泰禾集团现金流回正负债降低 布局一二线城市提利降费
来源：证券日报
不到5个月时间，泰禾集团偿还债务支付现金671亿元。不管是销售端的春季抢收计划，还是转让部分项目股权优化资产结构，泰禾集团对现金流的管控显得更为灵活了。
借壳上市9年有余，从名不经传到行业黑马，从晋级“千亿俱乐部”到进入调整期，泰禾集团可谓是房地产行业一个现象级的存在。毕竟，从销售规模200亿元量级到1400亿元量级，泰禾仅花了5年。
据2018年业绩报告显示，报告期内，公司销售金额为1382.7亿元，同比增长56.9%；总资产规模扩大至2431.4亿元，同比增长17.8%；营业收入达309.8亿元，同比上涨27.3%；归属于母公司股东的净利润25.5亿元，同比上涨20.2%；经营性现金流净额升至139.3亿元。
“2018年可以说是最艰难的一年，但我们看到公司度过难关，销售破千亿元，杠杆降幅也较为显著。”中泰证券分析师倪一琛表示，在跨入千亿元规模后，泰禾需适度放慢节奏，加大快周转项目配比，强调回款，2019年或是公司最关键的一年。
现金流大幅回正
从财务盘面来看，泰禾集团过去一年多在现金流管控上下了很大功夫。众所周知，房企对是否调整销售策略和如何制定投资计划两方面的把控主要取决于现金流状况。
2018年，泰禾集团经营性现金流净额139.3亿元，一改2017年为-125.5亿元的窘境，现金流大幅回正，期末在手资金148.95亿元。
亿翰智库认为，泰禾经营性现金流净额的持续大幅增加，一方面反映其回款率稳步提升，公司回款能力不断增强；另一方面也显示出泰禾的现金流趋向安全可控。
事实上，从泰禾最近的动作也可窥见其对现金流的重视程度。比如，春季抢收计划实施后，仅北京一季度销售额就达100亿元，福州和厦门两个城市一季度共实现销售额70多亿元。此外，一季度泰禾还转让了一部分项目股权。根据公告，3月份泰禾向世茂三次转让项目股权，交易额超过28亿元。
这些调整性动作，是土地储备的换仓，也是“储粮”。在手现金的充盈可适当瞄准土地市场出击，有助于在窗口期拿地。地拿的对，利润就有保证了。
提升盈利能力降成本
盘点泰禾集团2018年销售额贡献区域分布图可知，一、二线城市是其投资布局重心，这也是盈利能力得到提升的原因之一。
据2018年业绩报告显示，泰禾集团2018年净资产收益率14.40%，同比上涨3.21个百分点；结算毛利率30.36%，同比增加2.73个百分点，带动净利率升至12.62%，同比增加3.03个百分点。在行业毛利率水平25%左右、净利率11%左右的背景下，可见其产品溢价能力得到了有效释放。
对此，泰禾集团方面表示，公司北京区域和华东区域毛利水平增长明显，集中布局一、二线战略得到收获。
据亿翰智库统计显示，从泰禾集团销售业绩区域占比来看，大本营福建区域为主，该区域销售业绩贡献率高达33.2%，其次北京区域业绩占比为28.3%，这两大区域业绩贡献率已超60%，以广东、江苏和上海为代表的其他区域业绩占比不足40%。
倪一琛表示，盈利能力的提升背后是高毛利项目结转所致。
另有业内分析人士则称，对土地成本的控制保证了项目的高毛利空间。2016年，在土地市场较热时，泰禾集团主动踩了刹车，开始避开拿高价地，启动并购计划。2017年，泰禾集团拿地平均楼面价同比下降23%，36个项目有26个项目是以收并购方式获取，平均楼面价约为3734元/平方米，远低于同年招拍挂项目平均约8444元/平方米的水平。
更重要的是，在未来高手过招的市场中，购房者对品牌溢价认同度会不断提升，泰禾新中式产品的定位有望持续受益，这也将在一定程度上持续提升公司的盈利能力。
此外，在三费方面，2018年泰禾集团虽然发展规模有所扩大，但其三费费用率较2017年仍下降了0.7个百分点，销售费用率、管理费用率以及财务费用率各为4.38%、2.82%和2.68%，较于2017年分别下降了0.25、0.21和0.23个百分点。
“房地产行业已经进入精细化管理时代，接下来是高手过招阶段，除了等待对手犯错，对降费提效等方面的成本管理能力也是不断上位的关键能力。”某房企高层向《证券日报》记者表示，泰禾集团进入调整期后，也会修炼这种内功。
至于备受关注的负债问题，从2019年一季度业绩报告中可更为清晰地看到泰禾的降负债成效。
杠杆率进一步降低
从泰禾集团净负债率走势来看，2017年末为475.03%、2018年末为384.88%、2019年一季度为279.19%，可谓一路大幅下降。
倪一琛表示，2018年公司全力促销同时抓回款，偿还部分到期债务，短债规模由2018年三季度末的646.7亿元降至2019年一季度末的461.2亿元，去杠杆成效较为显著。
此外，公司有息负债规模得到进一步控制，一季度环比减少100亿元有息负债；净资产规模持续增加，公司财务安全性显著提升。
事实上，减少投资也在一定程度上降低了负债。2018年，泰禾集团主动放缓了拿地步伐，通过并购及竞拍方式扩充土地储备，主要在北京及周边、福建、中山、郑州等一、二线城市，围绕京津冀、长三角、珠三角区域，持续加码重点城市和经济发达地区，仅新增廊坊、中山两座城市。
更重要的是，公司的融资渠道仍较为畅通。
2018年，泰禾与上海银行签署了战略合作协议，获得上海银行200亿元综合授信额度，与光大信托签署了战略合作框架协议，获得光大信托200亿元综合授信额度。截至2018年末，集团尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。
业内认为，这有助于进一步降低财务费用，优化债务结构；另一方面，这也说明金融机构认可泰禾的偿债能力。
从长远来看，公司目前在全国29个城市，拥有90余个项目，主要土地储备集中在一、二线城市，结合越来越多房企投资布局回归二线城市的趋势，公司将在这一轮市场行情中持续受益。正如倪一琛表示，看好公司今年推盘量上新台阶，在年初至今政策、资金面持续改善的背景下，泰禾全年销售与回款有望超预期。
