房企融资"松绑"付笑谈，四季度地产债回暖仍难卖
12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(财金发改【2018】1806号)，旨在提高直接融资比重，优化债券融资服务，推动经济实现高质量发展。
这与12月13日召开的中央政治局会议中提到“六稳”工作继续、提振市场信心相吻合，从政策层面上积极输血实体经济。
1806号文表示，满足资产总额大于1500亿、营收大于300亿且资产负债率未超过85%的房地产企业，也在通知定义的优质企业范围内。该消息引发极大的市场关注。
有业内人士解读称，政策出台一定程度上缓解房企资金链紧张的问题，但并非全面放开，因此不能认为是房地产行业政策的转向。
四季度数据来看，11月以来房企密集发债，有回暖迹象，但背后暗藏隐忧，即资金链压力巨大、旧债累累。数据显示，11月通过债券实现的净融资额比10月大幅增加。
房企融资仍然偏紧，12月13日，有券商投行人士向21世纪经济报道记者表示，除央企以外，中小型或民营类房企发债融资艰难，成本很高。此次新政无疑进一步强化地产行业“强者恒强”的局面。
离完全解绑还远
1806号文中共有四类企业列入参考范围中，其中“房地产业”最受关注。1806号文要求，房企要符合多个条件，包括资产总额大于1500亿、营业收入大于300亿、不超过所在行业资产负债率重点监管线，若未明确，原则上不超过85%。
其还表示，优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核，比照“加快和简化审核类”债券审核程序，并适当调整审核政策要求。
这是否意味着房企融资“松绑”，东方证券经济学家邵宇在13日接受21世纪经济报道记者采访时表示，某种程度来说有一定意义。“根据通知对优质企业的定义，符合标准的房企会得到一定程度的放行，对这些企业融资来说肯定是非常好的消息。但通知对纯粹商业化房地产的支持还是比较有限。”
同日，北京一家券商固定收益人士向记者分析称，监管层主要考虑到房地产资金链的问题，所以出台政策进行适度缓和。“现在经济有保增长的压力，但不见得会走以前的老路(靠房地产拉动经济)。”
北京一名接近监管层的券商人士12日确认表示，发改委没有放松对地产端的发债。
天风证券固定收益团队13日表示，对于地产企业而言，企业债募集的资金用途对于商业房地产项目的投资可能仍然受限，具体有待项目落地进一步验证。
有媒体报道援引权威人士表述时表示，国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。
地产债“不好发”
市场之所以对地产政策放宽有过高期待，主要因为11月金融数据并不乐观，数据反映出企业现金流和地产需求持续恶化，有业内人士呼吁亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。
据了解，今年四季度尤其是11月房企进入密集发债期。
根据Wind对新发行的房企债券进行统计，11月发行规模达到697.44亿，较10月486.53亿而言，环比上涨43%。12月截至13日新发行债券有151.63亿元。这意味着四季度以来已经新发行1335.6亿元。
频频发债背后是偿债压力。
“经济下滑背景下，今年房企资金压力比以前更大。但是发债以后又要面临兑付问题，资金更紧张。所以融资需求更迫切，有更多的发债安排。”华南一名券商分析师13日向21世纪经济报道记者表示。
海通证券姜超6日表示，今年地产债的发行较去年明显回暖，但今年地产债也进入偿还高峰期，债券的发行主要用于“借新还旧”。数据显示，11月房企通过债券实现的净融资额比10月份大幅增加，是近7个月以来净融资额最高的月份，但12月以及2019年2月和3月都是地产债的偿还小高峰，近期地产公司积极进行发债融资或为提前做准备。
但融资环境对房企来说并非友好，尽管年底发债数量较多，多名券商人士仍向记者表示“不好发”。
“虽然房企发债没有完全切断，但我们也没看到松动和放宽的迹象。”一家以债券业务为特点的小型券商投行人士13日向21世纪经济报道记者表示。
他谈道，地产债并不好卖，融资成本很高，“大家感到有政策风险，投资时很谨慎。”在他看来，尽管发改委通知出台，但对于大多数房企而言实质性帮助并不大。
前述北京一家券商固定收益人士也有相似看法，“央企属性的房企比较好发债，但是中小型尤其是民企，他们发债实际成本还是很高，普遍在10%以上。”
根据申万宏源证券固收团队12日经过筛选后，认为地产行业符合发改委通知优质企业条件的有20家，其中民营企业有恒 大地产、万达商业、华夏幸福、世茂房地产。申万宏源表示，整体而言，发改委此次支持优质企业融资非常利好地产龙头，后续融资将明显改善。
