海南楼市变局背后：房企策略分化加深
4月中旬的海南已经进入夏季。夜幕下，多个楼盘里的灯光寥寥无几。
这是海南“史上最严限购令”出台一年后。2018年正值海南岛建省30周年，借自贸区的东风，在过去一年，海南省政府对于房地产市场的调控显示出了“壮士断腕”的决心。
去年4月底开始，海南进入“全域限购”状态，到去年8月，海口、三亚先后升级限价。
在严厉的政策下，与之相对应的是，房地产开发商布局海南的策略开始发生了变化：一方面，曾经高调入市的房企不得不思考去留问题；另一方面，对海南市场保持乐观态度的企业积极探索转型，持续加码。
站在海南楼市十字路口的房企们，悄然步入了新的发展阶段。
楼市温度骤降
2018年4月，海南出台的“全域限购”将调控推到了最高点。
“下午5点左右我们就收到了消息，几乎没有多少准备时间，我们疯狂催促购房者打款，但银行已经接近下班，客户都在外地，事后看来，所有努力都不过是徒劳。”海南三亚当地一名地产中介向时代周报记者回忆了限购前一夜的景象。
而在全域调控一周年之际，史上最严限购让海南楼市逐渐回归平静。
时代周报记者近日来到三亚发现，多家楼盘的销售现场购房者寥寥,而大多数销售人员都处于空闲状态。
“销售状况大不如前。”某项目的销售人员告诉时代周报记者，现在项目每天的成交量都在个位数，通宵排队买房的情景已然不再。
4月13日，时代周报记者来到了三亚某地产中介门店，在冷清的门店里面，该店的店长告诉记者，自实施全域限购后，该公司在海南撤走了1000多名销售人员以及10多家店，部分销售人员前往云南西双版纳及腾冲、广西北海等地淘金。“以前我们店一个月可以达到400万元的营业额，而现在只有10万多元。”
事实上，在多家楼盘项目的销售中心以及一些房地产中介门店内，随处可见很多其他省份的楼盘项目宣传单。一位销售告诉时代周报记者：“如果预算不足的客户我会推荐到云南去购房，毕竟那里的总价较低。”
海南楼市热度的下降也体现在海南省统计局的一些数据上。
据海南省统计局的数据显示， 2018年，海南固定资产投资(不含农户)比上年下降12.5%，其中，房地产开发投资下降16.5%。全年房地产竣工面积1186.81万平方米，下降6.3%；销售面积1432.25万平方米，下降37.5%；销售额2083.29亿元，下降23.2%。
“成交量会持续下行，而成交价在限购、限价的背景下，暂时难以上涨。”海南锦城房地产咨询公司董事长王路向时代周报记者表示，海南楼市的调控背景是基于海南自贸区的建设目的和战略目标，以住宅为主的房地产市场正在告别规模化时代。
“海南楼市的楼市需求仍在，库存少，如果放开政策，市场可能会快速回暖甚至再度过热。”在他看来，未来调控政策的大方向不会改变。
开发商策略分化
从海口到三亚600公里的黄金海岸线上，各类旅游地产项目星罗棋布，上百家地产企业陈兵其中。在限购面前，开发商不得不重新思考下一步。放缓销售是举措之一。
据三亚当地一位中介人士向时代周报记者透露，位于三亚市区的上东海岸项目目前已经暂停销售。“至于什么时候再次开启销售渠道，仍要看市场政策。”
而在限价之后，部分地产商不得不降低利润，低于备案价入市。比如，位于三亚海棠湾的某大型房企楼盘项目备案价为5.1万元/平方米，目前对外销售价格在3.5万元/平方米左右。
事实上无论推迟销售或者以低于备案价入市都仅是一时的应对策略，继续坚守或者逐渐淡出成为开发商在海南市场的两种态度。
根据海南中原数据，目前在海南销售超过百亿元房企仅剩4家，分别为碧桂园、雅居乐、恒 大以及融创，这4家的销售额在前十强中占到了67%。
雅居乐集团主席陈卓林在2018年业绩发布会上表示，海南项目有升值空间。在他看来，随着自由贸易岛的建设，海南产业会逐渐完善，未来海南购房需求是非常大的，前景可期。
深耕清水湾10年的雅居乐，将发展方向和更多精力投入到了多元化产业中，例如旅游、文创和教育等。
融创在海南的发展策略也在持续加码。2018年8月，融创与海南省旅游发展委员会正式签署战略合作框架协议，拟落地文旅集团总部。
2018年，融创共新增7个项目，持续领衔海南收并购项目。融创海南内部人士表示，未来公司还将进一步加大对海南的投入力度。截至2018年底，融创海南土地面积为442.34万平方米 ，权益面积为265.15万平方米。
相对先行者的大盘开发模式以及销售优势，后来者开始思索去或留的难题，资产出售、行政降级、人员裁减成为部分房企在海南新的生存方式。比如，一些外地房企开始转手在海南的项目。
旭辉集团于2016年7月正式布局海南，曾经目标是在3年内海南公司销售额突破100亿元，进入海南综合房企前5名。2018年，旭辉三亚销售额为2.65亿元，仅占合同销售额的0.2%。
据悉，华夏幸福在海南拥有四个超过73.6平方公里的产业新城特色小镇。但截至目前，未有项目正式签约的消息。在年报中，海南区域规划仍未出现。华夏幸福方面向时代周报记者表示，目前海南项目仍处在不确定中。
土地供应政策的变化也影响着房企在海南下一步的拿地策略。
经过多年的开发，海南区域的住宅土地供应锐减。2018年海南供应住宅用地88公顷，比2015年的住宅用地面积下降了88%，政府供地的方向也开始转向产业开发，土地类型以商务金融用地、酒店用地为主。
轻资产运营、股权合作，成为2018年首次进驻海南房企获取土地的新方式，2018年3月份，龙湖、佳兆业分别进驻海南，其中龙湖在海口打造长租公寓、关注土地二手市场，佳兆业重点关注土地收购、城市更新。
