将“房住不炒”与防范房地产金融风险有机统一
近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。笔者认为，这是管理层积极贯彻落实中共中央政治局会议精神，将“房住不炒”落到实处，切实防范房地产金融风险的具体体现。
信贷资金过度集中于房地产业，其金融风险是非常大的:一是房地产开发企业的资金链面临挑战。2015年底至2018年底是房地产市场高速扩张的时间区间，在此轮房地产扩张过程中，房地产企业的债务扩张始于2016年，大多数中长期债务的时间都在3年左右，据此推测，房地产企业的有息债务将于2019~2020年进入集中兑付期。根据权威专家的计算，今年是还债高峰，有息债务总偿还额高达8.9万亿元，如果再加上各项应付款，债务总额高达12.6万亿元。
二是按揭贷款的违约风险将上升。2015年以来，通过按揭贷款购买住房的比例大幅度增加。从全国总体数据看，2015年之前，每年新增加的按揭贷款(包括商业银行的按揭贷款和公积金贷款)占新房销售额的比例大约在40%左右，2016年和2017年这个比例增加到70%左右，这表明，居民买房的资金杠杆比例大幅度上升。在三四线城市购买住房的群体中，有相当比例是农民工，他们的工作不稳定，收入受经济环境的影响较大，在经济下行的情况下，这些按揭贷款断供的风险将上升。
三是信贷资金过度集中于房地产业，一旦房价大幅下降，将严重影响银行稳健经营，并有可能给社会稳定带来隐患。况且，在信贷资源有限的情况下，房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且，在房价“只涨不跌”的预期下，更易滋生投机行为，使资金继续“脱实向虚”，流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。正如《中国金融稳定报告(2018)》提出的那样，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。尤其房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。展望2019年，一些“灰犀牛”性质的金融风险可能仍将会在房地产等领域释放，而能否控制住房地产风险是我国防控系统性金融风险的重中之重。
中共中央政治局7月30日召开会议，部署下半年经济工作时强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。随后，8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议，重申该定位。这也就决定了未来的房地产市场以稳为主，房价不能大起大落。而且，我们需要房地产，但房地产也面临着升级更新，“房住不炒”就是升级更新的取向，更不能再走倚重房地产实现经济增长的老路，这是将“房住不炒”与 防范房地产金融风险有机统一所必须坚持的理念。同时，银保监会办公厅发布《通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，也是在认真贯彻上述理念。
银保监会对包括北京、天津、石家庄等32个城市的房地产业务开展专项检查。在房地产信贷业务管理情况方面，检查要点包括，一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况。二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。三是个人住房贷款管理情况。四是住房租赁贷款方面。通过开展专项检查，进一步规范商业银行的房地产信贷业务，为下半年“房住不炒”落到实处和切实防范房地产金融风险奠定良好的合规基础。另外，这里，对于那些仍想做房地产投资甚至是投机和炒卖的房地产商，还是要继续实行更严格的贷款标准，提高首付比例或调整利率的风险定价，甚至不能给予贷款支持。实际上，近期，南京、苏州、青岛等多地的房贷利率均有所上浮。当然，在“房住不炒”的调控基调下，住房信贷政策既要有助于防范风险、抑制泡沫，也要满足居民合理购房需求。换言之，贷款收紧诚然对二线城市房价有短期影响，但如果使其回归正常状态，关键在于增加住房市场供给，满足更多新市民的居住需求。供给增加不只是包括新房市场，也包括二手房，同时活跃包括公租房、市场租赁住房在内的租房市场。
