杨熙：当前物业市场发展形势
为了进一步开展上下游对话，探讨多种经营实操，创新合作模式，11月9日上午，优采在北京召开以“高质效·新赛道·筑匠心”为主题的第三届优采供应链管理大会暨优采平台成立8周年年会期间，“美好生活服务 物业多种经营分论坛”预热召开。绿城、金地、合生活、第一物业、第一太平戴维斯、中物研协等物业领域的大咖与众多供应商，一起探讨物业多种经营如何与供应商做更好的跨界融合，为业主提供更多增值服务的同时实现企业价值的增收。
会上，中物研协总经理杨熙(微博)以《当前物业市场发展形势》为主题进行演讲。
中物研协总经理杨熙
以下为演讲实录：
杨熙：尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家早上好！我代表中物研协、代表优采再次对大家百忙之中能够莅临今天早上的美好生活服务论坛，表示热烈的欢迎。中物研协作为一个行业的研究机构，我也希望把我们对增值服务方面浅层的研究与同仁们进行分享。
中国物业行业的发展状况
首先了解一下整个中国物业行业的发展状况，在中国房地产的发展中，房地产是物业的上游行业。从2018年销售情况来看，房地产又创新高，全年销售额达15万亿，截止到今年的9月份，房地产销售额达11万亿左右，我们推算全年销售额应该会在15万亿左右。
对于物业行业来讲，息息相关的还是整个房地产的竣工面积，2012年以来，每一年房地产的行业竣工面积都在10亿平米左右，每年整个行业将有10亿左右新房面积为整个行业添砖加瓦。
现在前30强的房企百分之百进行布局多元化服务，选择物业服务作为重要的布局。今天我们也看到目前的30强房企里面已经有8家公司旗下的物业公司成功上市。如果我们把即将做IPO的保利或、招商等算上，在整个上市平台里面前30强房企已经有了10家。
行业发展的新格局
从管理面积、企业数量、从业人员的数量可以看出整个物业行业的整体发展状况以及行业发展的新格局。2018年整个物业管理行业达到279.3亿平方米，整个行业收入达到7000多亿元。全国物业服务企业12.7万家，其中山东和广东是物业管理行业的大省，整个从业人员约983.7万人，相比去年增加了80万人
中国物业行业的增值服务发展历程
在整个中国物业行业的增值服务发展历程，我们分成了三个阶段：第一个阶段是99年之前，这一阶段属于整个行业的起步期，这个时期行业的特征是逐渐向专业物业管理过渡，几乎没有增值服务和多种经营；第二个阶段是成长期，99年到2014年，这个阶段整个中国物业管理行业伴随着中国房地产行业的黄金发展期，也在迅速扩张与发展，当时整个的增值服务刚刚起步，房地产开发的服务以及客户服务为主要增值服务；第三个阶段为高速发展期，2014年之后，主要关键词，一个是2014年的彩生活的上市，移动服务的普及都为增值服务创造了有利的条件，所以我们称之为从无到有到百花齐放，今天仍然在继续探索。
物业是社区的守矿人
我们将服务分三块，一个是基础物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。这也是大多数上市公司通用的称呼。社区增值服务里面，核心有三块构成，一是社区空间的管理，相应的广告出租、资源的售卖。二是美居的装修的业务，帮助业主解决他们居住装修的一站式服务的相关工作。三是资产租售的服务，今天我们经常提到停车位售卖、二手房租赁，以及社区生活服务，包括一些教育、社区金融、养老、零售方面业务。在梳理部分上市物业服务企业能了解到，今天在整个社区增值服务领域采用其他平台使用的情况，现每家上市企业都非常重视这块的相应的业务。
从社区增值服务的具体开展业务情况看，现物业服务企业在社会增值服务布局非常广泛，教育、零售、养老各方面都有涉猎。资产管理租售方面物业服务企业布局最多的，几乎80%以上的上市服务企业都在有自己的物业的租售平台进行相应的资产管理业务。
在刚刚的十月的博览会上我们也发布了最新的2019年物业服务500强的研究测评，以收入和利润的情况看，500强的收入差不多是整个多种经营收入占整个物业管理收入20%左右，但是我们却贡献了30%左右的利润。
上市的物业服务企业可以看到，无论是收入还是利润占比更高。今天一部分的公司财报里面非业主增值服务和业主增值服务已经超过了原来的物业管理，这也是我们得到市场认可的重要的原因。现大的上市物业企业多种服务收入的比重已经占了四成左右。2018年非业主增值服务方面，单看上市公司的社区增值服务，绿城服务的收入最高。如果从整体的毛利率情况来看，无论是非业主增值服务还是社区增值服务方面，毛利率都远远高于基本物业管理的毛利率，成为新的利润增长点。
整体增值服务方面的模式
在整体增值服务方面，我们认为物业服务企业要做好增值服务和多种经营，需要拥有四个非常重要的能力，第一、做好基础服务的能力。只有把基础物业服务做好，让业主更加满意，未来的社区增值服务才可以更加顺理成章进行以及发展。第二、物业服务企业需要有深度挖掘和把握业主需求的能力。需要对业主进行更详细的业务画像，要清楚了解到业主的真实需求，根据这些需求提供相应资源。第三个是整合资源的能力，能否挖掘好业主需求，并且匹配，提供好的相应的资源，为业主做好相应的服务，能否有效的转化业主的需求，能否效的推送给业主，这是我们在整个社区增值服务方面最重要具备的能力。
阿里巴巴曾提出了S2B2C的模式概念，对大多数的企业提供增值服务的时候有重要的借鉴意义，S作为独立的供应链平台，是专业的机构在专门从事每个领域的服务，只有结合专业机构与物业，才可能更好的为业主服务，我们认为S2B2C这样的模式未来会在整个物业增值服务里面大放异彩。
从今天看物业服务的市场，平台业务、基础服务，大部分的生态已经建成了，也在日益的丰富。
今年年初易居(博客)和红杉基金共同成立了红杉易居美好生活联盟的基金，在这样的背景下，中房研协联合了优采，以及其他龙头物业服务企业共同搭建一个行业内的美好生活服务联盟。我们希望美好生活服务联盟能够有效结合物业服务企业的增值服务和多种经营，在市场上进行创新，在社区持续发展。
我们希望美好生活服务联盟成为企业共同发展的平台，能够积聚在座的各位朋友的力量，形成强大智库后台，进一步促进行业的交流、分享、合作，共同发展。
最后欢迎大家一起加入我们的美好生活服务联盟。谢谢大家！
