采筑庄松坡：装配式装修视角下的整体卫浴
解决交易环境不透明、产品质量不稳定、供应链管理效率低、资金成本压力大房地产产业链四大难题是采筑平台成立的愿景。从2017年成立以来，顺应房地产建材供应链上下游亟待深刻变革的市场形势，采筑联合产业链上的每个参与者共同行动，一同联合推动，优化供应链整体效率，提升行业供应链运营能力。
2019年上半年，采筑联合万科、蓝光、泰禾、华远、信达、卓越在内的30+开发商，共同完成26个品类的联合采购，170+供应商中标，合同金额超过200亿。采筑如何联合房地产产业链产生如此巨大价值的“合·聚·变”？8月7日，由采筑电商平台主办、东方雨虹协办、中国房地产采购平台(优采平台)承办的“采筑2019上半年联合采购-联合者大会”于北京悠唐皇冠假日酒店正式揭秘。
会上，采筑整体卫浴联采负责人庄松坡分享以整体卫浴为主题的演讲。
采筑整体卫浴联采负责人庄松坡
以下是演讲实录：
庄松坡：大家下午好。我叫庄松坡，是采筑建筑平台产品合伙人。我今天的汇报主题是基于装配式装修视角下整体卫浴的汇报。
第一方面是市场情况的分析。
我们有一个有意思的现象就是政策先行，以往国家有什么政策之后，各级的政府包括企业就会闻风而行。对于整体卫浴和装配式建筑也是一个非常好的体现。近年来，随着越来越多的地方政府，尤其是住建部门，出具相关的政策，对于装配式建筑有很大的力度扶持，在拿地、预售、税收方面都有非常好的政策。
以北京市为例，这边规定2020年装配式建筑占新建面积要达到30%以上，像上海、广州等城市都相继出台支持装配式。
装配式分为内装和外装两部分，外装就是铝膜、PC板等。我今天侧重内装。
装配式内装包含很多体系，各个房企包括材料供应商也都在积极的探索，目前比较常见的像轻钢龙骨无机复合板、整体卫浴是不可或缺的重要组成部分。
装配式内装分为三大原则：管线分离、干法内保温、管线空腔。因为整体卫浴和墙壁是有空腔，所以这样管线的排布可以走空腔，现场都是直接的拼接就OK，包括湿面也都是在工厂，现场不会出现二次的粉刷包括贴砖。
接下来我讲一下整体卫浴的发展历程。整体卫浴起源于日本东京奥运会的时候，因为日本的劳动力短缺，他们就发明了整体卫浴来解决快速安装和快速普及的问题。目前日本90%的家庭基本都使用整体卫浴，其实日本有很多的建材是值得我们来学习的。想必在座的各位大咖也有很多前往过日本学习的装配式建材。在整体卫浴这一块我们确实有很多需要向日本学习。
在1996年的时候，整体卫浴踏上中国这一片热土，但是它其实并没有像很多故事里面所说的一样，如雨后春笋般地发展，反而是浮浮沉沉了很多年。这和中国的国情有很大的关系，比如说中国的业主接受不了，其次的话在当时相关的政策支撑，不像现在各种政策积极支持产业的发展，在当时是没有。最后我认为比较关键的还是人，我认为人其实在很多事情、在很多现象中都发挥了很重要的作用。
在当时的年代，其实劳动力成本很廉价的。我记得小时候农村里一个泥瓦工三四十块钱，今天翻了十倍都不止，所以我觉得在当时的情况下，没有被快速普及下来，很大原因是因为这个劳动力成本问题。它并不足以让一些企业、开发商们用整体卫浴来解决劳动力成本。
近年随着政策的普及，越来越多的传统整体卫浴企业也在加入这市场，所以说这市场也得到了越来越多的重视，大家都在积极拥抱这市场，想分得一杯羹。
整体卫浴有很多的特性，我简单总结一下，其实就是“两减两提升”，这也是符合国家住宅产业的目标。
这边详细解读一下两减两提升：第一是提高效率。整体卫浴安装非常便捷，基本上4小时可以安装一套卫生间，相比传统的卫生间施工工法，时间、效率得到大大的改善。第二提升质量。因为它所有的地板、天花都是在工厂预制好了，减少因人工的操作带来一些质量问题，所以它的质量会得到大大提高。第三减少对工人的依赖。整体卫浴其实在无形之中改变了传统的建筑市场的工人构成，就是从传统的泥瓦工慢慢变成了一种产业工人。之前的泥瓦工可能天天围一身衣服，可能一个月也没必要换，天天蓬头垢面，但是整体卫浴大大改善了他们的环境。我觉得这对于中国传统建筑工人是一个非常好的福音。
最后是介绍环境的污染，因为它是干法作业，现场没有湿法作业，所以说对环境是有大的改善。
第二部分我详细介绍一下产品。
首先讲一下定义，整体卫浴是由防水底盘、底板、壁板及支撑龙骨构成主体框架，并与各种洁具及功能配件组合而成的独立卫生间模块，卫生间所有部件由工厂工业化生产、运输到施工现场进行干法装配施工。
它的核心要义就是装配式，都是在工厂生产，现场只需要拼装就OK。目前市场上比较成熟的体系SMC，还有钢板贴膜、贴砖。目前SMC是技术比较成熟，各个厂家的技术工艺也基本一致，都是由SMC模具一体成型。彩钢板每一个厂家的工艺略有不同，但是最终呈现的饰面效果一样。虽然是代表三种不同体系的成品效果图，但是看起来是没有任何的差别，这就是哪个厂家技术有一定的差异，如果大家不走进去、不去触摸它，其实完全感觉不到它有任何的差别。
近几年长租公寓爆发式发展为契机，整体卫浴也得到越来越多的业主认可。目前SMC市场份额占53%左右，彩钢板34%，贴砖13%。目前市面上大部分的房企是没有做集采，甚至也没有去了解过这个东西和这产品。有做集采的也都是一些涉足长租公寓市场的房企，比如说万科、碧桂园、龙湖等等，因为他们涉及到长租公寓，所以在整体卫浴里面得到一个十足的应用，也是解决长租公寓一个非常好的产品解决方案。
接下来详细介绍一下SMC体系。它是片状可塑性材料的简称，由玻纤和树脂构成，在航空材料、船舶汽车上得到广泛的应用。它的底板和壁板、天花都是一次性模压一次成型，也可以达到色彩变换多样，通过添加阻燃剂也可以达到一定的防火要求。所以说SMC是发展到目前最为成熟的，也是很多传统卫浴企业想进入这市场首选的。
钢板贴膜体系，刚才我也说过钢板贴膜体系更多是对这一种湿面效果的描述，就是你站在卫生间里面看到的湿面基本上钢板贴膜，但是钢板后面是什么东西呢？其实每一个厂家都有各自的做法。底盘目前流行有两种，一种手工玻璃钢，还有SMC，但是手工玻璃钢是有一定的风险，所以以后大家在做采购或者是做了解的时候一定要注意一下。
区别于SMC和贴砖体系，钢板贴膜体系有一个非常好的优点，就在于它通过增加新材的厚度，一般是大于50公分以上，其实可以做成双面彩钢的效果。用一扇板代替两面墙，就比如说现在我们收购了一个老的厂房，我需要在一个房间里面隔成一个长租公寓，只需要把整体卫浴直接放在大房间里面，这也是解决改造式长租公寓的一个非常好的产品。
这也是各个甲方和业主比较接受的产品，就是贴砖体系。贴砖体系其实也有很多种做法，当然我上面列举的是比较常用的一个做法，也是目前来看比较经济和划算的一个做法。贴砖体系因为湿面是根据瓷砖的效果来决定的，所以它的质感会更加接近于传统卫浴，也是为什么说中国的大众客户非常易于接受，但它的成本会相对高一些。
接下来是做了一个三大体系的整体对比分析。大家可以看一下，我们有最一开始的底盘的标准化，相对来说SMC的标准化程度比较低，钢板贴膜和贴砖的标准化程度会低一些，比较容易接受定制。
从色彩呈现度来看，贴砖的色彩会更加真实一些，包括耐冲击力会更好一些，但是贴砖有一个非常大的问题，就在于运输成本会高一些，因为它比较笨重。因为贴砖也是贴好，所有的东西我从工厂运到现场之后，这一些瓷砖和底盘都是二次运输，因为瓷砖在运输和搬运过程中比较容易出现碰瓷的现象。
最后总结一下，三大体系中SMC最为普及、技术门槛也相对比较低，贴砖有一定的技术门槛，并不是说你有钱你就可以来做，因为它毕竟还存在着很多技术要点，如果做不好的话很容易出问题的。彩钢板的体系介于两者之间，但是它的技术非常多元。
我们此次做整体卫浴联合招标的时候，其实也考虑到一点，因为一个卫生间是一个整体，它除了整体卫浴本身之外，还包含很多内装物品，像洁具、门、线管等。而且在目前市场供应模式里面来看，一般是用于住宅的内装是甲供，长租公寓的开发周期，包括它的使用属性毕竟是租赁的，所以在这一块都是交给整体卫浴厂家来打包作为乙供。
基于这一个背景，我们这一次洁具五金单拎出来，根据以往的业主投诉问题来看，洁具五金投诉最高金额占比最大，所以我们此次单独拎出来。
整体卫浴里还有几个小的特点。第一就是产品尺寸一般都比较小，大家如果对长租公寓了解的话，长租公寓非常非常小，所以它对立面的各种洁具、马桶等等尺寸要求都非常小，我只要能坐上去、只要能使用就OK，我不要求多大多美观之类。
第二，不同体系对于洁具五金要求也不一样，有一些习惯用后排水，有一些习惯同层排水，对于马桶的方式都是不一样。
最后一点就是追求成本的极致而没有太多的品牌要求。
基于以上的介绍，在之前的乙供模式下存在很多问题，我们这一次通过甲指乙供在提升质量的同时不增加项目，所有的整体卫浴厂家在采筑都是统一的安装，减少作业，最终的目的是助力产品力得到一个完善和提升。
第三部分是质量标准部分。
通过对比市场的主流厂家，采筑这一次也是技术标准统一，对隐蔽工程的安装和验收做了一个明确的约定。所谓千里堤坝溃于蚁穴，我们不关注隐蔽工程的做法，长期以往会带来很多的风险性问题，所以我们这一次在包括电线线路的保护等方面都做了非常明确的要求。
我这边重点介绍一下壁水实验的由来。大家可以看到国标是规定30分钟，但是现在目前主流厂家对于这一块并没有特别多的关注，有一些是抽检、有一些是全检，都不一样，包括结合主要厂家的建议，但是我们这一次也统一规范了全检12小时的壁水实验。
为什么是12小时？我们并不是追求所有的技术标准是性能越高越好，而是要符合实际。为什么是12小时？其实整体卫浴在实际安装过程中，整栋先安排底盘再安装壁板，12小时是可以前一天把整栋楼的壁板都安装下来，隔一晚上大概12小时左右，第二天十一二点就可以正常施工壁板等。这样第一可以保证产品质量，就是没有一个漏网之鱼，其次也是符合实际的施工条件和环境的，这才是我们12小时的由来。
最后我稍微强调一下对于施工的一点，第一点闭水实验我们超过底盘的最大深度，即翻边高度。第二淋浴区的挡水高度不应超过底盘最大闭水深度，无论你怎么做闭水实验或者你的花洒龙头忘关，它始终是让家庭内部发现的，而不是流到你的下一户人家之类。第三就是安装之前一定要检查一下你的基础界面，无论你是否用整体卫浴，我们都建议，包括所有的厂家，该做的防水还是要做。
