粤港澳大湾区土地市场“退烧” 龙湖底价拿地首进东莞
9月18日，东莞市出让的麻涌镇华阳村2018WG022地块仅有一家企业申请，最终由广东市轩梁房地产有限公司以5.3606亿元底价竞得该地块。该拿地公司正是龙湖的子公司，而这也是龙湖首次进入东莞市场。
相关业内人士对《每日经济新闻》记者表示，粤港澳大湾区规划利好，近两年来房企频频在大湾区内落子布局；而在政策密集调控下，尤其是今年下半年以来，“面粉贵过面包”现象已很少出现，大湾区的土地市场逐步回归理性。
龙湖底价拿地首进东莞
资料显示，东莞麻涌地块占地总面积2.95万平方米，规划建筑面积10.31万平方米，容积率3.5，规划用地性质为城镇商住用地。拍卖方式采用“限价+竞自持面积+竞自持年限”。因仅有一家企业申请，最终龙湖以5.3606亿元底价竞得该地块，折合楼面地价为5200元/平方米。
龙湖集团官网披露，该地块地理位置优越，属于东莞市麻涌镇水乡新城版块，发展潜力巨大。周边配套完善，拥有国家级华阳湿地公园，被认为是东莞市近年来少有的优质地块。本地土地获取成本合理。
据了解，目前该区域内有恒 大滨江左岸、富盈·华阳君荟和碧桂园信鸿铜雀台等几个项目在售，价格约在10000元-15000元/平方米之间。
对于此次拿地，龙湖集团表示，在复杂的市场环境下，集团一贯坚持扩合作，控制成本，理性拿地。东莞作为粤港澳区域中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖业务布局的重要目标市场。此番落子，也符合其“控规模、近城区”的投资策略要求。
目前，龙湖集团已在粤港澳大湾区的6个城市落地，包括佛山、广州、珠海、深圳、香港和东莞。
东莞合富辉煌高级分析师李兴旺对《每日经济新闻》记者坦言，现在很多房企都在重仓粤港澳大湾区，只是有些房企一直没找到机会。
龙湖集团财报披露，截至今年6月30日，龙湖土地储备合计6363万平方米，权益面积为4552万平方米，土地储备的平均成本为5142元/平方米，为当期签约单价的33.3%。其中，华南地区及香港地区的土地储备分别占其土地储备总面积的7.0%和0.1%。
至于拿地策略，龙湖集团相关负责人此前也向《每日经济新闻》记者透露了其布局逻辑，“坚守头寸，谨慎决策”，并将持续关注高铁网点布局节点形成的五大区域城市群。随着城市化进程，目前龙湖已逐步覆盖到环城市群的三线城市及环超大型城市周边的卫星城市。
在今年龙湖中期业绩发布会上，CEO邵明晓称，龙湖拿地是量入为出，坚持控制好负债率，另外还要看买地时机；既不会一下子突然停止买地，也不会特别激进，有好的机会就买一点，保持公司稳健增长。
大湾区土地市场回归理性
事实上，随着楼市调控的不断深入，正不断传导影响土地市场，很多城市出现了土地流拍。据不完全统计，今年以来全国土地流标数量已超过800宗。而受粤港澳大湾区相关利好不断释放的影响，大湾区土地市场流拍较少，不过相较于之前的火爆，土地市场已回归理性。
克而瑞数据显示，2018年1~8月，大湾区内广东9市共成交土地245宗，合计建筑面积2784.78万平方米，共计吸金1564.25亿元；而流拍地块仅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商办用地2宗；肇庆流拍的土地幅数最多，达8宗。
具体分城市来看，克而瑞分析，今年上半年深圳土地调控制约，租赁住宅用地拉低楼板价；广州和肇庆外围城区成交主导，拉低全市楼板价；东莞楼板价上升，热点区域最高；珠海、中山受政策影响，量缩价升；其他城市量价两旺。
多位业内人士表示，在全国土地市场流拍的高峰年，大湾区土地市场表现还是相当亮眼的。
据不完全统计，今年上半，年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”，大湾区三四线城市成为房企新进布局热点。这其中既包含了绿城等全国第一梯队的千亿房企，同时也不乏华远等区域龙头房企。如卓越、华远、中梁进驻佛山；龙湖、深圳颐盛投资、河南领创置业新进珠海；雅居乐、中梁、联发集团首进江门等。
在李兴旺看来，很多房企都在重仓粤港澳大湾区，不过在政策的密集调控下，今年下半年大湾区内的土地市场更加理性，而且当前的地价也不算便宜。毕竟不能仅看楼面价，还得看各种配建、自持等限制条件。
《每日经济新闻》记者注意到，近年来大湾区内出让地块多有限价要求，且有配建安居房、竞自持面积和年限等多方面要求，条件严格，对开发商的资金实力要求较高。
多名市场研究人士指出，目前楼市调控严厉、土地限制条件多、房企资金链比较紧张，市场上多是大房企拿地，而中小开发商的资金压力不小。
