海南全域限购或将松绑？专家称只是微调“打补丁”
4月中旬的海南已进入夏季。与气温走高不同，自去年4月实施全域限购政策一年来，海南楼市已明显转凉。
根据海南省2019年2月统计月报，今年1-2月，海南省房地产开发投资完成148.72亿元，增速同比下降35.3个百分点。同时，海南省房屋销售面积和销售额双双出现下降。近日，时代周报记者走访海口的楼盘后也发现，岛外的购房需求已被遏制住，购房者以岛内居民和引进人才为主。
未来几年，海南楼市偏凉将成常态。
据不完全统计，全域限购令发布至今，海南累计发布了12条楼市调控政策。“从全国来看，海南省自房地产调控以来，在房地产调控方面出台的政策文件数量较多，行政区域覆盖面最广，措施最为严厉。”海南省住建厅对时代周报记者表示。
“目前海南自贸区还在建设中，新的产业结构尚未成形，如果此时开放楼市调控，风险较大，可能会引起较大市场的反弹，对经济的冲击不可估量。”资深行业人士、海南锦诚董事长王路对时代周报记者分析道。
与市场博弈
去年3月30日，海南印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。海南全岛建设自贸区(港)重大利好政策公布后，为了防范炒房，海南又于去年4月22日晚紧急发布了全域限购措施，对调控进行升级。
起初，全域限购政策效果不明显，并没有遏制住房价的上涨态势。
去年5月初，住建部首次约谈海口和三亚两地主要负责人。但在接下来的三个月里，海口、三亚新房价格环比涨幅在全国70个大中城市中排名前列，其中6月最高，海口新房环比涨幅达到3.9%，三亚则为3.2%。8月，住建部再次约谈海口、三亚负责人，要求严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
被约谈之后，海口、三亚相继发布限价新政，要求房地产开发企业主动核实成本，重新申请价格备案，且6个月内不得擅自调高价格。此后，海南房价上涨势头开始缓解。
同时，海南加大房地产市场整治力度。海南省住建厅给时代周报记者提供的数据显示，去年，海南对116家涉嫌违法违规的开发企业、中介机构及其从业人员重罚，共罚款1615万元，整治力度排在全国前列。
去年，海南房屋销售额和销售面积均出现下降。其中房屋销售额为2083.29亿元，与2017年相比减少700多亿元；房屋销售面积1432.25万平方米，比2017年下降37.5%。“海南省房地产调控的效果好于预期。”海南省省长沈晓明在今年全国两会期间表示。
在海口海甸岛，某项目销售人员告诉时代周报记者，由于该项目靠近海边，环境安静、生活方便，此前大多数客户是岛外人士。不过去年限购后，转变为以在海南长期生活的本地人为主。“要么有户口，要么提供人才引进的协议、或5年社保记录等，满足这些条件才可以在海口买房。”
政策微调打补丁
“调控效果好于预期”的背后，是海南开发商、中介等房地产人士等对海南全面限购政策“用力过猛”的切身感受。“对已经在海南付出和投入的房地产企业和人员来说，明显感觉自己的经济命脉被把持住了，但又没有更多松绑的东西，政府还天天在外面招企引才，大家很难接受。”王路说。
今年以来，海南出台不少政策，对楼市进行微调。3月17日，海南重新启动了房贷“商转公”，即个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。3月24日，海南省政府出台文件，对不同情形的存量商品住宅用地，提出四类处置措施。3月29日，海南放宽对引进人才的购房资格与信贷要求，规定迁入海南的企业总部或区域总部的随迁员工，即便未落户海南，购房政策依旧享受本地居民同等待遇。
针对相关政策密集出台，有人士认为，今年经济下行压力较大，海南全域限购或将松绑。
海南大学经济与管理学院副院长李世杰对时代周报记者表示，当前海南房地产处于转型阶段，“现有的微调措施是对去年4月房地产限购政策打的一些补丁，是正常的现象”。
王路分析，此次海南楼市政策微调并非放松调控。例如，重启“商转公”，旨在缓解此前房地产市场流动性偏弱的问题，不止海南，全国其他地方也是如此；盘活存量商品住宅用地，是为了在建设用地总量控制的基础上，腾挪出更多的建设用地指标，用于自贸区建设；放宽引进人才的购房资格与信贷要求，则是为了“招企引才”，并非是促进房地产市场。
王路同时坦言，房地产是基础行业，任何一个对海南经济有好处的政策，都将是房地产市场的补充。
值得一提的是，4月8日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出城区常住人口100万―300万的大城市要全面取消落户限制。根据2018年海南省统计年鉴，2017年海口常住人口为227万，位居全省第一，三亚次之，人口仅为76万。
有些人担心，一旦海南全面取消落户限制的政策落地，未来购房需求加大将导致房价上升。但海南西贝顾问创始人车旭对时代周报记者分析，户籍放开是为了吸引人才落户，加快城镇化建设，但人才落户的核心是当地的发展空间，而且目前各地都在大力吸引人才，互为竞合关系，“户籍放开，并不代表短时间内，大量的人会涌入海南”。
仍需保持定力
此前海南“一房独大”，GDP对房地产依赖程度高，一度超过50%。全域限购后，在经济下行压力较大的背景下，海南经济前景曾引发外界担忧。
外界的担忧不无道理。2018年海南房屋销售额下降的背后，海南GDP仅为4832.05亿元，比上年增长5.8%，未完成7%的增速目标。
尽管如此，海南依然保持破除房地产依赖的决心。海南省住建厅方面对时代周报记者表示，下一步，将继续严格执行全域限购等政策，保持调控政策的连续性稳定性，坚决遏制房价上涨。今年全国两会期间，海南省省长沈晓明接受媒体采访时也表示，海南将保持定力，坚定不移一手抓房地产调控，一手抓长效机制的建立。其中，基本需求由政府来保障，改善型需求由市场来调节，投资性需求靠制度来限制。
王路对时代周报记者分析，海南建设自贸区(港)是重大的国家战略，而海南自贸区不可能以发展房地产为主，应该以服务贸易等产业为导向。当前海南实行最严供地指标，自贸区建设需要大量的建设用地，不能继续盲目扩大房地产开发。此外，原来房地产的过度开发给海南生态造成了较大破坏。这些因素都要求海南控制以住宅交易为主的房地产市场开发。
王路建议，继续保持限购政策的同时，修正一些过度行政性、命令性的政策，给企业营造更好的营商环境。
李世杰对时代周报分析，未来海南不能再依赖房地产，但也没有必要完全放弃房地产。在建设自贸区(港)的背景下，小面积住房住宅将不再是海南房地产的主要形态，高端地产、产业地产、商业地产等将有较大的发展空间。
多位专家在接受时代周报记者采访时均认为，海南全面启动自贸区建设后，从相关产业的基础用地到基础设施建设，再到基本成形，至少需要三到五年的时间，届时，“海南或将真正摆脱房地产依赖”。
如果把视线放的更长远，或许未来限购政策将不复存在。李世杰预计，等自由贸易港政策落地后，限购政策将会取消，否则有悖于自由贸易港精神。王路则认为，海南楼市限购不是经济周期性问题，而是一个时代更迭的问题，“海南自贸区是一个战略性目标，限购政策是战役性需求即阶段性任务。限购政策什么时候会放开，取决于整个战略的关键节点什么时候达到”。
根据中央对海南的要求，到2020年，自贸区建设取得重要进展；到2025年，自贸港制度初步建立；到2035年，自贸港的制度体系和运作模式更加成熟。“从现在看，海南第一个转型的节点，可能会在2025年出现。”王路说道。
