金辉集团吴钊海：批量精装成本与材料管理
自2014年起，即有政府出台鼓励精装修交付政策。在整个行业和政策的引导之下，房地产开发企业纷纷布局精装修市场。从房子到家，房屋回归居住属性，房地产市场进入“以质取胜”时代，精装产业供应链正发生变革。为探索精装供应链突围之道，10月19日下午，在中国房地产业协会指导下，中国·佛山陶博会组委会联合中国房地产采购平台(优采)举办“地产精装智慧供应链创新峰会”，来自碧桂园、金辉集团、旭辉集团、保利商业地产、路劲地产、福晟集团、龙光地产、雪松集团、雅居乐地产、河南建业、幸福基业、伊泰置业等五十余家品牌房企采购精英代表，与行业专家、陶瓷卫浴企业代表共三百余人齐聚峰会，共话未来、共谋发展。会上，金辉集团精装中心总经理吴钊海发表了主题为《批量精装成本与材料管理》的演讲。
金辉集团精装中心总经理吴钊海
以下为演讲实录：
吴钊海：各位下午好，很荣幸跟大家分享我对批量精装修的见解。
精装修只是室内设计和室内工程的事吗？科研—我们研究什么？我们前提下给科研什么？比如我们客户定位是谁？成本是怎么规划的，成本是怎么落实的？我们做精装修过程中往往会遇到这些问题。先从成本的思路说，成本在整个精装中是一个发动机之一，采购和施工都涉及到成本。我们做批量精装修，现在有一个趋向成立精装修房小组，研发工程品质、成本。在整个精装体系，我们一直做精装产品体系，除了上游之外，成本有一个不可或缺的部分是成本分析。
很多地产公司都是拿精装溢价，比如有一些房子精装修是3000，宣传说6000，我们做毛坯成本之间的比例如何去看？成本控制思路，前期材料管控，第一是成本规划，做精装修我们设立目标值，1千的精装修或者是3千的精装修，我们是如何做到3千的精装修让小业主感觉是6千，或者是小业主拿着我们的装修去市场咨询，是不是超过6千，这才是真正的成本规划。
第二个是精装，往往小业主看精装修会看我们的竞品，同样一个材料是不是我们拿到最便宜价，或者是做到最省，第三个是成本的分配，在中期材料管控包括成本的介入，成本分解、占比分析，还有就是后期材料管控，主材成本分配，部分部件的成本固化，不可预见人工上涨，材料损耗费率等设定，我们在测算时是提前一年，或者是一年半，为什么？我们做样板房的时候提前了，真正实施是销售后的一年，由于时间发生变化，成本也会发生变化，同时我们的设计，在成本上损耗上不同，我们的费用都要列入成本管控上。所以我们想，最重要是我们管理决策上，从预算到结算价格是不是吻合，这很重要，有一些人最喜欢是在前期把价格预算高，后期结算的时候报告说节省了多少钱，其实这个是比较粗暴的，真正成本是预算和结算不偏离，这才是真正好的成本控制。
我们材料管理的办法思路，我们做批量精装，大部分是在高层，通过对高层精装的总结、分析，建立更规范的材料管理制度及管理流程，并完善工作任务分工和管理智能分工，以确保质量。我们材料当中首先是材料的保养和封样，其实我推崇报样和封样前提要求，一个是保养材料应以能表现其成色、性能、质量的尺寸，部委为基准，封样材料与施工使用材料具有相同性。在材料管理前面，一定要充分考虑到每一个项目的难度，比如说二期运输之后第三次托运，材料到现场的情况，往往集采规划中都是说，材料运用到项目上，涉及到项目的运输，涉及到损耗责任归谁，同时现场的堆放它的损耗归谁？同时还有一点，我们材料备货需要有每一个材料的损耗备货量以项目来结算。
还有材料生产、运输的控制，精准的材料运输是非常关键的，每一个项目的时间运输情况都不一样，比如说节假日，还有春节，中秋、国庆，它的运输周期，人工周期，在项目规划上都应该规划好，我建议作为甲方签订战略合作的时候这些方面都要考虑。所以说我觉得第二条梳理材料的风险点，完善材料、运输的应急预案，这些工作在前期都要考虑清楚。
还有材料的场地划分与管理，精装修都知道，拿货到现场，他不同于黄沙、水泥，就是场地的不平等，但是精装修是场地平等那段时间，他不会那么方便，就近给你堆放，也就是说，我们堆放会涉及到二次搬运和场地的不完整，供应商和开发商都应该考虑这方面的问题。还有材料跟设计的品质有关，市场不好的时候，小业主往往会找茬，目的不是工程品质问题，我们只能每一个产品质保质检，我们的备货也取决于市场的变动。还有分包，有集团集采是由地方进行采购，还是甲方委托施工方采购，所以说在这里面，他的费用还会再次的产生，在施工方的和约当中里，一定要划分清楚。
第三个是批量精装成本核材料对未来影响和发展趋势。我们的瓷砖是怎么做取得市场先机？由数据得知，精装修工人的劳力不是70后，是80后，90后，人工成本继续上涨。所以工人在现场施工过程中大部分来自于城乡，城乡的人由于不可确定功能，这个功能可以工人和农民转换，未来会变成专业的工人，人员会急剧的压缩。
瓷砖未来可能会发展由单个材料变成材料包工包安装，现在由于控制成本原因，地产商会在品质提升情况下进一步的压缩成本。如果由施工单位做，施工工作素质不高，如果厂家培训施工人员，则品质会再次提高，品质提高人工成本会降低。我考虑这个问题跟我们的战略有关，以前是人海战术，伊拉克战争之后，全世界国家都研究是以量取胜还是以精英取胜，崇尚的小规模作战，也就是说施工也是走精英路线。
同时，PC建筑模具是一种组合型结构模，依照构建图设计制作加智能化，未来瓷砖会智能化，瓷砖会嵌入芯片，嵌入感应器，或者是会有一些多功能产品的出现，这是我们未来的趋势。
谢谢大家，我的分享就到这里。
