高负债房企存隐忧 京城“地产一哥”净负债率超180%
中共中央政治局7月30日召开会议，会议重申“房住不炒”，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，凸显了政策的连贯性和定力。而随着上市公司半年报相继披露，上市房企们在“房住不炒”的大政策背景下的成绩单引人关注。
以北京区域的地产公司为样本，记者注意到部分房企存在相当大的隐忧。以素有京城“地产一哥”之称的首开股份为例，无论是去年年报，还是今年一季报，其负债率都居高不下。
千亿销售难掩高负债隐忧
2018年，首开股份首次迈入千亿房企的行列。
数据显示，2018年全年，首开股份共实现签约面积377.56万平方米，同比上升27.97%；签约金额1007.27亿元，同比上升45.58%。
今年一季度及上半年，首开股份依然维持了去年的势头。公司公告显示，2019年上半年，公司实现销售收入403.9亿元。
然而，销售的大幅增长，能否缓解公司的高负债率，仍令市场担忧。
事实上，2018年全年，首开股份的资产负债率还有所上升。年报显示，2018年，首开股份公司资产负债率为81.58%，较上期增加0.97个百分点，净负债率高达166.33%。
据Wind数据，首开股份今年一季度的资产负债率为81.40%，净负债率更是超过180.70%，不仅远高于北京城建、北辰实业、京能置业等区域房企，更远高于行业平均水平。
数据显示，2018年房地产行业龙头，万科公司的净负债率仅为31.66%。
“2018年，房地产上市公司资产负债率保持高位，沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别为69.03%、75.16%，较上年上升0.65、0.81个百分点。”中国指数研究院上市房企TOP10研报显示，得益于2018年良好销售表现，上市房企有效资产负债率均值为50.32%、56.70%。
对比上述数据可见，首开股份负债率无论在北京区域内，还是在全部上市房企中，都明显过高，存在相当大的隐忧。
事实上，首开股份这一问题，已引起市场较多关注。记者注意到，首开股份在近日发布的有关某媒体报道澄清公告中也坦言：公司净负债率在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。
“借新还旧”压力大
在“房住不炒”的政策背景下，预计地产公司的销售下半年将整体放缓。首开股份想继续保持大幅增长，有相当大的难度，这会使其资金链更加紧绷，增加“借新还旧”的压力。
记者注意到，2019年首开股份计划销售额与2018年持平，目标定为千亿元，这意味着公司销售增速大幅放缓。数据显示，一季度公司存货周转率仅为0.03，远低于去年年报的0.17。
与此同时，公司融资压力凸显。就在5月底，公司公告，通过两笔合计22.5亿元融资。7月初，首开股份又公告称，公司拟非公开发行不超过60亿元公司债券，用于偿还金融机构借款或其他用途。
有业内人士指出，首开地产联营合营项目占比较高的运营模式也对其业绩形成制约。数据显示，2017年首开股份所取得的16宗地中，14宗为联合拿地；2018年，首开股份直接参与拿下了6宗宅地，其中有5宗为联合拿地。
恰巧，近日公司在上述澄清公告中给出一组数据：截至2018年年末，首开股份下属企业约170家，其中超过60%为合作、合营项目公司。
对此，有分析人士指出，联合拿地也让企业处于权益占比下降、毛利低，主动权弱受制于人的窘境，这或许是首开股份在2017年、2018年销售毛利率、净利润率都明显低于主流上市房企平均水平的原因之一。长期而言，并不利于企业的持续发展。
