ROE高达37%净负债率大幅下降 中梁控股再赴港IPO
来源：投资者网
继上市申请材料失效三天后，中梁控股已于2019年5月17日重新向港交所递交了招股书，预计募资规模为6亿美元。
更新后的招股书披露，2018年中梁控股实现2018年合约销售总额达到1015亿元，较2016年已增长了434%；期内营收为302亿元，同比增长115%，净利润为25亿元，同比增长超4倍。
值得关注的是，在规模扩张的同时，中梁控股财务却极为稳健。2018年，公司经营性现金流净流入超80亿，手握货币资金达230亿，净资产负债率更是大幅下降至58%，远低于行业平均水平。
记者还注意到一个数据， 2018年中梁控股ROE为37.4%，在2018年中国上市房企ROE榜单中位居第二，仅低于新城控股。
此外在投资者最为关心的投资收益问题上，中梁在最新材料中做出表示，拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。
业绩高增长
中梁控股成立于1993年，起源浙江温州，自2014年以来已连续六年获中国房地产Top 10研究组评为中国房地产百强企业。
2016年中梁控股总部搬至上海后开始实现跨越式发展，不仅扭亏为盈，现金流、负债等各项指标也出现好转，更是以1015亿元的销售额挺进行业前30。
根据最新披露的招股书数据， 2018年中梁控股实现营收302亿元，同比增长115.41%，期内净利润为25.26亿元，同比增长超4倍。事实上，2016年至2018年，中梁控股的营收增幅高达9.33倍；增速远高于行业平均水平。
在资产方面，截止2018年底，中梁控股的总资产已达1680.75亿，与2017年底的992.1亿相比，涨幅高达69.41%。事实上，2016年至2018年中梁控股的总资产规模已扩大了2.62倍。
此外，2018年中梁控股销售额为1015亿元，成功跨入千亿房企阵营。而有意思的是，中梁完成这个千亿目标仅用了三年，2015年其仍是一家百亿量级的房企，销售额仅为168亿。
2016年至2018年三年，中梁销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，涨幅分别达到100.48%、125.03%、116.56%，年均复合增长率超过70%。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%。
这一增长态势一直延续到了2019年。亿翰智库数据显示，2019年前3月中梁控股销售额为338.5亿元，已超过2016年全年的336.8亿元，与2018年同期相比也增长了21.15%，中国指数 研究院数据显示，2018年1-3月中梁控股销售额为279.4亿元，位居房企榜单第20位。
业内普遍认为中梁控股规模持续在与其充足的土地储备离不开。中梁控股方面给出的一组数据显示，截至2019年3月31日，中梁土地储备规划总建筑面积3890万平方米。此外，截至2019年4月底的前四个月，公司中标29幅新地块，总面积约为1600万平方米，由此可见未来几年其销售规模或仍将快速扩大。
此外，除了规模持续增长之外，中梁控股也表现出较强的盈利能力。招股书披露，2018年中梁控股ROE为37.4%，远高于绝大多数上市房企水平。乐居财经发布的《2018中国上市房企ROE排行榜TOP100》显示，2018年前50强上市房企的ROE均值为22.85%，其中新城控股以41.05%的数值位居第一，第二名中交地产ROE为36.98%。
值得提及的是，ROE是股神巴菲特在投资时最为关注的指标。巴菲特曾公开表示在选择投资企业时，关注的不是企业规模大小，而是盈利能力的强弱，其中最核心的指标就是净资产收益率(ROE)。
财务持续改善
事实上，有观点认为，房企在从区域性向全国性地产公司跃迁的过程，不仅会导致负债率阶段性升高，经营性净现金流先低后高也是常态。中梁控股也不例外，经历了此前负债率走高、现金流流出之后，近两年来财务状况持续改善。
以经营性现金流为例。2018年中梁控股经营活动产生的现金流量净额为80.37亿元，而上年同期这一数字为-68.38亿元，2016年为-176亿元。有专家表示，公司的销售不一定带回了资金，因而经营性现金流量净额是衡量一家公司盈利真实性的指标。
除了经营性现金流向好外，中梁控股的货币资金也在大幅增加，截止2018年底，中梁控股的货币资金为145.5亿，与2017年底的107.5亿相比，大涨35.35%。
此外，据中梁控股最新招股书，2018年中梁控股净负债率为58%，远低于行业平均水平，较2016年和2017年有大幅下降。数据显示，2015年、2016年及2017年中梁净负债率分别为1335%、1790.2%、339.5%。
针对净负债率大幅下降，中梁控股方面表示主要是由于公司销售结转收入增加导致盈利增加，使得总权益增加所致。招股书显示，2018年中梁的总权益为67.54亿元，较去年末增长了186.92%。
而在负债方面，中梁控股的未偿借款总额在2016-2018年持续增长，其总额由202.27亿元增长至270.05亿元。但未偿借款的增速出现明显下降，增速由2017年的21.01%下降至2018年的10.33%。且值得注意的是，中梁控股一年内需偿还贷款总额仅为144.7亿元，而期内现金及银行结余为230.8亿元，足够覆盖短期债务。
此外，不可忽视的是，在上市之前，中梁控股已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，授信体系涵盖国有大型银行、股份制银行、信托公司等，同时建立了金融联盟，加强与金融机构的战略合作等。
同时，预计上市后中梁控股的融资渠道进一步拓宽，未来不排除采用发行公司债及寻找战略投资者等，以较低的成本获得融资来源支持业务扩充，还可以进一步优化资本结构降低负债率水平。
此外，业内有观点认为由于房地产销售利润具有滞后性，中梁控股2018年净利润同比去年翻了近4倍有余，这预示着2018年的净利润会结转到未来，2019年净负债率大概率会得到进一步下降。
