、可以一起把事情做的更好更完美。
北京现在楼面价非常高，总价也非常高，地上面积越来越小，尤其别墅都很像个葫芦。地上200平，地下600平。这个项目痛点是地下空间舒适度的问题，怎么去地下室感。最后经过搭建模型做实验把采光井做了调整，使光线可以打到地下三层，使地下三层非常明亮且干爽，空间很舒服，项目名叫禧瑞春秋，后来我编了一句话发在朋友圈，欢迎大家在炎炎夏日来禧瑞春秋看冬日雪景，一日四季全有了。
在此我想稍微做个小剧透，首创联合了优秀的设计方和施工方共同打造一个行业合作新模式，达成合作共赢。最后希望大家在各自领域发挥自己最大能量，把本行业做精。然后有机会能手拉手一起反馈给市场，反馈给客户。一起创造更大价值。
