十月养老地产报告：夕阳红何时见曙光
观点指数随着传统住宅的开发和销售遇冷，房企的种种多元化经营都会被无限放大。与此同时，中国老龄化程度的加深，让养老产业似乎成了新的蓝海。而作为养老产业细分下的养老地产，不少头部房企慢慢开始涉足、甚至已经进入行业数年。
根据《中国养老产业白皮书》的数据显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。
房企在养老地产上的动作确实屡见报端，然而对比起报道上的热烈，房企实际上每次的投入对比起其在其他项目上的大手笔来说，是慎之又慎，投入资金有限，扩张速度则更慢。更有一些开发商打着“养老”的名堂来圈地甚至集资。更重要的是，到目前为止，仍然没有在养老地产中获利的成功案例。
“以前是富人不老，老人不富。现在富人也慢慢老了”孙宏斌在日前一次活动中如此说道。如此看来，瞄准“夕阳红”的养老地产将会成为朝阳行业，只是“朝阳”到来的时间点却仍是未知之数。
各地政策因地制宜 主要关注医养结合
数据来源：观点指数整理
10月，国家卫健委发布了《关于深入推进医养结合发展的若干意见》，内容强调：应强化医疗卫生与养老服务衔接、推进医养结合机构“放管服”改革、加大政府支持力度、优化保障政策、加强队伍建设。
其中提到了政府对养老机构及从事医养结合的企业的支持，包括减轻税费负担、保证土地供应、拓宽投融资渠道。
上述《意见》反映出国家对医养结合的重视程度，促进医养结合能够更好地实现落地，为市场传递出一个利好的信号。
落到地方层面，广西南宁和海南海口针对房企的拿地行为做了有利于养老的调整，两地均规定了新建住宅小区需配建一定数量的养老服务用房。
北京上线了社区居家养老服务平台，为老年人家庭做适老化改造，以及呼和浩特的三年养老规划，则是针对居家养老和社区养老部分做了进一步的规划和措施落实，使老年人在无须远离熟悉社区和家人的情况下，一样能享受到养老设施。
而贵州则提出了要利用其当地独特的民族风情，使养老产业能够结合村寨文旅去发展，满足部分有条件老年人“候鸟”式养老的需求。
共有产权养老房发证 再有房企主导项目开业
北京恭和家园是全国首个共有产权养老试点，位于北京朝阳区东五环双桥。其首批139户家庭共有产权房产证在10月份开始发放，产权证全名为“不动产权证书”，与普通住房产权证具备同等作用及价值。
资料显示，该项目由北京市民政局和住建委共同试点推出，2017年12月12日投入运营，这是全国首个共有产权的养老项目。该项目由养老企业与购房者分别拥有不同份额的产权。
项目中的房屋产权上，养老房由养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额；而在整个养老项目上，公共服务部分占比40%，该部分产权属于养老服务企业。
该试点将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起，可以为入住的老人提供24小时的养老服务。为防止炒房，入住人必须为年满60周岁(含)以上的老年人，保证项目中的房屋均为真正的老人服务。
该项目延伸于共有产权房的探索，再结合了养老地产，能够把居家养老、社区养老和机构养老三种养老方式进行融合，是政府对养老住房的一次探索，未来有望加大推广力度。
10月份继续有两处由房企主导建设的养老公寓和养老小区开放，分别位于上海和杭州。其中，由龙湖建设成立的椿山万树系列养老公寓在上海正式开业，上海项目为该系列的第二家。据悉，第一家为2018年11月于重庆开业的重庆新壹城颐年公寓。另外，该系列第三家公寓，成都梵城颐年公寓也在筹备当中。
据观点指数整理，今年剩下来的时间还会继续有其他企业主导的养老机构开业，里面既有房企主导的，也有保险公司主导的连锁养老品牌。
而一些已经建设好并投入运营的养老机构，无论是公营、私营还是PPP模式的养老机构，都在加强与医疗机构的合作，努力做到“医养结合”，以解除入住老人的后顾之忧。
在医养结合上，其实包括以下三部分：(1)养老服务与医疗服务结合；(2)养老投资机构与医疗服务投资机构结合；(3)医疗与养护相结合。
规模较大的养老地产项目中，一般在地理位置上邻近综合性医院，观点指数还发现，在某些项目中，养老机构与三甲医院仅一墙之隔。而另外一些则与当地医院合作开通“绿色通道”，为老人提供更便捷、更全方位的医疗服务。
规模较小的项目则通过建立医护服务中心、社区卫生站等医疗服务设施为老人提供问诊、健康管理、康复保健等服务，部分还会通过与三甲医院合作，聘请医院的医生和护士在机构流动当值。而在床位设计上，养老机构也会划分出医疗区，设置一定数量的医疗床位用以照顾有医疗需求的老人。
根据民政部资料，截至2018年底，全国养老院以不同形式提供医疗服务的比例达87.8%，配备医生、护士、社会工作者、康复师、心理咨询师等专业人员比例达64.9%。
对于养老机构来说，医疗成本是一笔相当大的支出，但良好的医疗设施和医疗护理人员却是养老机构不可或缺的核心竞争力，如果该项由专业医疗服务机构运作，则可以大大降低养老机构运营成本，增加利润，增强自身竞争力。
养老床位缺口仍严重 江苏养老机构最多
根据民政部最新公布的2019年三季度数据，全国养老机构数合计31997家，养老机构床位数414万张。而根据国家统计局所公布的数据来看，全国65岁及以上人口数为16658万，以此来计算，每40个老人才有一张养老机构床位，缺口巨大。
分省来看，三季度江苏省养老机构数上升到了2329家，超越四川省的2306家，再加上其机构床位数高达42万张，远超其他省份，成为名副其实的养老大省。
数据来源：民政部，观点指数整理
从机构类型上看，占比最大的为养老院，为51%；其次为老年公寓，占14%；福利院占比11%。其中，敬老院及社会福利中心等属于政府或集体兴办的养老机构；老年公寓、养老社区等则多为民营养老机构。
从收费标准上看，现在收费较低的养老机构依然处在主导地位，其收入主要依赖政府补贴及老人的双保报销。收费标准在500-1000元的养老机构占比达到82%。由于成本的限制，这类机构只能最低限度维持老人的起居饮食和医护服务，基本谈不上提高老年人晚年生活质量。
由于我国大多老年人存款、养老资产、退休金较少的客观情况所致，再加上政府需要为城市“三无”老人、农村“五保”老人兜底，使得这类低收费的养老机构在未来一段时间内仍将是主流。
由于服务质量和收费标准永远是正相关的关系，如今的养老院，特别是有企业参与运营的，无论其是纯民营还是采取PPP模式，入住的老人仍然是先富起来的那一批，并不是“橄榄球”最中间的那一段。
